出租率、租金、收缴率“三降” 上海地产租赁住房REIT的中期隐忧

观点网 2026年上半年，汇添富上海地产租赁住房REIT交出了一份“无功无过”的成绩单。

从基金整体表现来看，期内实现营业收入3602.33万元，净利润590.62万元，基金EBITDA为2438.85万元，经营活动现金流净额为2392.97万元，可供分配金额达到2677.20万元，年化现金流分派率为3.27%。

数字虽稳，却也难掩平淡。

资料显示，该基金底层资产为两处保障性租赁住房项目，一处位于闵行浦锦的江月路项目，另一处坐落在虹桥商务区核心地带，二者合计可供出租面积达7.30万平方米。

地段一南一西，原本各有优势，但在实际运营中却呈现出共同的隐忧。

报告期末，出租率、租金单价和收缴率三项关键指标齐步走低，同比均出现小幅下滑。尤其是虹桥项目，掉队迹象更为明显，成为拖累整体表现的主要变量。

表面平稳的数据之下，暗藏的结构性分化，或许才是这份中报最值得咀嚼的地方。

借款利息侵蚀利润

先看收入端，上半年，上海地产租赁住房REIT实现收入3602.33万元，一季度1777.55万元，二季度1824.77万元，两季数字几乎踩在同一条水平线上，与去年同期相比也无明显波动。收入稳住了，这是体面的一面。

但翻过利润页，温度骤降。一季度净利润353.79万元，二季度反而回落至302.14万元，整个上半年净利润合计仅590.62万元，对比去年上市当年（2025年3月21日至12月31日）的1662.59万元，占比不过三成半。

核心盈利指标也在发出警示信号。EBITDA层面，上半年，基金EBITDA为2438.85万元，两季分别为1232.31万元和1206.53万元，二季度环比下滑2.09%，同比下滑3.20%，虽幅度不大，但方向始终是向下的。

再看分派表现。本期可供分配金额2677.20万元，实际分配2577.00万元，单位实际分配0.0515元，分配比例达96.3%，年化现金流分派率3.27%，算兑现了对持有人的基本承诺。

业绩会上，汇添富基金管理股份有限公司、汇添富上海地产租赁住房REIT基金经理杨振宁提到，影响今年下半年可供分配金额的的核心变量包括动产项目的经营性现金流、基金与ABS层面的费用支出及预留以及其他现金流调整。

转向项目公司运营层面，表面数据颇为亮眼。上半年，项目公司整体实现营业收入3524.65万元，EBITDA达2778.48万元。

其中，持有江月路项目的上海华辙实业毛利率28.03%，持有虹桥项目的尚淦实业毛利率40.59%，两家项目公司的EBITDA利润率更是分别被推高至79.50%和76.92%。单看这些比率，经营质量似乎相当可观。

然而，拆开成本结构，精巧的构造便现了原形。华辙实业的营业成本中，“其他成本/费用”占比高达67.02%，金额达4129.64万元；尚淦实业同类占比61.19%，金额973万元。这些名目含混的“其他”，本质上指向同一件事——股东借款利息。

换句话说，两家项目公司账面近三分之二的成本，与日常运营无关，是借款利息堆出来的账面消耗。基金亦在财报中提到，股东借款利息变动不具有持续性。

项目运营指标退步

把镜头拉到资产端，该基金的底层资产由两处保障性租赁住房项目构成：闵行浦锦的江月路项目与虹桥商务区的虹桥项目，合计可供出租面积7.30万平方米。

期末，两项目的实际出租面积7.04万平方米，整体出租率96.43%，较上年同期微降0.32个百分点；租金单价2.79元/平方米/天（含税），同比下滑0.36%；租金收缴率99.32%，同比下降0.35个百分点。

三项核心指标无一上涨，降幅虽然不大，但在保租房赛道里，这种全线收缩已算得上一次“整齐的退步”。

细看两个项目的表现，分化也相当明显。

先看江月路项目。这是基金组合中的压舱石，共有1080套租赁住房，宗地面积5.69万平方米，总建筑面积5.76万平方米，租赁住房可出租面积5.27万平方米，自2019年6月投入运营至今约7.1年，稳扎稳打。

截至报告期末，江月路项目的出租率97.69%，同比仅微降0.08%；租金2.76元/平方米/天，同比降0.36%；剩余租期217天，较上年同期反而拉长了6.45%；收缴率99.83%。各项指标虽有小幅波动，但整体稳健，抗周期韧性可见一斑。

若将报告期内已全部出租的5间青年驿站（合计建筑面积196.07平方米）纳入计算，该项目实际出租面积达5.17万平方米，对应出租率进一步升至98.06%，这一细节，算得上组合中少有的亮色。

然而，虹桥项目呈现的则是另一番图景。该项目于2022年10月投入运营，约3.8年，体量较小，共318套租赁住房，宗地面积1.04万平方米，总建筑面积3.07万平方米，租赁住房可出租面积2.03万平方米。

期末，虹桥项目出租率93.16%，同比减少0.97个百分点；租金水平降0.7%至2.85元/平方米/天；剩余租期骤降至200天，同比砍掉9.14%；收缴率更从100%的高点跌至98.02%。

一个投入运营仅三年多的新项目，不但没有走出应有的爬坡曲线，反而在租期、收缴、租金三项上同步承压，这才是真正需要持续跟踪的信号。

估值端则几乎“纹丝不动”。本期基金未聘请外部评估机构，投资性房地产层面，华辙实业账面价值8.36亿元，较去年末微降1.73%；尚淦实业3.46亿元，下降1.16%。

如果说内部的分化尚可归因于区位与客群差异，那么外部竞争压力则是无法回避的系统性挑战。

截至2026年7月，“随申办”登记入市的上海保租房项目已达607个，其中闵行区36个。江月路周边，城投宽庭浦江社区（2396套）、旭辉瓴寓江桦路店（1869套）等大体量竞品虎视眈眈；虹桥周边，虹桥乐贤居一期、二期合计逾3200套房源密集布局。

在这样的供给洪流中，报告虽称竞争“尚处于可控范围”，但在保租房限价与市场化竞品贴身肉搏的双重夹击下，其租金单价上行弹性不大，出租率和续租压力同样存在。

中报透露，两项目的整体剩余租期212.78天，虹桥项目仅200天，意味着下半年将集中迎来一波续约窗口，届时，收缴率与租金成色能否稳住，才是真正的试金石。

在存量运营承压的背景下，扩募成为另一条叙事线。2026年1月15日，管理人披露扩募预案，拟收购浦东璟耀、璟博两处保障性租赁住房项目，总建筑面积约20.77万平方米。其中，璟耀项目配套高校学生宿舍，在公募REIT扩募标的中属于稀缺业态，具备一定的主题溢价空间。

业绩会上，上海地产房屋租赁有限公司、上海地产房屋租赁有限公司执行董事康凯表示，拟购入的不动产项目可有效分散组合风险，拓展底层资产覆盖范围，在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

不过，全面尽职调查仍在推进中，项目何时正式并入，仍要继续等待。

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