2026后半程，上海的“园景豪宅”要发力了

在上海楼市，黄浦江一线江景豪宅一直是终极硬通货。占据江景，就等于占据价值高地。但进入9月，一股全新的改善力量强势崛起——主城园景房开始发力。

保利·苏河珺155平方米全景舱样板间开放，招商·上中隐翠取证待认购，建发大宁项目公布设计方案。

这批备受市场关注的新盘，不约而同锚定同一个核心逻辑：占位主城核心公园旁，以园景价值+新规住宅，重构高端居住标准。

园景新盘：瞄准硬核改善

保利·苏河珺

长宁内环断供多年后的稀缺供应，也是长宁首个5.5米抬板社区。

西侧直线距离不到800米，就是核心城区少见的大尺度城市绿地——占地20万方、建园超过百年的中山公园；下楼即是苏州河，2023年中山公园码头投用后，可以体验苏河贯通的休闲空间。

项目楼面价77697元/平方米，主推约110-168平方米户型，预计起步总价约1300万元。社区规划约500余套住宅，配建约4500平方米会所，是内环内难得的公园低密改善盘。

近期约155平方米全景舱户型开放样板间，号称“一扇窗，收藏一河一园”：弧形全景飘窗贯通客厅与主卧，环幕视野覆盖三个方向、接近270°，可以同时欣赏中山公园和苏州河景观。

招商·上中隐翠

上海8·28新政后，徐汇滨江首个取证项目，首开均价13.9万元/平方米，低于市场预期的14.5万元/平方米，性价比凸显。

首批房源共62套，分布于8、9、15号楼，户型建筑面积约122、147平方米。项目容积率只有约1.8，打造10-11层纯洋房社区，共237户，采用约3.9米半抬板设计，居住私密性与舒适度拉满。

项目占位徐汇滨江七大百万方级功能组团中唯一“生态+居住”组团——西岸中央公园组团，是板块首发住宅项目；北面距离约200米，就是占地81.86公顷的上海植物园，东面500米就是黄浦江，兼具园景与江景双重稀缺资源。

随着徐汇滨江11.4公里岸线全线贯通，“十五五”期间北段成熟的金融、科创、文化资源将向南延伸，徐汇西岸的发展空间将拓展至14.19平方公里，滨江南段价值可期。

建发大宁项目

位于静安中环核心地段，是静安首个全域抬板项目。

项目刚刚公布设计方案，社区容积率2.45，规划12栋15-17层小高层，部分首层架空；配建5000平方米会所、架空层空间、中央园林和下沉庭院，纯粹改善定位。

主力户型预计为110-145平方米三房、四房，楼王面积约170-190平方米。地块楼板价81665元/平方米，入市均价或在12-13万元/平方米。

西侧就是占地58万平方米的大宁公园，是浦西中心城区的生态绿肺之一。今年，静安区启动了大宁公园整体空间提升工程，向全球征集设计方案，将打开公园边界、重塑内部业态、串联慢行网络，以此激活整片大宁板块的内生动力，推动板块迎来第二次城市蝶变。

“园景房”的含金量，还在上升

上海楼市并非首次拥抱公园概念。早年间，世纪公园就开启了“公园地产”先河，成为上海最早围绕大型城市公园成片开发的高端住区。

作为上海市中心最大的公园，世纪公园占地140.3公顷，周边环绕仁恒公园世纪、香梅花园等高端项目，它们都将“公园景观”写进核心卖点，主打城市核心地段的生态资源占有。

香梅花园以纽约中央公园为蓝本，打造3万方集中绿地、300米景观中轴，实现内外景观互通；仁恒公园世纪的高楼层可眺望世纪公园景观，房龄近10年的二手房，成交均价逼近14万元/平方米。

但彼时的公园，只是住宅的附加景观配套；而2026年的新一代公园豪宅，已超越“绿化率高、视野好”的单一生态属性，升级成为城市级核心资产，兼具两重价值：

第一，不可复制的生态稀缺价值。

经过多年建设，上海已经建成“千园之城”，截至2025年底，全市公园总量达到1100座，未来十年的建设目标是再建1000座公园。

不过在中心城区，大型公园周边土地依然稀缺，尤其是内环内、CAZ区域的公园景观房，成为不逊于江景房的“城市绿钻”。

推窗即绿境、下楼即绿洲，这种高密度城市里的松弛感，正是高端改善的核心需求。

第二、绑定城市IP的文化功能价值。

上海近期发布了《室外演艺文体活动场所空间规划布局指引》，公园、绿地成为发展文体经济、文商旅体展联动的核心载体之一，主要聚焦三个圈层打造文体活动场所：

主城高能级区域：打造标志性、精品化室外演艺文体活动场所；

新城可辐射区域：打造辐射长三角的深度体验目的地；

郊野有特色区域：打造具有独特郊野辨识度的演艺文体空间IP。

前面提到的静安大宁公园、徐汇上海植物园、浦东世纪公园，均入选选址方案。未来，这些公园、绿地不再只是散步休闲的自然生态空间，更是城市客厅、文化秀场、流量枢纽，居住价值持续加码。

公园价值，正在追赶江景

从世纪公园的初代试水，到如今大宁、中山公园、徐汇滨江等核心板块扎堆上新，公园不再只是“加分项”，而是成为住宅产品的“核心资产”。

公园豪宅凭借生态稀缺性、功能复合性、城市成长性，有望成为新一代改善的主流选择。对于改善买家而言：能同时占有核心地段、城市公园、新规优质产品的项目，才是穿越周期的硬通货。

上海公园豪宅赛道，才刚刚开启黄金时代。

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