河北武强一房二卖困局：全款买房十年，房子却被“抵债人”过户

2016年，河北衡水武强县，张建檩全款33万买下安置房，装修入住近八年；

2022年房子却被登记在他人名下。

法院一审认定“恶意串通”合同无效，二审改判“物权优先”驳回诉请。

如今，房子在别人名下，购房款要不回来，一家老小面临被扫地出门。

一套房子，两个买主，三个判决，八年等待。

一场持续十年的房产争夺战，把张建檩推到了“钱房两空”的边缘。

一、全款买房，合同被法院确认有效

2016年9月17日，张建檩与刘某新签订了《安置房转让协议》，以33万元的价格购买武强县御某院天桂园5号楼1单元702室。同日，张建檩通过银行转账一次性付清全部房款，刘某新出具了收条，见证人张某西、张某计签字确认。

当时房子还在建设中。按照合同约定，交房时间以开发公司安置房交付为准。

2018年5月30日，刘某新从开发公司领取了房屋钥匙。但他没有把钥匙交给张建檩，反而提出要再加价4.2万元。张建檩拒绝后，刘某新拒绝交房。

2018年8月，张建檩将刘某新诉至武强县人民法院。同年10月，法院作出（2018）冀1123民初588号判决，确认双方签订的《安置房转让协议》有效。判决认定：张建檩“已经按原房屋买卖合同实际履行支付全部房款的义务”。

2018年底，张建檩装修入住。物业档案显示，他于2018年12月27日办理了装修手续。截至2026年，他已在该房屋内实际居住近八年，屋内还住着年过七旬的父母。

二、一房二卖：同一套房，先卖后“抵”

法院审理中发现，早在2017年11月3日——也就是张建檩全款买房一年多后——刘某新就已经将同一套702室连同另一套301室，以50万元的总价“卖”给了李某月。

据刘某新在庭审中承认，他与李某月之间原本是借贷关系，后来才改为买卖协议。张建檩另称，刘某新曾亲口表示，那份合同实质上是民间借贷的抵押担保，是在对方逼迫下签的。若该情况属实，则2017年的"房屋买卖"从一开始就缺乏真实的买卖合意，李某月据此主张所有权的基础并不牢固。

同一套房子：2016年卖给张建檩（全款33万），2017年抵债给李某月（两套50万）。

2020年4月，因刘某新其他民间借贷纠纷，702室被法院查封。张建檩提出执行异议。

2020年6月2日，武强县法院作出（2020）冀1123执异3号裁定，解除了对702室的查封，认定张建檩的“物权期待权能够排除金钱债权的执行”。李某月作为第三人参加了这次执行异议程序，明确知晓张建檩对702室主张权利并已实际占有。

然而在张建檩居住期间，702室多次遭到堵锁眼、断电、限制电梯卡等骚扰。李某月明知屋内有七旬老人，仍采取上述手段，导致老人上下七楼极为困难，生活受到严重影响。相关报警记录和视频资料均已留存。

三、权属争议未决，房屋完成过户：当事人质疑登记程序

据张建檩称，2020年9月，他担心房子被过户，特意前往武强县政务大厅不动产登记中心，带着法院判决书和执行裁定书，告知工作人员“房子存在争议，不要过户”。同行的还有另一套争议房屋的买受人牛某兴及其儿媳，可作证。

《不动产登记暂行条例》第二十条规定，“存在尚未解决的权属争议

的”应当不予登记。

张建檩质疑，工作人员在知悉争议后仍办理过户，是否符合不动产登记相关法规？是否存在行政不作为或违规审批？

然而，2022年6月1日，刘某新与李某月还是签订了702室的《房屋买卖协议》，成交价30万元。协议约定签订、付款、交付均在“2022年6月1日”同日完成。

6月10日，李某月取得不动产权证。

2023年4月24日，李某月将702室设定抵押并办理金融借款。如抵押权人行使权利，涉案房屋将被司法拍卖，届时张建檩一家不仅面临强制腾退，购房款也可能无法追回。时间窗口正在关闭。

一个已被他人装修并居住多年的房子，在一天之内完成签约、付款、交付——这种“闭眼交易”模式，被一审法院认定为“明显存在恶意串通”。

四、两级裁判观点冲突：恶意串通，还是物权优先？

2023年11月，张建檩起诉刘某新和李某月，要求确认2022年的房屋买卖合同无效、撤销李某月的产权登记。

2024年，武强县法院作出一审判决：认定刘某新与李某月2022年6月1日签订的房屋买卖合同无效。法院认为，李某月明知房屋存在争议仍办理过户，不符合善意取得条件，“明显存在恶意串通”。

李某月不服判决，提起上诉。

2024年9月6日，衡水市中院二审判决：撤销一审，驳回张建檩全部诉请。理由是李某月已取得物权，张建檩只享有债权，"物权优先于债权"。

至于“恶意串通”，二审法院认为“现有证据并不足以证明李某月亦抱有相同的故意且其与刘某新就该故意行为存在意思联络”。

问题的关键恰恰在于——在部分司法裁判和理论讨论中，存在“恶意办理登记不应优先保护”的观点。李某月2020年就已作为第三人参加执行异议程序，对张建檩在先权利和占有事实一清二楚。一个明知他人已全款买房、已装修入住的人，凭借反常交易取得登记，这样的“物权”，能否优先？

五、刑事、行政维权路径均遇阻碍

（一）刑事：法院移送，公安不立案

李某月取得房产证后，以“非法侵入住宅罪”将张建檩其父母诉至法院。2024年12月，武强县法院作出裁定：驳回李某月的起诉。法院认定，双方因房屋买卖引发纠纷，争议本质属于民事纠纷。

与此同时，武强县法院在审理另案时认为，刘某新涉嫌合同诈骗犯罪，将线索移送武强县公安局。但武强县公安局出具了《不予立案通知书》，理由是“没有犯罪事实”。

同一事实，法院认为“涉嫌合同诈骗犯罪”，公安认为“没有犯罪事实”。

张建檩向衡水市公安局申请刑事复议、复核，结论均未改变。目前，他已向公安部申请督察。

（二）行政：纪委以无录音录像为由结案

2025年8月，张建檩向武强县纪委反映政务大厅违规办证问题。2026年6月8日，纪委答复：以“无录音、录像、照片和未出具回执”为由，结束审理。

而2020年陪同张建檩前往政务大厅的证人牛某兴及其儿媳，至今仍在。张建檩请求纪委核实，但纪委未予采信。

六、三个追问

第一问：登记机构知悉房屋存在争议，为何仍办理过户？

据张建檩主张，2020年9月他已携生效判决书前往政务大厅报备，工作人员复印存档。2022年6月，刘某新与李某月仍顺利办理了过户登记。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，“存在尚未解决的权属争议的”应当不予登记。工作人员知悉争议后仍办理过户，是否符合规定？是否尽到审慎审查义务？该问题已向纪检部门反映，目前尚无有权机关认定。

第二问：“物权优先于债权”能否凌驾于“恶意登记”之上？

根据《民法典》第一百五十四条及相关司法解释的精神，在部分司法裁判和理论讨论中已经形成一种观点：已经办理转移登记的买受人应优先保护，但恶意办理登记的除外，恶意登记不应获得优先保护。李某月在2020年执行异议程序中已知晓张建檩的在先权利和占有事实。一审已认定“明显恶意串通”——二审以“物权优先”驳回诉请，是否忽略了“恶意登记除外”这一讨论？这值得法律实务界继续探讨。

第三问：法院移送涉嫌犯罪，公安不予立案——权利救济如何衔接？

同一事实，武强县法院认为“涉嫌合同诈骗”移送公安；武强县公安局认定“没有犯罪事实”不予立案。复议、复核维持原结论。刑事程序走不通，民事救济已终局——法律为守约者预留的出口，在哪里？根据刑事诉讼法，检察机关可以对不立案进行法律监督。如何畅通刑事移送与立案监督的衔接，是本案留给制度层面的追问。

结语

2016年签合同、付全款。2018年法院判合同有效。2020年执行裁定解封。同年9月，到政务大厅报备，工作人员复印判决书存档。2022年6月，房屋被过户给李某月。2024年，二审判决驳回全部诉请。

张建檩说：“我住了八年，法院判我合同有效，执行裁定解了封，政务大厅也知道这事——房子怎么就成了别人的？”

张建檩呼吁武强县人民法院、衡水市中级人民法院就本案“恶意串通”认定标准与“物权优先”适用问题作出说明；呼吁武强县政务大厅不动产登记中心就“明知存在争议仍办理过户”的依据作出说明；呼吁武强县公安局就法院移送合同诈骗犯罪线索不予立案的理由作出说明。

一份房屋，两份合同。八年的居住，已经生效的判决。

如果这些都不能保护一个全款购房者的合法权益，那法律的保护，到底保护的是谁？

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