青岛西海岸新区奏响物业执法“四部曲”，不断提升执法“质效力”

鲁网9月9日讯 物业服务连着千家万户，执法监管如何既精准又饱含民生温度？今年以来，青岛西海岸新区综合行政执法局聚焦物业服务突出问题与群众合法权益保障，创新推出“菜单式”宣传、“解剖式”分析、“指导式”执法、“铁腕式”惩戒四招举措，配套“综执通”小程序科技赋能，推动“普法—分析—指导—惩戒”贯通式执法，着力打造“综合执法·在您身边”执法服务品牌，高效化解多起群众反复投诉的物业难题，不断提升物业服务经营规范化、法治化水平。

“菜单式”宣传——从“被动等问”到“主动送法”

“很多物业纠纷根源就是企业和居民有法不知法、知法不懂法。”在长江路街道“城管进社区”活动现场，执法队员一边发放《规范物业管理服务活动提醒函》彩页，一边打开手机上的“综执通”小程序演示：“你看，物业管理的四个责任、14个具体事项，这里都有。”

这正是该局创新推出的“菜单式”宣传：全面系统梳理城管领域法律法规，围绕物业管理、市容环卫、绿化养护、发现报告等4方面责任，清晰列出“14个具体事项”，发放《提醒函》彩页2200余张。同时，将相关法律法规植入“综执通”小程序，实现事前学法“一键查”。主城区街道执法中队依托“城管进社区”载体，联动居委会、物业企业，针对垃圾分类、违建治理、市容管理、绿化保护等热点，推出可选的“普法菜单”，通过座谈会、现场宣讲等形式送法上门。

“‘执法人员+社区工作者+物业工作人员’的普法格局已全面成型，现在大家遇事先查法、先讲法，小区里乱堆乱放的明显少了，业主和物业的矛盾也少了。”长江路街道阿里山路社区书记陈桦告诉记者。

“解剖式”分析——从“大水漫灌”到“精准滴灌”

“执法不能‘大水漫灌’，必须‘精准滴灌’。”区综合执法局直属三中队中队长杨硕向记者展示了一份厚厚的数据分析报告。今年，该局组织对2025年全区5万余件物业管理服务投诉举报进行系统筛查，锁定69个问题高发小区，逐个开展“解剖式”分析，并建立长效跟踪机制，每周动态更新。

这一“精准滴灌”的思路很快见到实效。针对隐珠街道多个小区乱贴乱画“小广告”的投诉顽疾，执法中队聚焦康桥首府等10处重点小区，全域踏勘排查，累计整改问题43处。同时指导物业企业设置公共宣传栏，引导群众规范张贴信息，明确专人负责清理维护，楼道“牛皮癣”乱象得到有效治理。

同样在薛家岛街道凤凰园小区，执法中队牵头多部门对占道经营、乱堆乱放等综合性投诉，进行“一揽子”整治，投诉量大幅下降，居住环境明显改善。

“指导式”执法——从“单一处罚”到“合规引导”

“处罚不是目的，规范才是根本。”在区综合执法局，记者了解到一项创新做法：坚持“处罚与教育相结合、执法与服务相融合”的执法工作理念，持续推行《“首违不罚”清单3.0版》，在物业执法领域率先试点，对行政处罚案件同步制发《行政合规建议书》，跟进指导物业企业纠正违法行为。

灵山卫街道的一个案例格外温暖。执法中队检查发现某物业企业擅自将物业用房变更为超市使用，经深入了解，该小区周边商业配套不足，居民日常购物确实不便。“我们不能一罚了之。”中队长耿金刚讲道，他们主动指导物业依法征求全体业主同意并完善相关手续，最终超市合法保留使用，同时依法作出减轻处罚的决定。“既守住了法律底线，又解决了我们买菜难的问题，这个执法我们服气！”何达云辰小区居民对记者说。

今年以来，该局通过建立执法与社区常态化联动机制，累计指导整改毁绿种菜、乱堆乱放、市容环卫等轻微违法行为500余处次。同时坚持“无事不扰”，对69家物业小区公示信息开展“无感”执法检查，发现轻微违法行为12起，均现场整改到位，依法不予处罚。

“铁腕式”惩戒——从“柔性服务”到“刚性亮剑”

柔性执法不等于一味退让。对拒不配合、拒不整改、情节严重的主体，坚决采取“铁腕式”惩戒措施，以刚性守住法律底线。

局直属中队在处置某物业小区噪声扰民投诉时，推行“综合查一次”，发现该小区物业企业不仅在物业用房内擅自摆放货架售卖商品，还未及时更新物业相关公示信息。执法人员作出立案处罚后，督促指导其及时整改，实现“进一次门，发现多个问题”。更重的罚单出现在灵山卫街道，某小区规划验收后，建设单位擅自圈占公共绿地、擅自处分业主物业共用部位，执法中队依法对建设单位作出罚款8万元的行政处罚，起到了极强的警示作用。辛安街道执法中队则在检查中发现某物业服务企业擅自占用物业用房，经过依法函询、调查等程序，跟进督促该企业腾退物业用房50平方米，直接维护了业主的合法权益。

今年以来，该局在物业执法领域已立案查处各类案件47起，“教育一批、整改一批、惩戒一批”的梯次效应正在形成。

青岛西海岸新区综合行政执法局用“四招式”打出了一套提升执法“质效力”的组合拳，正是这种“综合执法·在您身边”的理念，让法治更有力量，也让城市更有温度。（鲁网记者）