北京
新政的墨迹还没干透，涨价的吆喝声已经先到了。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，发布“新出让土地优先推行现房销售，预售项目须主体结构封顶方可入市，购房资金全部存入监管账户，具备交付条件后解除资金监管”等新政策。
文件发布一周左右，杭州、天津、广州、成都等多地楼盘的涨价消息，已经抢先刷了屏。
PART.01
新政后，杭州市场上第一个上调备案价的新项目，是位于未来科技城板块的保利天奕（备案名：杭咏天奕府）——最新推出的14幢房源，含装修均价36538元/㎡。
和上一批18号楼相比，上调约1000元/㎡；和位置更接近的16号楼（36355元/㎡）相比，也有小幅上涨。
据悉，14号楼加推后，保利天奕整盘仅剩最后两幢，预计价格还要进一步上调。
保利天奕示范区实景
为什么涨价？
一方面是因为项目过去的销售情况较好。2025年11月首开以来，这个1491户的大盘已热销约1100套、去化超七成，今年1—8月拿下杭州商品住宅套数冠军，也是杭州首个成交面积突破10万方的项目。
另一方面，新政后，回款节点后移，回款周期从6-12个月拉长到12-24个月甚至更长，资金占用时间变长，有开发商人士直言：“新政后开发成本会大幅提高”。
根据华创证券测算，一个土地价值10亿，货值20亿，建造成本5亿的项目，按照购房群体首付四成，贷款六成，杭州开发贷贷款7亿，土地款2月内放款，预售条件10层以上测算，原有的预售制度，项目的内部收益率为13.2%，新房预售内部收益率为6.1%，而现房销售则只有4.8%。
PART.02
第一枪打响后，同板块的建发招商·元序迅速被卷入传闻。
多个房产群流传消息称，建发招商·元序新楼栋公示后各户型每套涨价40-50万元，已取证房源的优惠政策也将回收、实行阶梯涨价。
我们向相关人员求证，得到的回复是“涨价属实、已经在上报审批了”。
不过，这并不是一场全城的跟涨行动。近期领证的沐青云、观序尚府、雯月隽庐等楼盘基本没有涨价，即使是涨价的保利天奕，其实也涨的很克制。
业内人士分析称，房价上不上涨，本质上还是由供需关系决定的。一些核心区的优质改善项目，接下来价格可能会有所上调，但偏城市外围的项目，以及一些供应量比较大的板块，暂时没有这个趋势。
清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，“现房销售所做的是让原本由购房人代为承担的成本，回到本该承担它的一方。这是成本的归位，而非凭空增加”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，现房销售尚处试点阶段，落地项目体量有限，占整体市场份额不高，短期很难彻底改变整体供需格局。部分需求流向二手房或带动其价格短期走强，但等到大批现房项目集中入市，二手房价格还会回调——“不必对短期供应波动感到焦虑”。
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