深圳向西的下一个十字路口：宝安北中心与景序暄和里

深圳，从来都是一座“停不下来”的城市。

从罗湖崛起，到福田立起城市天际线，再到南山领跑湾区，前海宝中依托科技产业面向全球，这座创新之城的发展逻辑清晰且笃定——一路向西。城市的发展“惯性”，也牵引着楼市风向。今年，规划持续兑现、配套成熟的西部，成为置业热门。

有意思的是，今年上半年，西部楼市热度几乎集中在南侧的深圳湾、前海、宝中豪宅带，板块内项目的开售与调价皆是焦点。但深圳向西发展的叙事，正在翻开新的篇章，重点指向宝安北中心——这片占据宝安近半纵深的区域，正崛起为西部新增长极，成为深圳新的城市中心。

01.

深圳一路向西

聚焦下一轮城市发展答案

深圳的西部，从来不缺话题。

过去十年，前海、宝中的房价走势和规划兑现速度，已经被市场反复验证过，以至于现在大家一提起西部，就很自然地把它和“前海湾”画上了等号。

实拍图，仅供参考

但摊开深圳地图，会发现西部的版图比想象中的长很多，从南到北，跨度超30公里。

虽然过去这些年，西部发展的重心几乎全在南侧的宝中板块，所有的光鲜、热闹、房价涨幅等，都集中在那一片。但城市不可能永远只在一个点上用力。几乎所有超大城市发展到一定阶段时，都会遵循相同的路径：核心区发展起来后，就开始向外寻找新的增长极。

• 伦敦金融城如此，在发展饱和后金丝雀码头开始崛起，成为与老金融城齐名的伦敦第二金融中心。

• 曼哈顿也是如此，当核心区挤不下之后，布鲁克林waterfront就接过城市发展“大旗”，成为新的增长极。

• 深圳西部板块也不例外，当宝中板块土地开发趋于饱和、门槛越来越高时，也会出现新的增长极。

至于下一步往哪走？答案其实已经写在了最新的规划里。

“规划上，可以看到城市格局开始重构。

如果你留意过“十五五”规划，会发现宝安正在搭建一个全新的城市开发框架，核心是重点建设2个中心：前海中心和宝安北中心，背后是一次城市格局的重构。

过去的宝安，发展偏重于南部，资源、产业、人口等，高度聚集在宝安及其周边。宝安北部的面积虽然广阔，但一直缺少足够分量的超级引擎来带动。

而现在，前海中心和宝安北中心在深圳12个市级功能中心范畴中，承担综合性服务职能，形成“双中心”格局，将打破以往“南重北轻”的局面。

前海中心，相信大家已经很熟悉，有国家级战略加持，是湾区门户；而宝安北中心，不仅被写进宝安“十五五”规划，更在深圳“十五五”中被列入重点推进片区名单中，与前海中心并列，形成新的西部发展格局。

“发展层面，资源的投放逻辑将改变。

前海中心与宝安北中心“纸面”上地位的对齐，意味着西部的资源投放逻辑即将发生变化！

过去优质的资源，更多向南部倾斜，“双中心”格局确立后，宝安北中心将与前海协同发力，打破原“南重北轻”的旧有格局，也推动资源在南北之间高效流动。如：南部继续强化湾区辐射，北部则承担起带动区域均衡发展的使命，构建均衡发展的西部新形态。

最直观的变化，已体现在资源要素的流动方向上。过去一提起宝安北部，就会想到产业园扎堆、居住配套欠缺、通勤不够方便。但在纳入市级功能中心体系后，宝安北中心的交通、教育、商业、医疗等公共资源的配套标准，开始向中心城区看齐。如：地铁11、12号线先后开通，深圳市人民医院宝安医院建设加速，金蚝小镇约477万㎡连片旧改推进。这些，正是宝安北中心走向“中心化”的具体“动作”。

深圳市人民医院宝安医院效果图

“于城市发展视角，宝安北中心是新的纵深。

站在更大的视角来看，这些年深圳一路向西的城市发展惯性没有变，但“西”的定义在变。如果说过去十年，深圳“向西”是以前海为终点，那接下来的“向西”，将以宝安北中心为新的纵深。

区域规划示意图，图源深圳市宝安区国土空间分区规划（2021-2035年）

未来的西部，不再只有一个中心，而是“双中心”协同发力，整个宝安的城市形态，将从原来的“一条腿走路”，变成“双腿并进”。南北均衡、双核驱动，这几字背后意味着居住选择、通勤方式和生活半径，将发生改变。（说法参考：《深圳市宝安区国土空间分区规划（2021-2035年）》）

也就是说，前海中心是西部的现在，宝安北中心则是深圳西部的下一个增长极。当这个判断还停留在规划层面时，不过是文件里的一行字；当它开始变成市场共识时，就成为了机会。在共识完全形成之前，正是锁定这座城市下一站发展机会的最佳窗口期。

02.

宝安北中心

凭什么是西部下一个增长极？

宝安北中心位于深圳西部，在深莞穗发展轴和茅洲河创新协同带上，由会展海洋新城、沙井河城市新中心组成。从位置和定调来看，底牌有三张。

“第一张底牌：会展海洋城，两个国家级战略+世界级文旅。

地图上，宝安北中心的重要组成板块就是会展海洋城，这也是宝安北中心最大的底牌——唯一一个在前海扩区后同时叠加“会展+海洋”双重国家战略的板块，官方将其定位为粤港澳大湾区城市会客厅，规划层面将打造集会展、高端商务、现代商贸、金融服务、总部经济、海洋高科技、现代海洋服务于一体的国际交流中心。

海洋新城片区效果图，图源：滨海宝安

目前会展部分，已经兑现了。深圳国际会展中心2026年6月单场车展就吸引81万人观展，成交金额约82.5亿，这个数据放在全国也是属于头部。

前海冰雪世界也已经开业了，占地约10万㎡的室内滑雪场为当下全球规模最大；还有占地约163万的4A级景区海上田园，也已经正常运营。

深圳国际会展中心，图源：深圳国际会展中心官网，仅供参考

海洋新城还在路上，但定位很明确：是国家级战略布局的海洋新兴产业高地，将成为深圳建设全球海洋中心城市的核心承载区。未来重点聚焦海洋电子信息，海洋高端装备以及海洋新能源的三个方向，恰好是深圳“十五五”期间重点押注的赛道，意味着未来产业的发展相当可期。

整体来看，宝安北中心就像是虹桥中央商务区的Plus版本，不仅依托会展导入商务流、贸易流和聚集企业，还叠加海洋战略，规格更高！

会展+海洋两大国家级战略叠加，加上已兑现的冰雪世界、海上田园等世界级文旅配套，宝安北中心从规划定调开始，就是一个被顶层设计定义的城市新中心，未来也有望成为深圳一个面向世界的超级窗口。

“第二张底牌：先进制造业园区，已初步形成产业集群，并逐步开始投产。

宝安是深圳制造业体量最大，产业最集中的区域之一，2025年规上工业总产值超1.1万亿，位列全国工业百强区第二，国家高新技术企业有7402家，连续九年霸榜全国区县级首位，长期以来承载着深圳制造业的“基本底盘”。宝安北中心在未来发展中肩负重任：深圳20个先进制造区这里占了三个，其中的燕罗国际智能制造城和深港先进制造合作区更是在深圳24个AI产业聚集区中。

示意图，仅供参考

产业的集聚重新定义片区价值的案例非常多，其中华为带火松山湖的故事，相信大家都不陌生，而长鑫科技带火合肥长岗，则是最近的热点，这些无不遵循「产业龙头落位—高净值人口流入—居住需求增加—推动片区价值提升」的发展链条。如今，这一发展链条正在宝安北中心“上演”。

这里聚集了数百家国家级高新技术企业，活跃在智能装备、新一代电子信息、新材料等前沿领域，还已引进不少知名企业——半导体龙头-华润微电子的12英寸芯片线已投产、精密制造世界500强-立讯精密在深圳首个自有产业基地已开工，全球散热方案领军者奇宏电子也来了。这些企业正从芯片封测、精密光模块到AI液冷散热，把整条产业链从“制造”全面推向“智造”，加速崛起万亿级的先进制造业集群。

产业龙头的落位、产业集群的汇聚，正是板块价值重估的重要信号。随着产业的集聚，高净值人口的持续流入，产业人群带来的居住需求，筑就区域楼市最坚实的基本盘。

与那些完全依赖规划预期的板块不同，宝安北中心的产业基础是实打实存在的，且也在持续推进中，这也为片区的长远发展提供了源源不断的内生动力。

示意图，仅供参考

“第三张底牌：金蚝小镇约477万㎡旧改，城市焕新的超级引擎。

金蚝小镇规划范围约477万㎡，是深圳罕见的超大型城市更新项目。

回看深圳城市更新史，会发现大体量的城市更新从来不只是拆房子、盖房子，更是一次板块价值的系统性重估。

• 总体量约280万㎡的华润城旧改，改写了南山的城市界面，让大冲由城中村蜕变成房价15万+/㎡的核心高端住宅区，至今依旧是深圳最具标杆意义的旧改范本；

• 总体量约320万㎡的壹城中心，则凭以一己之力重塑了龙华的城市界面与商业格局。

示意图，仅供参考

金蚝小镇≈1.7个华润城≈1.5个壹城中心

毋庸置疑，更大的体量，背后是更完整的配套导入、更系统的公共空间规划，以及更持久的人口与产业导入能力。

但这还不是重点，重点在于其与会展海洋城的关系。定位上一个做产业与会展（会展海洋城），一个做文旅与居住（金蚝小镇定位为：集文旅、研发、居住为一体的地标性特色文化街区），且两者位置接近。这意味着，未来金蚝小镇将不只是文旅、居住，还将是会展商务人群的配套生活区。

而根据公示规划，项目分三期开发，涵盖交通、文创、科创、住宅、历史风貌等多元业态，将建成为历史与现代交融、城市机能与文旅活动共生的未来城市文旅目的地。

图源：©ISA&局内设计，仅供参考

未来随着金蚝小镇旧改的推进、铺开，宝安北中心的城市界面、公共配套、居住品质将迎来一次彻底的焕新。约477万㎡的连片开发，带来的远不止城市面貌的改变，更是一种全新生活方式的诞生——产业在这里聚集、文化在这里延续、生活在这里升级，三者形成真正的闭环。

会展海洋城定调格局，先进制造园区汇聚产业、高净值人群，金蚝小镇焕新片区配套。三驾马车并驱，宝安北中心的未来不止蓝图，更让人看到了清晰的兑现路径。

03.

宝安北中心逐步落地

一个新规项目亦悄然出现

官方高标准建设宝安北中心后，要实现什么样的目的？

再回到规划中，会发现文件中的表述非常清晰：高标准建设宝安北中心，推动宝安北部城区品质升级，引导人口有序转移，促进全区人口均衡、职住平衡。也就是说，要在宝安北这里打造一个高品质的居住环境，让更多人住得更舒服。

摆在买房人面前最直接的问题是，宝安北的居住价值，到底由谁来兑现？什么样的房子才能满足买房人多维的置业需求？

当市场开始在这个板块寻找“高质价比”标的时，片区内的全新盘——景序暄和里来了，它的价值逻辑清晰且直接：用经得起推敲的产品力，回答宝安北中心“住得更好”的命题。

项目效果图，仅供参考

“新规产品——令人期待的户型：66-108㎡。

期待一：面积段“收窄”了。

翻开深圳西部楼市供应表，会发现主流新盘在售住宅的最小户型，在70+㎡起步。

景序暄和里即将入市的产品为建面约66-108㎡的2-4房，将“户型起步”拉回到60+㎡。

户型图，左右滑动查看更多，仅供参考

更关键的是，景序暄和里面积收窄并未牺牲功能，不仅在66㎡的户型中做了功能性完整的两房+进深2.4米的阳台，另外几个户型的功能性做得也很不错。

如：

• 建面在75-83㎡左右的面积段，市面上主流产品普遍只做2房；景序暄和里建面约75㎡的户型实现3房带2卫，整体实用性高。

• 建面在88-95㎡左右的面积段，市面上大多以3房2厅2卫为主；景序暄和里建面约91㎡户型可做4房2卫。

• 建面在105-110㎡左右的面积段，市面上大多能做到4房了，但基本“停留”在2卫上；景序暄和里建面约108㎡的户型则是4房3卫，能实现双套房。

相近的面积段，景序暄和里能让你多得一间房，真正将“钱花在刀刃上”。

期待二：户型具有稀缺性。

2024年“929”新政后，深圳新房住宅户型就开始走向「大面积化」，小户型供应锐减，成交以大户型为主，有一组数据非常直观：截至今年上半年，建面约90-144㎡的新房户型成交占比环比上升4.1%，建面>144㎡的户型成交占比环比上升2.9%，而建面约60-90㎡的户型成交占比已降至35.7%、环比下降约7.2%。（数据参考：深圳中原研究中心）

但新房住宅小户型成交占比缩减，并不等于需求的消失，而是“转移”到了二手住宅市场中。今年上半年，深圳总价500万以下的二手房成交占比超六成，建面60-90㎡的户型成交占比45.1%，环比增长1.2%。（数据参考：乐有家研究中心）

这说明想买小户型的人一直都在，只是新房市场没有给他们足够的选择。换言之，小户型正在成为深圳新房市场的“隐形稀缺品”。

景序暄和里起步户型为66㎡，不仅在当下的深圳非常少见、具有一定的稀缺属性，还回应了小户型买家置业新房的需求，更重要的是这个面积段轻松上车无压力。

“产品力Max！从建筑、美学、社区、空间，将“住得舒服”拆解成四个维度，交付的是“舒展的日常”。

为了以更好的品质承接居住需求，景序暄和里在产品打造上同样用足了心思，只为让业主住在这里的每一天，都更舒展、从容。

建筑。

项目总建面约26.8万㎡，由7栋住宅及1座幼儿园组成，恰到好处的建筑规模，既能营造舒适纯粹的居住氛围，配套上又能承载日常所需。

结构示意图，仅供参考

建筑上采用深圳住宅开发层面少见的「单塔+多塔」结构布局，能让每一户都像「端头户」，实现南北通透、视野开阔、最大化拥有景观资源，每天能够感受到阳光透过窗户洒进屋子；还将因为在住宅上这样的结构少见，让项目未来在二手市场上更具资产辨识度。

美学。

外立面是现代简约风格，采用了常见于高端住宅的中空Low-E玻璃和系统门窗组合，塔楼勾勒了金属线条，裙楼辅以石材，现代雅致的公建化美学立面，远看有质感、近看有细节，住了多年后再看依旧耐看。

示意效果图，仅供参考

社区。

把视线从建筑拉回地面，社区的日常同样值得细看。

为了丰富业主日常的生活，项目在社区生活氛围营造层面同样重视。小区整体做了12米高的台地府邸，入户大堂挑高约5-6米挑高，让仪式感从归家那一刻就开启。园林则以“无界自然·艺术森居”为核心设计理念，营造了「四大主题空间+六大艺术场景空间」，以后遛娃有去处、会客不局促、想一个人待着也有地方。

示意效果图，仅供参考

还做了集休闲会客、童梦空间、运动健身、休闲办公四大功能区的「全龄主题架空层」，作为社区的第二客厅，老人、孩子、年轻人都有去处，且风雨无阻。

空间。

每一寸居住空间，都不被辜负。

交付清单上，老板、杜拉维特、汉斯格雅，这些国内外一线精装品牌在深圳常见于高端品质住宅中，让整体居住氛围更有品质感。

空间细节上，真正让你感受到项目在分寸细节间的体贴。

一是，“延展”空间尺度的细节。全屋带多个飘窗之外，阳台也均实现了2.4米的进深，这个尺度意味着你可以真正在阳台摆放一张茶桌，享受午后一盏茶、一本书；或摆上健身器具，闲暇时来上几组阻抗训练；也可以给小孩搭起游乐空间，周末搭积木，畅享亲子美好时光。在这里，你能感受生活不止居住空间，还有恰到好处的留白。

二是，主卧飘窗设计升级到4.0。卧室的飘窗，是进阶到4.0的「L型转角无柱型飘窗」。阳光从两面涌入，拥有更广阔的视野。

示意图，仅供参考

三是，厨房烟道的退让、S墙的设计。为了将室内空间充分释放出来，厨房方面还做了烟道外移，让厨房拥有更大的空间，同时还在分户处做了S墙设计，让整体的收纳更灵活。

示意图，仅供参考

以上这些设计细节，贯穿多个户型，让尽可能多的人在户型上实现居住平权。不管你买多大面积，被照顾的感受，是一样的。

从建筑的布局、立面的质感，到社区的温度、空间的巧思，由外到内每一处设计细节都是让品质回归日常，也体现了景序暄和里对品质的执着。

“生活无需想象！「双地铁+学校+商业」已兑现，未来还有「商圈、文旅、医院」。

房子之内，是属于自己的方寸天地；房子之外，是真实展开的日常生活。

当楼市从增量时代进入存量时代，买家最愿意为之买单的，除了产品本身，就是走出家门之后，日常的生活方式。而在产品上做足了诚意的景序暄和里，周边已兑现+待兑现的配套同样经得起打量。

已兑现配套：双地铁、学校、商业，生活确定性就在眼前。

项目周边有地铁11号线后亭站（直线距离约800米），12号线步涌站（直线距离约550米），有双地铁的“确定性”，日常通过地铁出行非常方便，6站即可抵达深圳机场、8站到宝安核心、9站到前海、10站到南山核心。除了便捷抵达各核心板块外，已兑现的地铁还意味着出行拥有更多的确定性：不用担心出行高峰堵车，早上可以从容出门，晚上能够准时到家，告别长距离通勤焦虑。（距离参考，百度地图测距）

值得一提的是，房地产服务商第一太平戴维斯曾提出，地铁物业平均价值高于非地铁物业价值30%以上。这意味着近地铁的景序暄和里，除了能享受高效出行的确定性外，还能拥有近地铁物业的“隐形价值”。

示意图，仅供参考

还有，一路之隔的九年一贯制学校，旁边的幼儿园。家门口的学校，是孩子早上多睡一会、大人接送少跑一趟的日常。从幼儿园到小学、初中，12年学龄都有对应的学校。不用长距离接送，不必把时间耗在路上。家周边就有12年教育配套，这种踏实感每一个有孩子的家庭都能懂。（具体学区划分，以入学当年该片区教育局及相关学校招生简章等信息为准。）

示意图，仅供参考

周边的万丰海岸城（约20万㎡）、宝安首家山姆会员店、京基百纳这些，是现在就能逛的日常。周末一家人逛逛大超市、吃顿好吃的、看场电影，消费、休闲娱乐应有尽有，生活舒适度、便利性拉满。

闲暇时，可以到附近的茅洲河碧道散步、骑行，也可以到沙井公园&蚝乡湖公园&新桥体育公园露营、遛弯。周末想去前海冰雪世界滑雪，去海上田园遛娃、会展中心看展，还是逛清平古墟，都能快速到达。

示意图，仅供参考

待兑现配套：商业、教育、医疗、477万㎡金蚝小镇。

如，社区自带约2.3万㎡商业、12班幼儿园（规划中），体量约50万㎡的湾区壹方（在建）、总投资近70亿的深圳市人民医院宝安医院（在建）等城市基础设施配套，还有金蚝小镇（规划中）构建的文旅商业综合目的地。

持续落地的配套，未来将会让片区生活版图更完整。

示意效果图，仅供参考

不用等规划兑现才开始生活，也不必担心现在就住得将就。确定的是当下，可期的是明天，这样的节奏，刚刚好。

“兑现的底气：世纪金源，把“确定性”写进品牌基因中。

对于买房人而言，产品兑现的确定性很重要，主要集中在几方面：房子能不能按期交付，社区的交付品质能做成什么样？这些很大程度取决于为项目做兑现的人，有怎样的实力。

景序暄和里，由创立于1991年的世纪金源集团旗下的世纪金源地产集团负责开发打造，有两点值得关注。

一、京企开发商，实力强劲，交付能力强。

世纪金源集团是一家在北京起家的综合性跨行业的国际企业集团，截至2025年已累计在中国（大陆）投资4000亿，多年荣登“中国企业500百强”。旗下的世纪金源地产集团，属于中国领先的大型城市综合体、旅游地产、产业新城、特色小镇的开发运营企业，至今累计开发体量达9000余万㎡。

示意图，图源：世纪金源集团官网

据悉，这些年来，世纪金源地产集团以“我们造城”为理念，在全国多个城市“磅礴造城”，全国开发的62个项目中，就有北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵州世纪城、合肥滨江世纪城等15个体量超300万㎡的大盘，大盘开发规模位列全国前列，还运营超百家购物中心及32家酒店。

在当前市场环境下，一个有资金实力，多个大盘开发经验、多元业态运营能力的开发商，往往有更强的交付能力，也更让人放心。

合肥滨江世纪城，图源：世纪金源集团官网

二、有极强的社会责任感，交付更靠谱。

世纪金源集团在发展事业的同时，积极承担社会责任，多年来深耕慈善公益事业：至今累计捐赠慈善78亿，平均每年2.2亿，合计61万/天，惠及扶贫、教育、医疗、文化、生态、体育等多个公益领域。

即便在房地产市场不确定性加剧的2025年，依旧向华南理工大学“珠峰攀登”计划捐资1.1亿，坚定支持教育事业的发展。

近年来，在不确定性加剧背景下，世纪金源依旧慷慨捐款、深耕公益，这份一如既往的担当、经年累月的慈善坚守，不仅是社会责任感的体现，更是企业在面对外部环境不确定性时的定力与底气，与其背后的资金实力、明晰的战略也有很大的关系。这种有底气有担当的企业，交付也会更靠谱。

强劲开发实力+极强社会责任感=信任度拉满。

深圳向西走了四十多年，前半程是前海、宝中的崛起，后半程的答案，已然指向宝安北中心。这里国际会展中心、前海冰雪世界、海上田园已经兑现，三大先进制造业园区也加速企业汇聚、万亿级产业链形成，金蚝小镇也在来的路上，板块的价值要比大多数区域“扎实”！

景序暄和里，在是这片热土上率先交出答卷的居住样本——用经得起推敲的产品力、丰富的配套，回应城市发展的下一程。

据悉，项目营销中心已开放，不妨亲自去看看，深圳西部的下一个十年的居住样本，长什么样。

注：文字部分规划参考——深圳发改委官网《深圳市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》、深圳市宝安区国土空间分区规划（2021-2035年）

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