杨子熠：四维赋能，让存量写字楼重焕生机｜2026博鳌地产发展大会

本文为哈佛大学CTB青年研究与创新论坛全球二等奖学子杨子熠在2026博鳌地产发展大会上发表的演讲。

杨子熠：尊敬的各位领导、各位专家、房地产行业的企业家，大家下午好！我是中国人民大学附属中学的杨子熠。

非常荣幸能够参加由观点机构主办的博鳌系列活动，向在座的专家学者和行业精英们学习。特别有幸的是，能够汇报我们关于提升商业楼宇运营效率的一些粗浅研究成果。

我们的初衷是希望为商业楼宇，主要是写字楼的运营价值提升出一份力，期盼得到您的支持。

近些年，许多写字楼租金持续下滑、店铺频繁关门、夜晚灯火暗淡，设备老化，甚至出现安全隐患。这些现象让我们思考，在存量时代，如何系统性地激发楼宇活力，使它们重焕生机。

更让我们在意的是，写字楼不仅是资产，更是无数人除了家之外的第二人生空间。工作日人们约一半的时间在写字楼里度过，按照40年的职业生涯计算，累计长达7.2万到10万小时，相当于1/4的清醒人生。

因此，写字楼的办公环境直接影响着办公者的生活幸福感。所以我们的这项研究既关心资产价值，更关心每一个在楼里奋斗的人。

我们想用一套可复制的系统方案，提高写字楼运营效率，进而提升资产价值，也为每一位办公者创造更加美好的人生。

我们沿着理论基础、模型假设、案例实证、结论应用的完整逻辑开展本次研究，以商业不动产基础经营模型和场景理论为支撑，商业不动产基础经营模型的核心公式为：净运营收益=运营收入-运营成本，资产价值=净营运收益÷资本化率。

这些公式告诉我们，提高收入、降低成本可以提升经营净利润，进而提升价值。场景理论能够精准适配商业楼宇的现状问题，为我们的研究提供非常重要的理论支撑。

查阅文献后我们发现，现有研究多聚焦单一维度，偏重于理论分析，缺少实地案例验证，与真实市场脱节。为此，我们的研究采取理论结合实证、辅以案例分析，定性与定量相混合的研究方法，有针对性地弥补上述不足。

结合案例对比分析研究与专家访谈，我们提出了空间、科技、服务、数据四维赋能模型假设。其中空间场景指的是空间形态的重构和空间价值的挖掘，科技场景指的是以技术赋能，让楼宇更加绿色、环保、节能、智能化。

服务场景指的是，面向租户和白领，提供To B、To C的增值服务，打造社区生态。数据场景指的是运用大数据分析和数字化管理，降本增效、智慧决策。

值得注意的是，这四个维度并非独立运转，而是分别从提高收入和降低成本双向发力，提升经营的净利润，提高运营效率，最终驱动资产价值的提升，同步优化办公体验，让楼里的办公者对环境更加满意。

我们选取了北京典型楼宇京城大厦作为核心案例，并配合文献研究、问卷调查、专家访谈等工具，进一步验证四维赋能模型的实践价值。

京城大厦于1992年投入使用，是中国第一座超高层钢结构建筑，经过20多年的运营，陷入设备陈旧、能耗过高、收入低、盈利差的经营困境。2016年，经营净利润微薄，面临亏损。2016年至2020年，京城大厦全面启动楼宇改造，软件、硬件双向发力，经营业绩实现了全面提升。

根据梳理，改造的具体措施包括：首先在空间场景方面，挖掘并改造闲置与低效空间，比如改造废弃仓库为健身房，利用闲置面积开咖啡厅、风味面馆等等，可出租面积提升了21.7%。同时还对很多空间形态进行了重构，提升客户体验。

科技场景方面，全面升级配电、冷源、热源、消防等等系统，大幅节能降耗。同时打造智能会议室，实现人与空间的智能互动。

在服务场景方面，围绕工作、生活需求，提供医疗、消费、金融等近30项增值服务，为员工打造白领一公里生活圈，提升租户便利性与黏性。

在数据场景方面，自主研发并运行了线上运营平台和数字化能源管控平台，利用大数据提升服务质效，有效降低运营成本。

这四个场景建设的具体举措带来的变革成果是惊人的，整个大楼收入提升了40%，能耗成本节约了23%，人力成本占收入比例从36%降低至25%左右。五年间，大厦坪效增长了近15%，人均创收达到原值的320%。2020年，楼宇年盈利约5000万元，比5年前大幅倍增。

更重要的是，改造后的楼宇具备持续盈利的能力，2025年楼宇盈利达到8700万元，继续攀升。楼宇盈利能力的改善，直接推高了市场化估值水平。

京城大厦的经营变化，正是四大场景协同发力的结果，空间、服务和科技场景实现了收入大幅提升，而科技和数据场景完成了成本的有效管控，开源节流双驱动，最终提升了租金水平和出租率，从而使大厦的运营效率提高，资产价值跃升。

为了使研究结论更具说服力，我们还针对员工、企业租户、运营商三方发放调查问卷，并进行深入访谈。绝大部分受访者对于舒适环境、多维服务、人文关怀存在强烈诉求。

从运营方的反馈来看，优质的办公环境和配套服务，不仅影响企业的办公体验，也会进一步影响企业对于空间价值的认可和长期留存意愿。

对于入驻企业而言，他们关注的不仅仅是基础的办公条件，更包括便利化服务、员工体验，以及企业文化空间在内的综合价值。

更好的空间环境能够帮助企业提升员工的满意度，并增强企业的吸引力，而从员工的视角来看，智慧化服务、丰富的社区活动，以及更加人性化的办公环境，正在成为影响员工选择和企业稳定性的重要因素。

三方反馈进一步验证了四维赋能模型对于提升使用者幸福感、增强楼宇与客户间的黏性、直接影响楼宇经营效益的积极作用。

为了进一步验证模型的适用性，我们还跨区域、跨城市、跨国家对比了多个代表性的楼宇。

首先是北京的鼎好大厦，定位硬科技产业生态，多元配套服务，空间上灵活安排，并运用新技术节能减排，最终楼宇的出租率达到百分之百，平均租金12元每平方米每天，均显著高于中关村商圈的平均水平。

北京正大中心以楼宇社区化为核心，提供多元个性化的服务，打造高端会客厅，链接全球各类商务资源来服务客户，搭建国际文化交流与商务合作平台，采用一系列先进的技术和设备，降低能耗、节约成本的同时，为客户带来了优质的体验。

深圳金融科技研究大厦，以鸿蒙分布式物联深度赋能，数据全域监测，大幅降本增效。

上海国华中心聚焦于灵活办公，模块化的空间设计，定期提供行业政策解读、企业资源对接会，来适配客户需求。

荷兰The Edge，它是全球零碳智慧办公的标杆，空间无固定的工位，科技光伏自给，数据全场景预测，服务APP一键响应，人效与能效均达到极致。

四维场景在这些位于不同区域的楼宇中运用，均取得了比周边楼宇更好的经营成果，促进了资产价值的提升。

综上所述，我们得出研究的核心结论：第一，空间、科技、服务、数据四维赋能模型，通过开源节流双驱动，能够显著提升资产运营效率；第二，四维赋能模型既提高效率又提升员工工作的幸福感；第三，这个模型具有普适性，不同的楼宇可以根据自身属性，差异化、有选择地选用赋能维度组合。

基于前面的案例分析和调研验证，我们进一步总结了一套面向不同写字楼项目的普适性提升策略清单。

首先，在空间场景方面，核心是提升空间利用效率和使用体验。例如可以将低效、闲置的区域进行功能改造，增加公共交流的空间、休闲空间以及符合企业需求的多元化配套，从而提升空间的价值。

第二，在科技场景方面，通过智慧化设备和数字技术提高运营效率，例如引入楼宇智能控制系统，优化照明、空调以及能源管理。同时结合清洁能源应用，实现降本增效。

第三，在服务场景方面，需要从传统的物业服务向企业生态服务转变。一方面为员工提供更加丰富的人文服务，包括生活配套、体育活动和主题活动。另一方面，为企业提供政策对接、行业交流和资源链接等等增值服务，增强企业与楼宇间的黏性。

最后，在数据场景方面，通过数字化平台沉淀运营数据，对用户需求和楼宇运行状态进行分析，并利用人工智能辅助决策，实现更精准的空间管理和资源配置。

这四个维度协同运作，开源节流双驱动，推动写字楼从传统的办公载体转变为能够持续创造价值的城市空间，提升资产价值。

不止于研究，我们已经在尝试改变现实。我们总结本次研究的模型成果，提出针对写字楼改造策略的清单，并走入真实的商业世界。我们将成果提交至城市楼宇促进会等相关组织，相关成果得到了协会的认可，协会愿意支持我们扩大调研范围并推动试点改造。我们将成果投稿至中国房地产领域的相关媒体，并获得认可。

今天更是非常有幸能够来到博鳌论坛进行分享和推广，我们利用周边的商业资源，与华住、MFG、CBRE等头部机构取得联系，推动达成合作，以便在全国多栋楼宇落地应用。

我们的初心很简单，让每一栋大楼不再是冰冷的钢筋水泥，而是有温度、有效率、有活力的第二人生家园。为城市经济注入新动能，为万千白领创造更美好的办公生活。

以上就是我们的全部研究内容，非常感谢大家的聆听，也欢迎各位领导、各位行业专家向我们提出宝贵的意见和建议，谢谢大家。

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