云南
截至6月底，越南整个房地产行业的债务与股权比率已升至0.72倍，创下过去15个季度以来的最高水平。
根据信用评级机构S&I Ratings汇总的数据，上市房地产企业群体的债务规模持续扩大。截至6月底，总债务余额达到360.24万亿越南盾，较3月底增加逾20%，即近60.9万亿越南盾。
全行业的债务与股权比率已从第一季度的0.61倍升至0.72倍。这是近15个季度以来的最高水平。该指标反映了企业的财务杠杆使用程度。0.72倍的比率意味着每1越南盾的所有者权益对应0.72越南盾的债务，表明企业的财务杠杆和对借贷资金的依赖度更高。
与此同时，长期债务占总债务的比例也升至67.3%。这一水平高于上一季度的63.1%，表明资金主要用于项目的拨款、实施和开发，而非短期流动性周转压力。
其中，Vinhomes（VHM）新增借款逾50万亿越南盾，主要用于投资开发新项目。紧随其后的是Novaland（NVL），其借款增加了逾4万亿越南盾。
债务增长的趋势是在房地产企业资金需求随项目推进而恢复的背景下发生的。SSI Research在8月初的报告也显示，许多银行正在增加该领域的贷款发放。拥有较多信贷增长空间的银行，如MB、VPBank、HDBank、Techcombank、TPBank和VIB，主要在第二季度加大了对房地产开发商的贷款发放力度，环比增长22%。此举符合其回归核心贷款业务（即其传统优势）的趋势。
然而，资金获取能力正出现分化，因为银行对法律手续不完善或杠杆率过高的项目日益谨慎。建设部在第二季度住房和房地产市场报告中指出，房地产经营活动的信贷余额在企业间的分配并不均衡。资金获取能力正根据企业的财务实力、项目法律状况及创造现金流的能力出现分化。
胡志明市成片的高楼大厦
在此背景下，第二季度企业债券市场在发行和二级市场交易方面均出现强劲复苏。S&I Ratings测算，上半年发行总额约为275.4万亿越南盾，其中房地产占128.2万亿越南盾，相当于46.5%。
仅在第二季度，房地产企业就发行了102.4万亿越南盾，同比增长228%，占市场的43.8%。值得注意的是，近84%来自Vingroup、Masterise和Sun Group这三大巨头。
今年债券发行利率呈现明显上升趋势。第二季度房地产债券平均年利率约为11.4%，上半年为11.3%，最高利率分别为12.5%和13.5%。
风险在于，房地产企业的杠杆率正在多个渠道同步上升。除了银行贷款外，大型开发商还利用债券为项目补充资金，这导致未来几年的财务义务随之增加。
S&I Ratings预测，2027年到期的房地产债券将超过156.5万亿越南盾，较今年增长16%。当新发行利率水平已在11%以上时，再融资成本可能成为加剧高杠杆企业财务压力的因素。
积极方面，BIDV证券（BSC）认为，2025年至2026年期间销售恢复正在为开发商创造可观的积压订单（backlog），从而支持未来几年的现金流和利润。该机构预测，其跟踪范围内的房地产企业归属于母公司股东的税后利润将在2026年达到76.266万亿越南盾，增长36%；2027年将达到91.893万亿越南盾，增长21%。
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