开启认购！森兰全新盘「越秀天屿」推建面约105-141㎡3-4房！

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

「越秀·天屿」

浦东森兰首个抬板社区

建面约107-127-140㎡3-4房

总价约677万起 本次房源147套

开启认购 认购金70万元

一房一价表

• 浦东700万-800万预算，想买一套核心地段的新房---抱歉，你几乎已经没有选择。

这不是危言耸听，是今年浦东楼市的供应现实。

先看供应：截至目前，浦东核心地段（不含远郊）今年只推出了千余套新房。

什么概念？去年同期这个数字是2000套以上，今年一半都没到。

再看价格：这千余套房子的成交单价是13.3万/㎡；套均总价是2189万。

而且，就在刚刚过去的5月，上海新房认购率TOP10中，浦东就占据了一半，且排名前五都在浦东。

也就是说浦东核心区的新房市场，正在加速“豪宅化”！即便房源越来越少，门槛越来越高，依旧是供不应求，普通人连上桌的资格都快没有了。

具体到几个板块：

• 中环的云璟社区依靠金色中环等各种规划，热度持续居高不下，但目前主力三房总价已经普遍站上1000万+；

• 外环一梯队的唐镇，今年的新盘供应起步户型拉到了137㎡，总价也是1000万+！

• 反倒是中环附近的森兰，同样是浦东东北部核心发展带，越秀·天屿主力三房总价可以控制在700万-800万级！

你会发现，700万-800万这个“黄金改善段”，在浦开云璟和唐镇只能买到两房或勉强够到小三房门槛，而森兰给出了一个功能完整的三房选项！

听起来像是“救星”来了，对吧？

但我想提醒你一句：在这个价格断层里选“高质价比”，更加需要清醒和周密。

越是这种“唯一选项”，越需要提高标准，逐一核验。

接下来的三个问题，就是专门为越秀·天屿---以及所有想买抬板社区的人---准备的“通关考验”。

浦东第一个"全维抬板"社区

终于来了

在越秀·天屿之前，浦东没有抬板社区。

你翻遍浦东所有在售、已售的新房项目，找不到第二个把整座社区抬高约5.3米、把所有功能设施沉入板下、把会所与下沉庭院嵌入高差之中的完整样本。

不是做得不够好，是没人做过。

直到越秀·天屿的出现，浦东的"抬板社区"历史，才正式翻到第一页。

当别人还在讨论"抬板好不好"的时候，越秀·天屿已经在思考"抬板的完整答案是什么"。

既然浦东没有先例，那越秀·天屿就自己写标准。

直到我看见越秀·天屿的效果图，才明白：真正“升维”的抬板，不是避开了多少痛点，而是创造了多少惊喜。

第一组数据：约5.3米系统抬升，首层告别"将就"

这不是一个简单的数字。

看图上的这个高度差。越秀·天屿将社区整体抬高到约5.3米，住宅首层的地面高度，相当于传统项目的3楼。

这意味着什么？

• 首层窗外的树冠变成了脚下的绿篱，视线直接越过围墙，与城市天际线平齐；

• 梅雨季地面干爽、冬季阳光从早晒进客厅——这不是“勉强不潮”，而是彻底告别底楼的阴暗与蚊虫。

你能直观看到：抬板之上，只有人和风景；抬板之下，才是车流与设备。

当然，也得益于约5.3米全域抬板的设计，越秀·天屿的车库被设置在板下首层，可以直接进入自然光线，通透敞亮。

这样一来，也就可以很自然的把车库的所有功能：设施中央落客区、单元车马厅、车道、车位---全部集约布置在板下。这不是“能停就行”，而是用规划的逻辑，把地库的每一寸空间都梳理得井井有条。

越秀·天屿的地库，在实际体验方面有了一次彻底的“越级”：

• 平层入库，无长坡道， 车辆从市政道路直接平缓驶入板下车库，无需经历传统地库那种令人紧张的长陡坡。进出效率与安全性，是两种维度的体验。

• 开阔的层高与柱网。得益于抬板结构的先天优势，车库内部空间感远非传统地库可比。头顶不压抑，两侧不局促---每一次停车、开门、取物，都从容舒展。

• 序列感的归家动线。从坡道入口到入户厅，灯光、标识、墙面材质依次递进，形成一条有节奏、有层次的“地下迎宾大道”。你驶入的不是停车场，是一座有序列、有威仪的宫殿式入口。

第二组数据：约2860㎡会所+泛会所。

这个体量在上海抬板社区中稳居第一梯队，但光说面积没用，你可以直接来看实际呈现：

约2860㎡是什么概念？足够容纳健身、休闲娱乐、恒温泳池、会客厅、影音室、游戏室、儿童音乐厅（最终以交付呈现为准）等几乎所有家庭需求。

越秀·天屿把会所和泛会所做到这个体量，就多了数以倍计的操作空间，这是真金白银砸出来的“全龄生活场”。

第三组数据：约10米高差的下沉庭院。

约10米高差的下沉庭院---整个项目最让你挪不开眼的地方。

差不多三层楼的高度。越秀·天屿在地块中央“凿”出了这么一个纵深空间。

因为抬板是打开、渗透的结构，光线从10米之上直接落到底部，通风也贯通上下，你在最底层站多久都不会觉得闷。

水声从高处层层跌落，注满了整个庭院。你在不同标高行走---上层有观景台，中层有休憩平台，底部有疗愈花园。同一个庭院，站在不同高度，看到的是完全不同的画面。

最妙的是上下互为风景。你在底层抬头，能看到上层平台有人散步、绿植从高处垂落；你在上层低头，整个庭院的层级绿化、层层水景尽收眼底。

这种三维景观体验，在700万级项目里，全上海找不到第二个。

第四组细节：板下功能“丰富又实用”。

抬板上面是花园景观，抬板下面是实用场景：中央车站、健身房······没有任何一个空间场景上的浪费。

这种强迫症般的纯净度，才是区分“真抬板社区”的关键。

这种看不见的用心，才是真正的体面。

所以，我们可以看到的是：

当你把：“约5.3米抬升+约2860㎡会所+泛会所+约10米高差下沉庭院+板下实用空间”这组配置放在一起，你会发现---

在700万-800万这个总价段，越秀·天屿的产品力，已经不是在跟同价位竞品竞争，完全是降维打击。

颠覆性户型设计

---实得率吊打市场

在越秀·天屿，你花的每一分钱都变成了脚下的地板---没有公摊，只有实用。

这是很多第一次看越秀·天屿的人最大的疑惑。

事实上，107㎡和120㎡之间，差的从来不是13㎡。而是你过去花钱买到的“公摊”，和越秀·天屿真正还给你的“实用”。

答案不在图纸上，在实得率的账本里。

市面上同面积段的高层住宅，得房率通常在72%-75%之间。一套107㎡的房子，套内实际使用面积大概在77-80㎡。

但越秀·天屿的约107㎡三房，实得率（含独立电梯厅）达到了约86%-92%。如果按92%算，实际可使用面积接近98㎡---比市面上同面积段产品多出将近20㎡。

这20㎡是怎么来的？我们来拆解一下越秀·天屿的“解法”：

第一拳：私梯入户，独立电梯厅。

越秀·天屿全系采用两梯两户无连廊布局。

两部电梯服务一层两户，意味着电梯厅基本是你家独享的。这个空间有多大？大约4-6㎡。它不是公区，是你可以实际使用的入户前厅---换鞋、挂外套、放雨伞、收纳快递、停婴儿车，全都可以在这里解决。这部分面积，不计入房本，但你每天都在用。

第二拳：双阳台配置，一半面积赠送。

市面上同面积段的产品，通常只有一个阳台，而且往往是客厅阳台。越秀·天屿给了两个：客厅一个，南次卧一个。

拓展之后，公共区域可以实现LDKB一体化（客厅、餐厅、厨房、阳台打通），空间感远超同面积段竞品。

第三拳：全赠送花池---市面罕见。

目前上海新规产品里，有花池配置的屈指可数。

越秀·天屿的花池是全赠送的，可以作为一步阳台使用---摆放植物、晾晒、观景·····在上海700万级项目里，几乎是绝版配置。

第四拳：应飘尽飘，270°飘窗不是摆设。

北次卧标配270°飘窗，主卧边套同样配备270°飘窗。

实际使用中，完全可以作为阅读角、茶歇区、甚至儿童的小游戏区。这不是那种“赠送了但用不上”的鸡肋飘窗---你可以真的坐上去，真的躺下来。

把这四套组合拳加起来：

独立电梯厅（约4-6㎡）+ 双阳台一半面积（约5-6㎡）+ 全赠送花池（约1-2㎡）+ 270°飘窗（约3-4㎡）→ 合计得到的面积增加了约13-18㎡。

这就是为什么107㎡能住出120㎡的感受。

再看约127㎡的灵动四房，实得率高达约95%。点睛之笔是客厅与次卧之间的非承重墙---

• 打通：得到一个面宽约6.6米的超大南向横厅。

  通透、采光度翻倍，客厅与次卧打通之后，这个尺度在同面积段里几乎找不到对手。

  你可以在这里隔出一个开放式书房，一边办公一边看着客厅里孩子玩耍；可以铺上地毯做成亲子玩乐区，周末陪孩子搭积木、读绘本；也可以放一张长桌，变成家庭的兴趣中心---喝茶、做手工、朋友聚会，全在这个通透明亮的空间里完成。

  从“规整四房”到“超尺度横厅”，拆掉一堵墙，整个家的气质都不一样了。

• 保留：一个规整的四房，完美匹配三代同堂的居住需求

  三代同堂、二孩家庭，每个人都有自己的独立空间。

  南向四开间加上全系飘窗配置，每个房间都敞亮通透，没有“为了四房而四房”的局促感。

  北次卧270°飘窗，可以作为书房兼儿童房，采光面拉到最大；主卧套房自带270°环幕视野，每天起床拉开窗帘，阳光和绿意一起涌进来---功能完整，互不打扰，完美适配当下的家庭结构。

更关键的是---这道墙的取舍，不是一次性的。

孩子小的时候，打通做横厅，让公共空间最大化，全家人的交流都在这里发生；等孩子长大需要独立房间了，再把墙砌回来，恢复成四房格局。

一套房子，陪你的家庭周期一起成长。

这背后还有一个硬指标撑底：约127㎡户型的实得率高达95%。四开间朝南，南向双阳台连贯开间超过7米，再加上全系飘窗和花池---没有这些扎实的赠送面积打底，横厅做不到这么阔绰，四房也做不到这么从容。

所以，越秀·天屿的约127㎡户型不只是在“送面积”，它在给你选择权---你自己决定，这个家要什么样的格局。

约141㎡的四房就更不用说了：南向总面宽达到约14.2米，南向双阳台连贯开间超过7米。这些尺度完全媲美市面上160㎡左右户型。

所以，越秀·天屿不是在“送面积”，而是在“重构空间”。

每一处赠送都经过了实用性的考量，而不是简单的数字游戏。

当你用107㎡的钱，买到接近120㎡的实际使用感受，这个“性价比”已经不是简单的多个几个平方，而是产品力层面的代际碾压。其他户型：

700万-800万买进森兰

板块价值撑得住这个价格吗？

这是一个必须要回答的问题。

因为地段和产品是长期主义的双引擎---产品做得再好，板块界面破败、配套匮乏，围墙之内再精致的生活品质也会被窗外的城市界面拉低。

那么，森兰是什么样的板块？

森兰国际社区，不是“规划中”的新区，也不是“画饼”的概念板块。它是一个已经成熟了至少10年以上、界面整洁、圈层纯粹、配套能级极高的浦东核心居住区。

我们用六个维度来拆解：

① 教育：浦东顶尖的双名校组合。

越秀·天屿周边聚集了六师附小、进才森兰实验中学，都是浦东口碑拔尖的优质学府。板块内已有的高品质次新目前几乎都对口。教育资源的确定性和质量，有目共睹。（注：新房不承诺学区，以官方发布为准）

② 商业：浦东第三极，超54万方旗舰商业集群。

步行范围内，阳光天地、森兰商都、森兰花园城已经成熟运营。更重磅的是：约36万方的PRISMA新嘉中心（预计本月开业）和约18万方的森兰国际社区商业中心正在落地。

两大商业体打造超过54万方的旗舰商业集群。

这个体量，放在整个浦东，仅次于陆家嘴和前滩，足以撑起“浦东商业第三极”的定位。

③ 生态：约330公顷森兰绿地，相当于2.5个世纪公园。

森兰绿地不是“规划中”的绿地，是已经兑现的、触手可及的城市绿肺。水域面积约70公顷，相当于一个大型湖泊。

更值得一提的是，森兰绿地内聚集了全上海品类最全的国际化运动社交配套：

新艇森兰国际赛艇中心、红土网球场、匹克球公园、无界能量场、迪卡侬旗舰店、滑板公园……全上海找不出第二个可以一边住在国际社区，一边下楼赛艇、打红土网球的板块。

④ 圈层：豪宅云集，套均总价1500-2500万。

森兰板块内聚集了森兰星河湾、绿城上海御园、仁恒森兰雅苑等顶流豪宅。根据链家等平台的数据，这些小区目前的成交均价在10-10.6万元/㎡，套均总价1500-2500万。

这意味着什么？你买越秀·天屿的107㎡，只花700万-800万，而你的邻居是花1500万甚至2000万+买入这里。

圈层的纯粹性，是森兰不同于其他板块的核心壁垒之一。

⑤ 交通：三轨交+双隧道，通达全城。

越秀·天屿直线距离6号线洲海路/（在建的）20号线张扬北路站仅约600米，可直达世纪大道、陆家嘴、五角场、大宁。也可以一站换乘21号线，串联起张江、迪士尼等核心产业区。

再加上项目本身就在中环边，临近翔殷路隧道和周家嘴路隧道两条过江动脉，森兰的通勤辐射圈比想象中更扎实。

从越秀·天屿出发、往西过翔殷路隧道就是杨浦五角场；往南过周家嘴路隧道就是杨浦滨江，继续往前直达虹口北外滩。

两条隧道把浦东和浦西核心区牢牢锁在一起---你在森兰住，去浦西上班，通勤线路可能比住在浦西还方便。

⑥ 未来增量：黄浦江中北段规划---最后一宗大规模连片黄金岸线。

当然，越秀·天屿未来还有一个最大的增量，紧邻黄浦江中北段约350公顷滨江战略留白地。

这是上海黄浦江畔最后一宗大规模连片黄金岸线，定位为北滨江大型公共活动中心，对标悉尼达令港、伦敦南岸中心。

这片留白不是闲置，而是高规格动态蓄势---

预留高端文化、国际会展、生态公建等顶级功能，未来将与森兰国际社区无缝衔接，形成“高端人居+全球科创+世界级滨江公建”的超级板块格局。

森兰不是一个“正在崛起”的板块，它是一个“已经站在高点、还在向上走”的板块。 教育、商业、生态、圈层、交通、未来规划全部在线！

而越秀·天屿的700万-800万总价，在这个板块里是什么概念？

绿城上海御园、仁恒森兰雅苑的二手挂牌价普遍9-10万/㎡，一套90多平的两房就要900-1000万。

而越秀·天屿用700万-800万，买到的是更新的产品、更高的实得率、更先进的社区设计，以及同样纯粹的板块圈层。

这不是“退而求其次”，这是用更低的总价，买到更高维度的产品。

最后一个问题：700万-800万，你在浦东核心区还有第二个选择吗？

坦诚地说：目前没有。

新杨思1200万起，北蔡1200万起，前滩1200万起，唐镇也逼近千万。700万-800万这个总价段，在浦东核心地段是一个事实上的空白。

越秀·天屿是目前唯一一个填补这个空白的项目。

但更难得的是，它没有因为总价低就“减配”。恰恰相反，它在产品上拿出了远超同价位水准的配置：

• 约5.3米系统抬升---上海TOP2的高差配置，底层住户享受传统3楼的采光视野；

• 约2860㎡会所+泛会所+约10米高差下沉庭院---体量和设计深度双双碾压同价位竞品；

• 约92%-95%实得率+私梯入户+双阳台+花池+270°飘窗---用107㎡的建筑面积，住出接近120㎡的实际感受；

• 森兰国际社区---教育、商业、生态、圈层、交通、未来规划，六维全优。

所以，回到最初的那个问题：700万-800万在浦东核心区，你买到的是“减配入场券”，还是真正的改善产品？

答案是：在越秀·天屿出现之前，你没有选择；在越秀·天屿出现之后，你有了一个不妥协的选择。