四川
近日上海印发的商业地产新规，直接颠覆了所有人对商铺、公寓的投资认知，以前靠 “一铺养三代” 养老的算盘，可能要彻底碎了。
商业地产续期规则和住宅完全不同，以前大家只知道住宅 70 年产权到期会自动续期，不用花钱，但商业地产的规则完全不一样，上海明确规定，40 年或 50 年产权的商业用地，到期续期需要缴纳费用，标准不低于基准地价的 70%。
更扎心的是，如果政府因公共需要收回土地，比如修地铁、建学校，到期后直接收回土地，拆除房屋，只给少量经济补偿，没有任何谈判余地。
商场、商铺、写字楼、公寓、厂房、仓库、地下停车位，只要土地用途不是住宅，都受这条新规约束，连深圳湾一号这类豪华公寓也不例外。
各地续期政策差异极大不同城市的续期规则不一样，上海的标准是不低于基准地价的 70%，单次续期一般不少于 5 年，以 50 平米的商铺为例，基准地价按 2 万元 / 平方米算，续期费用就要 70 万元，地段好的话甚至破百万。
广州在 2026 年 4 月率先落地新规，大开发商自持商场可打 7 折，但私人小业主没有任何折扣，需要全额缴纳，比如广州 50 平米的街边小铺，续 20 年需要全额补缴 50 万元，深圳目前暂无明确规定，但后续大概率会出台，标准和上海、广州相差不大。
别被租售比迷惑，剩余年限才是致命坑很多人买公寓商铺，只看租售比，却忽略了剩余使用年限，以深圳龙华红山的龙光玖钻公寓为例，2017 年开盘，40 年商业用地产权，当年售价 5 万多一平米，现在二手成交价跌到 3 万左右。
50 平米的 loft 月租 5000 元，租售比约 4%，看起来很诱人，但这块地从 2017 年开始算，到现在已经过去 9 年，2026 年接盘的话，只剩下 31 年产权，31 年收租刚好回本，但还要掏一大笔续期费用，等于白忙一场。
如果持有十来年想转手，买家都知道产权快到期，不大幅降价根本没人接盘，全国像龙光玖钻这样的公寓比比皆是，看似租售比高，一算剩余年限全是坑。
一铺养三代的时代彻底结束了以前大家买房只看价格，以后买商业地产，先问清楚还剩多少年使用年限，住宅和商业地产的规则完全不同，民法典明确住宅建设用地到期自动续期，这也是住宅比公寓贵的根本原因，别再被老观念坑了。
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