既有明白账 又有大红包

提起老旧小区，人们往往联想到设施老化、环境脏乱、管理缺位，尤其是那些没有物业管理的“三无小区”，更是业主心中的隐痛，也是城市基层治理的“老大难”。然而，在兰州市城关区雁滩路的军安小区，这个建于上世纪90年代的老旧小区，却颠覆了这一固有印象。这里不仅物业费低至每平方米0.3元，低于全市参考标准的一半，而且在五年多的自治自管中“攒”下了60余万元的公共收益结余。

近日，该小区业主委员会不仅延续了每年为业主发放两次米面油的传统，更首次拿出13万余元，为184户业主派发500元至1000元不等的现金红包。这一举动，在当地乃至更广范围内引发热议。一个“高龄”小区是如何通过业委会自管，趟出一条多方共赢的新路子，实现从“脏乱差”到“净畅美”的蜕变，并让业主共享发展红利的？记者对此进行了调查。

现场直击

签字领红包，业主笑开颜

前几天，兰州军安小区院内洋溢着节日般的喜庆气氛。虽已入秋，但院落内干净整洁，车辆停放整齐有序，新安装的智慧门禁和全域覆盖的监控摄像头，默默守护着这片家园的安宁。

“谢谢业委会，住在这里真是越来越舒适了！”在小区业主委员会办公室，刚刚签完字的业主王女士扬着手中的红包，喜悦之情溢于言表。她告诉记者，自己在小区居住了三年多，之前每年都能领到米面油，没想到这次直接发了500元现金，“钱虽不算多，但这份心意和公开透明，让人心里特别暖和，觉得这真是咱们自己的家。”

记者在现场看到，整个发放过程严谨有序。出纳与会计双人复核，仔细核对业主的房产证、身份证信息，确保每一笔款项都准确无误地发放到业主本人手中。“我们这届业委会任期将满，这是对全体业主信任的一份交代。”正在现场忙碌的业委会主任许来德告诉记者，此次分红覆盖全小区184户业主，根据入住年限长短，分为500元、800元、1000元三个档次，目前已发放13万余元，覆盖100多户，对于暂时不在家的业主，工作人员正逐一电话联系，确保红包发放不落一户。

破局之路

从连年亏损到“攒下”60万元

军安小区的蜕变，始于2021年1月1日。这个始建于上世纪90年代的小区，最初是为安置转业军人而建，共有6栋楼、184户人家，最高楼层为8层，无电梯。随着时间推移，楼体老化、供水管网跑冒滴漏、基础设施陈旧等问题集中爆发。在引进专业物业公司管理期间，仅水费一项每年就要亏损1万多元，服务却未见起色，物业与业主矛盾渐深。

2020年底，最后一任物业公司撤离，小区面临无人管的困境。在城关区雁北街道党工委和雁滩路社区党委的指导支持下，由退役军人、老党员许来德牵头，联合其他4名转业军人业主，成立了新一届业主委员会，扛起了小区自管自治的重担。

“我们接手时，账上没有一分钱，面临的是设施老旧、欠费严重的烂摊子。”许来德回忆道。然而，五年多来，业委会成员凭借军人的责任与担当，不拿一分钱报酬，四处奔走于街道、住建、供电、供水等多个部门，积极争取国家老旧小区改造政策补贴，同时配套小区公共收益自筹资金，带领居民完成了一系列“大手术”：更换了老化锈蚀的自来水管网，将每年跑冒滴漏的损失从1万多元大幅降至3000元；实施了暖气分户改造，解决了困扰居民多年的“楼上楼下冷热不均”问题；完成了楼体外墙保温工程，提升了居住舒适度；为每栋楼加装了防盗门和智慧门禁系统，增强了安全感；还增设了电动车充电桩，并将充电费用控制在每度0.8元，远低于市场价，让业主享受到实实在在的便利。

在硬件升级的同时，业委会坚持“物业费不涨、服务提质”的原则。时至今日，军安小区的物业费依然维持在每平方米0.3元，远低于兰州市老旧小区每平方米0.6元的参考标准；首辆车停车费每月仅收100元。小区仅聘用3名工作人员，其中两人为小区困难住户，另一名物业主任兼维修工，上门服务只收配件成本费。通过精打细算，小区停车费、商铺租金、公共库房租赁等公共收益逐年累积。五年多来，除去所有设施改造、日常运维、节日福利等开支，小区公共账户竟结余了60余万元。

制度密码

透明财务与共建共治共享

“攒下60万元，底气来自一套让业主完全放心的透明财务制度。”许来德拿出一份“军安小区2025年账目公示表”，每一笔收支都列得清清楚楚。他介绍，小区所有收费均不接收现金，全部扫码进入公共账户，从源头杜绝了截留可能。由六栋楼楼长组成的经济监督小组，手机可实时查看账户每日流水。小区账目定期在公告栏和业主群公示，每年还聘请第三方审计机构进行全面审计，确保每一分钱都“取之于业主、用之于业主”。

财务透明只是基础，共建共治共享才是核心。小区不仅建立了“24小时应急响应机制”，确保业主诉求在10分钟内得到响应，办结率达100%，更构建了一套有效的矛盾自我化解机制。由党员业主、退休干部、律师等组成的“金牌调解队”，协同6名楼长，多年来成功调解邻里纠纷、停车矛盾、噪声扰民、房屋漏水等各类诉求百余件，基本实现了“小矛盾不出楼栋，大纠纷不出小区”。此外，业委会还建立了人文关怀机制，对家中发生丧事的业主，会送去500元的慰问金，让小区不仅有管理的力度，更有人情的温度。

“干业主委员会，最主要的是心底无私，一心要想着为业主和老百姓服务，只有这样才能得民心。”“80后”军转干部、该小区业主委员会副主任赵锋坦言道。正是这种“账目共管、事务共议、成果共享”的治理模式，让业主的满意度高达90%以上，也为此次发放“红利红包”奠定了民意基础。

专家视点

为200户以下老旧小区自治提供范本

兰州军安小区的成功实践，引发了学界和基层治理领域的广泛关注。

小区业主、原甘肃联合大学退休老师李连成深有感触地分析：“事实证明，军安小区通过业委会自管，彻底改变了老旧小区的面貌。尤其对于200户以下的中小型小区而言，管理成本相对可控，完全可以探索不依赖外部物业公司，由业主在社区指导下成立业委会，实行业主主导的自治自管。这不仅降低了居住成本，更重要的是激发了社区的内生动力，让业主真正成为小区的主人。”

兰州大学公共卫生学院教授王玉认为，城市更新不仅在于物理空间的改造，更在于治理模式的革新。兰州军安小区业委会用五年多的实践，探索出了一条老旧小区“微更新、自管理、可持续”的新路径。他强调：“其核心经验有三点：一是选出了一个有公心、有担当、有能力的业委会班子；二是建立了全透明、可监督的财务管理制度；三是构建了共建共治共享的社区共同体意识。这种模式对于破解当前城市更新中老旧小区改造后‘谁来管、怎么管’的难题，具有重要的推广价值和借鉴意义。”

■记者手记

从“无人管”到“大家管”的启示

从一个设施老化、矛盾频发、连年亏损的问题小区，到如今环境宜居、邻里和睦、年年有盈余结余并回馈业主的“幸福样板”，兰州军安小区的蜕变是基层党建引领下居民自治力量的一次生动彰显。它用事实打破了“老旧小区只能依赖市场化物业”的固有思维，也证明了在有效的制度设计和监督机制下，业主完全有能力管理好自己的家园。

当然，军安模式的成功有其特殊性，比如业委会核心成员多为退役军人，具有高度的责任感和奉献精神，且小区规模适中。但其背后所蕴含的“党建引领、民主协商、财务透明、成果共享”的治理逻辑，无疑为当下众多面临物业管理困境的老旧小区，提供了一份极具价值的“参考答案”。如何让更多“军安小区”涌现，将老旧小区从城市管理的“痛点”转化为基层治理的“亮点”，这或许是军安故事带给人们最深的思考。

兰州晚报记者 孙建荣 包玉霞 文/图