三年前，网红盘埋下的一颗雷

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

热闹褪去之后，等待业主的却是一地鸡毛。

4 万+/平的安居房，漏水发霉

7 月底，位于南山前海板块最大的安居型商品房迎来了提前交，近 3000 户业主迎来入伙。

（来源：项目实拍）

但收房不到一个月，验房报告一出，部分业主便倒吸了一口凉气。

瓷砖空鼓、窗户玻璃开裂；

下水管道堵塞、窗户松动闭合不严、排气管漏气，基础精装细节瑕疵让部分业主难以接受。

（来源：网络平台）

更令业主诧异是，有业主验房发现橱柜下面的瓷砖都只贴一半。

与此同时，业主发现部分房间已经发霉。

木门、门板、橱柜、木地板拆开一看，底部潮湿发黑，渗水返潮导致霉菌到处蔓延。

（来源：网络平台）

有高楼层业主掀开木地板后，是严重的大面积霉斑。

（来源：网络平台）

即使业主协商反馈后，处理整改的速度龟速，将近20天的时间大部分问题都还未处理。

（来源：网络平台）

要知道，山樾湾花园并非不是普通的新房，是价格可以排到深圳安居型商品房前十的网红盘。

小区体量非常庞大，项目总建面约58万㎡，规划13栋塔楼、4900套安居房，位于南山前海板块，配售均价42640元/㎡，物业管理费4.9元/平。

其次，区位板块内的商品房卖到10-11万/㎡，如自贸紫荆屿备案均价约107300元/㎡，颐城瑧湾悦[公寓]备案均价约98700元/㎡，前海时代凯旋府备案均价约102200元/㎡等，周边次新二手站稳10万上下。

（来源：链家）

2024年3月山樾湾花园首次开盘，2310套房源，4600户家庭审核通过，最终成交798套，去化率约34.5%。

第二批选房两天也成交310套。

到了2025年10月，山樾湾花园成为深圳首批“开库试点”（安居房申购范围拓展至轮候库外家庭）的项目。

虽然随着山樾湾花园供应批次的增加，去化一批比一批惨淡，但也并不妨碍山樾湾花园截止到今年最近一批次的房源配售，累计去化超3000套。

更重要的是，这个项目是深圳楼市最后一批可取得 100% 产权、允许未来上市流通的安居型商品房，政策倒计时下有一定的稀缺性。

并且未来还有一定的托底线 —— 退出时可按原购房价回购。

所以，山樾湾花园是深圳楼市转型的代表项目，也是划时代的存在。

但就是这样的新房，在交付质量层面也出现瑕疵，是出乎市场的预料的。

三年前的一个伏笔

事实上，这一切，早在三年前就已经埋下伏笔。

山樾湾花园前身为汉京花园，是南山的“工改保”代表项目，2023年4月传出停工，2023年9月再次复工。

一开始划定为安居型商品房，后又传出安居房和可售人才房各占一半，再到后来还传出共有产权房的可能，但陷入停工后重新复工，正式发售确定为安居型商品房。

原本由汉京集团主导开发，后因汉京集团资金问题陷入困境。

2023年项目由申万宏源、南山区国资委全资控股的深圳市南山安居建设开发有限公司和中国东方资产联合接手，转型为安居型商品房，并重新规划升级。

如今汉京集团被列为被执行人，公司持股最多的实控人被限制高消费。

（来源：天眼查）

去年12月到今年6月汉京集团累计被执行总金额达到110,001.99万元。

（来源：天眼查）

另外，去年11月，在汉京集团加权平均逾期天数为0的情况下，中国建设银行将汉京集团的一笔连本带息价值104709.66万元不良信托贷款债权拿出来拍卖。

其中，债权本金约7.99亿元，利息总额约2.46亿元。

（来源：建设银行官方网站）

汉京集团的这笔贷款，除将旗下100%持股公司深圳市汇丰建源投资有限公司的全部股权质押给建行，还将距离山樾湾花园直线不到350米的一宗工业用地（T101-0048）抵押给建设银行。

（来源：百度地图）

意味着银行端已正式启动汉京集团的债务处置程序，汉京集团的核心抵押物大概率也已经被用作抵押或转让。

与此同时，汉京集团涉及的多个深圳旧改项目，出现不同程度的搁置。

比如位于龙岗横岗街道的新兴塑胶厂和丰林吸塑厂城市更新单元，2019年11月7日获纳入《2019年龙岗区城市更新单元计划第十二批计划》，但在2025年2月被官方踢出改造计划，公告城市更新单元计划失效。

（来源：‌深圳市规划和自然资源局）

虽然山樾湾花园一开始是汉京拿地操盘，后期有了更有实力的资金接手，但房子的主体、土建、大部分精装，更多已经在汉京手里就已经干了大半。

新的接盘方进来主要是控股权接手、管后续收尾，不是全部推倒重盖。

对于一个早早埋下资金链条隐患的操盘手，到了债务偿还期限，手中的资金往往优先拿去偿还金融机构、大债主，开发的项目，能够保交楼就已经算不错了。

而开发商钱紧张的时候，往往会想方设法压缩工地开销，装修分包工程的预算节减，材料购置，装修工序能省则省。

防水、防潮、瓷砖铺贴、隐蔽工程这些看不见的地方有可能最先缩水。

有时候为了赶工期，尽快卖房回款，该做的工序不做，养护时间不够，看得见的园林、大堂、公共设施减配等等，都在开发商的一笔笔预算中埋下伏笔。

即使出现接手项目的白衣骑士，接手的首要目标是防止烂尾、盘活资产，保证交楼，而非给项目做品质升级。

事实上，在山樾湾花园2024年4月-5月2590套安居型商品房源配售期间，便有意向购房者对项目的质量表现出了担忧——

鉴于近期其它区的安居房、人才房等质量问题频出，请问该项目是否有进一步的质量监管措施，以及公布的渠道？

如今来看，两年前的这份顾虑，成为了现实——地板发霉、墙根发黑、停车场渗漏、瓷砖空鼓、精装工艺缺失等......

当初选择山樾湾花园的那颗子弹，没有哑火，或许只是飞得慢了一些。

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