8月报丨集中式公寓供应扩容博弈升温,上海内卷全国之最...

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上深3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年8月住房租赁市场报告（完整版）》。

报告说明：关注8月租赁市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：两项重磅政策出台，租赁住房与行业新模式协同推进

■地方政策：多地加码保障性租赁住房，城市保障房建设多点落地

■土地成交：仅北京涉租用地零溢价划拨成交2宗，国企主导保障属性突出

■个人房源：三城供应规模环比分化，租金同比降幅扩大，环比企稳，租金长期、不可逆地被抑制

■分散式公寓：供应同比跌幅显著，租金走势分化，京沪同比转正、深圳仍承压，整体热潮退去，暂时旺季回暖不具备可持续性

■集中式公寓：规模稳步攀升，租金走势分化，上海环比大幅回调，具备租金压舱石与租客虹吸效应双重特征

■项目新开：三城开业超9000间，上海占比超九成，租金两极分化显著

■品牌动态：本月品牌动态密集，行业竞争重心加速转向软实力

■金融动态：保租房REIT加速扩容，租赁住房投融资市场多点开花

01

政策篇

公积放宽门槛 安居纾解民艰

1

宏观政策

8月两项重磅政策出台，租赁住房与行业新模式协同推进

8月18日国务院发布844号令，完成《住房公积金管理条例》第三次系统性修订，9月20日起施行。此次修订松绑租房提取限制，惠及1.7亿缴存人，推动公积金从增量购房工具升级为存量居住全周期赋能体系，补齐城市更新的资金制度基础。

8月28日，住建部等五部门出台3份主文件、5份配套管理办法，从住房销售、信贷、资本市场补齐房地产新模式制度拼图。政策建立项目公司制、主办银行制，房企融资逻辑由主体信用转向项目信用，以项目自治替代集团担保，打通项目资金来源与监管闭环。

两大政策一方面强化租房端公积金保障，另一方面推动房企告别高周转，倒逼行业转向质量竞争，促进房地产市场风险出清、平稳健康发展。

2

地方政策

URI城市租住认为，各地政策聚焦“存量盘活、供应提速、人才优先”，保障性租赁住房进入加速落地期，城市政策分化显现，核心城市发力资产证券化，下沉市场侧重人才安居补贴落地。

本月多城加码保租房，增量盘活并举，配套补贴与融资政策持续落地

8月全国多城持续加码保障性租赁住房供给端建设，整体呈现增量筹建 + 存量盘活 + 金融配套 + 承租补贴并行推进的特征。一线及强二线城市一方面集中批量新增保租房房源，通过存量商品房收购、闲置物业改造扩充供给规模；另一方面落地租金补贴、公积金直付、人才优先选房等惠民政策，降低青年群体租住成本。

与此同时，郑州、北京等地打通保租房REITs融资通道，从政策层面完善资产退出闭环；多地同步出台管理细则与技术规范，规范项目运营，预警租房诈骗风险。不同城市分化明显，核心城市以规模化供应、金融创新为抓手，三四线城市则以人才公寓、补贴发放为落地重点，全国保租房建设由快速扩量逐步转向建设、运营、资本退出一体化的成熟发展阶段。

02

土地篇

仅京出租赁地块 国企扛起民担

本月，仅北京涉租用地零溢价划拨成交2宗，国企主导保障属性突出

8月，北京以划拨方式供应2宗纯租赁住房用地，分别位于通州区（约3.13万㎡）和朝阳区（约6.88万㎡），零溢价成交，受让方为国企背景的北京友谊恒远科技及朝阳区保障房项目。两宗地块均用于保障性租赁住房建设，延续了“政府主导、零溢价供应、定向保障”的供地模式，有效降低建设成本，助力区域租赁住房供给。上海、深圳均无涉租赁相关的土地成交信息。

03

市场篇

房源走势分化 租势局部稳化

个人房源

新增供应及租金表现（挂牌）

URI城市租住认为，个人租赁市场仍处于调整期，三城挂牌预计同比还会持续下跌，短期内供应再难恢复至过往同期水平。

个人房源供应环比分化，同比跌幅仍处高位

8月，北京、上海、深圳三城个人房源新增供应同比仍全面下跌，降幅在26%-32%之间，其中上海跌幅最大（-32.2%），保租房及集中式公寓持续分流是主因。环比来看，上海挂牌供应增长4.9%，北京、深圳分别下降8.4%和4.5%，分化明显。上海环比回升或与毕业季租房需求持续释放、房东挂牌意愿上升有关。

URI城市租住认为，保租房持续入市，对市场化公寓租金形成长期、不可逆的压制。尽管季节性需求释放会对租金形成短期支撑，使其维持相对平稳，但放眼长期，后续淡季到来，租金或将迎来明显回落。

个人房源租金表现：同比降幅扩大，环比整体企稳

8月，北京、上海、深圳三城个人房源租金同比普降，深圳跌幅最大（-17.3%），北京（-6.5%）和上海（-7.5%）相对温和。环比来看，三城租金波动极小，北京微降0.6%，上海微涨1.3%，深圳微降0.4%，整体呈现企稳态势。

分散式公寓

新增供应与租金表现（挂牌）

URI城市租住认为，机构化分散式公寓的市场热潮已然退去，行业基本难以重回过往巅峰。从本月数据来看，北京租金环比回升，或受部分区域存量房源释放、政策强力刺激带动；但当前挂牌房源的绝对供给规模依旧显著低于去年同期，该回暖态势并不具备可持续性。

分散式公寓供应同比跌幅显著，北京环比逆势回升

8月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增挂牌供应同比仍大幅下跌，北京跌幅最大（-76%），上海（-63%）次之，深圳（-37%）相对温和，市场整体处于低位运行。环比看，北京增长17%，表现突出，上海、深圳分别下降8%和4%。

URI城市租住认为，京沪两地分散式公寓租金已显现企稳回暖态势，而深圳仍处于调整周期，且调整周期或将延续更久。

分散式公寓挂牌租金走势分化，京沪同比转正、深圳仍承压

8月，三城分散式公寓租金走势显著分化。北京（3.56元）、上海（3.75元）环比微涨，同比分别增长0.3%和3.9%，实现由负转正，或与供应持续收缩下的价格修复有关；深圳（4.30元）环比大涨8.9%，但同比仍大跌26.1%，呈现“短期反弹、长期承压”态势。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现（挂牌）

集中式公寓规模稳步攀升，上海同比增幅超两成

8月，三城集中式公寓房间总规模继续扩张，合计约103万间。上海突破50.5万间，环比增长3.1%，同比增长21.9%，增速与增量均领跑；深圳37.5万间，同比增4.0%，北京14.9万间，同比增1.9%。

集中式公寓租金走势分化，上海环比大幅回调

8月，三城集中式公寓挂牌租金表现分化显著。上海租金环比大跌11.3%至4.09元/天/㎡，同比降幅达20.4%，主要受近期大规模新增供应集中入市影响；北京（5.97元）和深圳（3.13元）则相对平稳，环比波动在±1%以内。

URI城市租住认为，集中式公寓在政策红利与市场需求的双重支撑下保持稳健扩张，已然成为住房租赁市场的核心供给渠道，兼具租金压舱石与租客虹吸双重特征。与此同时，周边大体量保租房项目陆续入市，与集中式公寓形成直接客源竞争，租客选择呈现 “谁新住谁” 的倾向；部分布局规模较大的国企，旗下项目也出现内部竞争、客源相互分流的情况。整体来看，上海集中式公寓正处于供应放量后的价格调整阶段，市场内卷程度位居京沪深三城之首，北京、深圳市场则维持相对稳定。

三城集中式公寓项目开业情况：

本月三城集中式公寓新增开业供应超9000间，上海占比超八成

8月，三城集中式公寓新增开业项目56个，房源总量突破9000间。上海以绝对优势领跑，供应超7000间，占比近80%，弘邦铂寓（1548间）、禾幔迦·漕河泾人才公寓（828间）为规模主力；北京泊寓·院儿贡献1489间，深圳供应较少。

开业项目的租金分化明显：上海虹临之家（8.77元/天/㎡）、张江万豪行政公寓（11.85元）领跑高端市场，而临港、金山等多项目租金低于1元。北京泊寓·院儿以3.61元居中端价位。

个案代表展示：

【禾幔迦·漕河泾人才公寓】

项目位于徐汇桂林路TOD综合体，地铁9号线、15号线桂林路站上盖。整体建筑面积约9万平方米，规划约1500套租赁住宅，涵盖人才公寓、服务式公寓及酒店公寓三种产品形态，由禾幔迦品牌统一运营。其中新入市的漕河泾人才公寓，828套房源，主要服务于漕河泾开发区、徐家汇、虹桥商务区、闵行紫竹高新区以及上海南站周边工作的商务人士、企业高管、外籍人士、科研人才和国际教育家庭，兼顾了交通效率、生活便利和居住品质，是长期租住的优质选择。

【未来星宸|泊寓院儿生命科学园社区】

由北京未来科学城集团与泊寓共同打造的大型长租公寓项目。项目位于北京市昌平区未来科学城生命谷板块，2026年8月正式投入运营。项目总建筑面积约7.4万平方米，可提供1489套精装公寓。项目定位为面向周边产业人才的保障性租赁住房，户型以基础单间及一居室为主。项目周边分布有昌平实验室等研发机构及众多企业，邻近昌平线生命科学园站及公交枢纽，交通便利。

04

重点品牌动态

品牌活动纷呈 深耕内功赋能

本月品牌动态密集，行业竞争重心加速转向软实力

8月，头部租赁品牌动作频繁，品牌活动成为主线。泊寓借势七夕与热点电影，并联动vivo开展社区影像活动，强化内容创新；有巢蝉联多项行业大奖，举办草坪音乐节并推出应届生免租活动；城投宽庭发布战略升级模型；首创和园庆三周年并与保障房中心签约；浦发有家推出青年职场赋能计划；城家签约绍兴等多个全国项目；途羚公寓召开双品牌矩阵战略发布会；漫柏集团落地多个品牌营销活动。。。

呈现出“品牌升级、跨界联动、服务青年”的多元化态势。长租行业品牌软实力的竞争价值愈发突出。行业竞争逻辑逐步转变，长效全媒体矩阵运营、权威渠道品牌发声、用户自发搜索热度以及租客口碑沉淀，正成为构建品牌长期护城河的核心要素。

品牌动作：

1.万科泊寓：借七夕节点，利用AI创作主题短视频《我俩的第一个家》，强化情感营销；紧跟热点电影《牛来》进行内容创作；与vivo联动，在社区举办影像活动并提供专属购机优惠。

2.华润有巢：蝉联“2026年度影响力住房租赁运营服务企业”，并获“运营卓越品牌”及“品质好房子”两项荣誉。

3.城投宽庭：发布“向新3+1”价值模型，推动租赁业务战略升级。

4.首创和园：举办品牌三周年庆，联动四城项目开展系列活动；与北京保障房中心签署战略合作协议。

5.浦发有家：四周年系列活动收官，推出“职场充电计划”青年赋能服务。

6.城家：签约绍兴滨海未来社区一期项目。

7.途羚公寓：锦江酒店（中国区）发布长租公寓双品牌战略，正式推出“途羚公寓”与“终居公寓”双品牌矩阵。

活动营销

1.华润有巢：在上海举办大型社区草坪音乐节；深圳宝龙店面向应届生推出“15天免租”活动。

2.城投宽庭：举办七周年专属客户回馈活动，线上商城千元消费积分、品牌IP宽宽周边好礼，超值惊喜好礼赠送

3.漫柏：未来人才社区开展流体熊涂鸦、AI 短视频公益课、七夕拼豆联谊、夏日观影夜、霓虹桌游交友派对多场社群活动。

项目入市

万科泊寓：泊寓·院儿生命科学院社区开业。

05

金融动态

REIT加速扩容 资本活水奔涌

保租房REIT加速扩容，8月租赁住房投融资市场多点开花

一、REITs动态：

（一）REIT分红事件汇总：8月多地租赁住房REIT集中披露分红，4只产品开展年度分红，分配比例均接近100%。分红基准多为6月30日，各产品每10份分红区间 0.2402‑0.5872 元。其中华夏基金华润有巢REIT除分红外，还调整扩募回收资金投向，新增苏沪成三地项目，体现保租房REIT收益回流再投资特征。

（二）8月，国内保租房REIT市场动作活跃，多地推进中介选聘、项目启动、申报受理及注册批复。郑州、济南、宿迁等城市加速本地REIT筹备；深圳安居REIT启动扩募；中国建筑租赁住房REIT拿到证监会注册批复，行业常态化发行持续落地；

其中，值得一提的是，上交所受理规模10.51亿元的亦庄控股产业配套人才公寓持有型不动产ABS专项计划，这是北京经开区首单产业配套人才公寓机构间REIT。该项目现已进入首轮审核环节，近一个月内昌平、海淀、亦庄三区国资接连申报同类产品，区级国资布局机构间REIT的趋势逐步明朗。

二、银行信贷、ABS 业务

1.兴业银行湘潭保障性住房收购贷款：8月10日落地湘潭首笔保障性住房收购贷款；向湘潭莲城保障房运营公司发放4700万元，授信总额6000万元，期限 30年；资金用于收购3个楼盘共136套存量商品房，改造为青年人才公寓。

2.建信住房租赁基金ABS：8月10日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至 N 次扩募）获交易所受理；拟发行总额50亿元，计划管理人中金公司，用于新购入租赁住房项目。

三、香港物业收购交易（含学生公寓、服务式住宅改造）

1.佐敦太极轩 314 服务式住宅：8 月 8 日物业连租约 1.74 亿港元成交，合计 59 个服务式住宅单位；实用面积 19596 平方英尺，单单位约 295 万港元；现有月租约 82 万港元，租金回报约 5.6%。

2.招商局收购红磡森里全幢学生公寓：8 月 10 日斥资约 5 亿港元收购，物业 29 层，总面积 41875 平方呎，205 个床位学生公寓，现已全部出租，月租金 25 万港元，回报率超 5%。

3.尖沙咀瑞生嘉威酒店易手：8 月 10 日以 3.7 亿港元成交，楼高 17 层，楼面 45345 平方呎，76 间客房；买家为别府饮食集团相关方，买家持续布局香港长租 / 酒店物业。

4.上环四方街 22 号旧楼：8 月 19 日 2700 万港元成交，市场预期将改造为学生宿舍；6 层旧楼，实用面积 3039 平方英尺。

5.九龙城薈學坊物业：8 月 19 日 3.2 亿港元售出，8 层教育主题物业，总面积 4.2 万平方英尺，月租超 130 万港元，现状回报超 5%，买方为晶苑投资相关平台，布局学生住宿业务。

四、海外投资布局

1.华平投资 × 澳洲 Kio Investment Management：8月12日扩大租赁住宅合资平台，平台目标总值25亿澳元（约 18 亿美元），新增学生公寓赛道投资。

2.Brookfield（加拿大）收购日本公寓资产：8 月 17 日斥资超 1000 亿日元收购日本四大都市圈 50 栋集合住宅，合计 3700 户；物业平均房龄不足 4 年，入住率 96%，以单身公寓为主。

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数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核：林夏

内容复核：木兮

运营编辑：树懒