北京澐玺来了！华润要在丽泽打造什么样的新物种？全网颗粒度最详细的解读！

华润在北京二环边搞了个新项目，叫"北京澐玺"。

猫子今晚参加了发布会。

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但说实话，光听案名你根本猜不到这项目有多"猛"——它不是一个普通楼盘，更像是把一座社区直接架到了半空中。

今天这篇就掰开揉碎了，用大白话把这个项目从里到外说清楚，来自猫怼怼一线小报。

先说说这块地到底有多金贵

北京的二环是什么概念？就是北京城的"根"。从金朝建燕京开始算，到现在快900年了，二环以内基本就是老北京城的核心范围。

这块地，距离二环直线约1.3公里，距离天安门约7.5公里，位置在丽泽商务区的东边。说几个关键信息你就懂了：

• 这是二环内最后一块成规模的居住用地，以后基本不会再有了

• 丽泽商务区发展了二十多年，现在入驻了约4500家企业，其中1700家是金融公司，年纳税超百亿的企业就有1500多家

• 项目东边是莲花河，南边是丰草河，两条河在这儿交汇，形成一个"半岛"的形状

在北京城最缺水的二环边上，能同时挨着两条河，这种自然资源真的是可遇不可求。

华润不光盖房子，连周边配套一起包了

这个项目最特别的一点是：华润不只是在盖几栋楼，而是把周边一大片的城市配套都"统筹"了。说白了，就是连公园、河道、交通枢纽、商业体一起规划一起建。

具体都有啥？给你列一下：

• 城市航站楼：项目北边约300米，要建一个大兴机场的航站楼，以后从这儿就能直接值机托运行李，坐地铁直达机场，相当于把机场搬到了家门口

• 万象城：航站楼上面要盖一个16万方的万象城，比北京SKP（12万方）还大，上面还有办公和酒店，加起来差不多30万方的城市配套

• 公园和河道：项目东边和南边的莲花河、丰草河，还有沿河的公园，都是华润代建的。现在河道大概15米宽，以后要拓宽到30米，两河交汇的地方河面能宽到150米

所以你理解了吧——这不是"小区旁边有个公园"，而是"小区和公园是一起规划的"，是真正的"我家住在公园里"。

整个小区架在6米高的抬板上

这是这个项目最"反常识"的设计：整个社区是建在一个6米多高的"大平台"上面的。

什么意思呢？就是你进小区不是直接走进去，而是要先上到一个6米高的抬板上，抬板上面才是住宅、花园、步道。抬板下面呢？是车库、会所、运动场地。

为什么要这么设计？好处太多了：

• 彻底人车分流：车都在台子下面跑，上面完全是人行空间，老人小孩在小区里溜达特别安全

• 一层也有好视野：普通小区一楼窗户离地面也就1米多，这儿一楼的窗户离地面约13米，相当于普通小区四五楼的高度

• 立体景观：从河景到台地花园，再到架空层，是一层一层往上叠的，空间感特别丰富

整个大门宽接近100米，高10到12米，这个尺度在北京的住宅小区里非常罕见。回家的仪式感直接拉满。

空中廊桥直接连到公园

既然小区架在台子上，那怎么去旁边的公园呢？答案是：走空中廊桥。

项目在东北侧和南侧各设了一个空中廊桥，直接从社区的台地高度连到旁边的公园里。刷卡就能进出，相当于把公园变成了小区的"后花园"。

公园本身也很有料：

• 河道拓宽后，最宽的地方有150米，两河交汇处要建一个"滨河剧场"，面向市民开放

• 河边有骑行道、快慢跑步道，还有皮划艇、儿童戏水这些水上运动功能

• 项目东侧还有一个约800㎡的Z字形商业配套，里面有咖啡书吧、骑行俱乐部这种慢生活业态

华润的说法是，要把这儿打造成北京的"亮马河2.0"——就是那种国际化的滨水生活氛围，下楼就能跑步、喝咖啡、玩皮划艇。

户型从150㎡到260㎡，都是南北通透

说完了外部，再说说房子本身。

整个小区的户型主要是四个面积段：150㎡、190㎡（笔记里也提到180㎡，以最终报批为准）、220㎡、260㎡。全部是纯南北向的排布，没有歪的楼。

位置分布也很讲究：

• 最东南侧是楼王：260㎡的大户型，两面环河，景观最好

• 朝东的端户：基本是220㎡，带大露台，看河景

• 西侧的高层：主要是190㎡，看丽泽商务区的城市景观

• 东侧的小高层：东边户约180㎡，西边户是四面宽的150㎡

还有一个亮点：项目有270°转角露台的户型，而且不管大户型小户型，转角都是弧形的、无柱的全打开空间。这种设计在北京实现起来难度特别大，华润算是下了血本。

会所也是"立体"的，地下还有室内网球场

最后说说配套。云起的会所不是一个单独的小楼，而是"立体"分布的：

• 地上架空层：约1700㎡的泛会所，分布在西侧大门周围的几栋楼和北侧的一栋楼里，是全龄活动空间，老人小孩都有地方待

• 地下会所：有专业健身房，还有北京住宅里首个室内全场网球场（兼半场篮球和羽毛球场），这个配置非常硬核

整个小区的格局叫"三轴三环"——西侧是归家礼仪轴，中间是南北景观通廊，东侧是滨河活力带，再加上会所环、运动环这些，生活场景特别丰富。

最后聊聊这个项目的"野心"

华润给这个项目的定位叫"引领时代的雄心与智慧"，听着挺玄乎的，其实翻译成大白话就是：我们不想只盖一个卖得贵的楼盘，我们想做一个以后别人提起北京豪宅，绕不开的作品。

从深圳湾澐玺到北京澐玺，华润把"抬地建筑"这套手法从深圳搬到了北京，还融入了很多北京本地的元素——比如立面上借鉴了皇城的一些细节，园林里用了北宋《洛阳名园记》里"园圃六胜"的理念（宏大、幽邃、人力、苍古、水泉、眺望），把中国人骨子里喜欢的山水意境，用现代的手法做出来了。

说一千道一万，这个项目最打动人的地方其实很简单：在北京最核心的地段，有两条河、有公园、有商场、有机场快线，然后把整个社区架在半空中，让你既能享受城市的繁华，又能安安静静地过日子。

对于那些已经拼过了人生上半场、想回归生活本身的人来说，这个地方确实挺让人动心的。

以上信息基于项目发布会上的公开分享整理，具体以最终报批和实际交付为准。