龙湖也撤了！晋江这个高端盘物业"跑路"，上半年退出70余个项目

2026年10月31日24时，龙湖物业将正式从晋江龙湖学樘府撤场。

谁也没想到，这个曾经以豪宅服务标准为核心营销卖点、主打龙湖品牌物业服务的小区，最终会被龙湖物业主动放弃。更值得深究的是，这并非单一项目的偶然纠纷，而是头部物企集体战略调整的缩影。

自家开发、自持服务的高端次新盘，为何龙湖执意退场？业委会已启动新物业选聘，接盘企业到底值不值得入局？

本文以小区官方发布的《告知书》为核心依据，层层拆解龙湖撤场的底层逻辑，同时为新晋接盘物业、小区业主算清一笔通透的经营账、居住账。

01 先看事实：一纸官方告知书，厘清全部撤场细节

9月1日，晋江龙湖学樘府业主委员会正式发布《关于原物业服务企业即将撤场及启动业主大会选聘新物业服务企业的告知书》，完整披露了撤场时间线、后续选聘安排及项目核心信息，全程合规透明、流程清晰。

⏱ 完整撤场时间线

8月31日：龙湖物业正式发函，主动宣告终止前期物业服务，并非业主解聘；

8月31日—10月31日：双向过渡期，龙湖按合同标准正常履约，全力保障小区日常运维；

10月31日24时：龙湖物业正式终止所有物业服务，全面撤离项目团队；

同步推进：业委会牵头开展资料移交、公共设施设备清点、费用结算，全程向属地街道、社区及住建主管部门报备备案。

业委会合规选聘动作（全程公开透明）

① 依规启动业主大会，专项表决新物业服务企业选聘事宜；

② 通过公开遴选，敲定第三方会务服务机构与物业招标代理机构；

③ 选聘方案、投票细则等全部材料，将在小区公告栏、业主微信群、官方公众号全渠道公示；

④ 严格遵循法定流程组织业主投票，保障每一位业主的投票权；

⑤ 全程接受街道、社区及行业主管部门监督，全力规避服务断档、交接混乱等问题。

项目完整画像（公开官方信息）

案名：龙湖学樘府（龙湖天骏学樘府）

区位：福建泉州晋江 · 晋新路与福兴路交叉口

产品：低容积率新中式洋房社区，70年住宅产权，2021年入市，主打高端改善

房源：共483套住宅，开盘即快速售罄，小区成色新、定位纯改善

开发商：晋江卓乔置业有限公司

原物业：龙湖物业服务集团晋江分公司（项目前期自持物业）

物业费：2.58元/㎡/月，低于晋江区域同类洋房小区均价约4%

配套车位：549个

⚠️ 核心关键区别

本次撤场，是龙湖物业主动发函终止服务，而非业主大会表决解聘。不同于武汉龙湖天玺等业主主动“炒掉物业”的纠纷案例，晋江学樘府的核心剧本，是品牌物业主动战略退场。这一本质区别，直接定性了本次事件，也决定了后续物业选聘的整体走向。

02 深度拆解：龙湖主动撤场的三层核心逻辑

单一小区撤场只是表象，背后是行业趋势、企业战略、项目经营三重因素叠加的必然结果，绝非简单的服务纠纷。

第一层：不是个例，全国物业主动撤场潮全面爆发

曾经稳赚不赔的物业行业，早已告别黄金时代。主动撤场，已经成为头部物企的普遍操作。

中指研究院数据显示，2025年初至2026年3月底，全国已监测到212个住宅物业撤场项目，且主流模式彻底反转：从过去的“业主投诉解聘物业”，变成如今的物业主动申请退场。

克而瑞统计数据佐证，2025年所有物业撤场案例中，64.7%为物业公司主动发函终止服务。中海、金地、万科、龙湖等一众头部品牌，均在批量退出低效项目。

龙湖的撤场布局早已铺开，多地项目陆续官宣退场：

▪ 2025年7月 重庆两江溪岸云蔚：物业费被砍至1.9元/㎡，项目收费率仅58%，长期亏损退场；

▪ 2025年8月 上海苏堤春晓：运营成本倒挂，持续难以为继；

▪ 2025年1月 合肥天下锦城：业主累计欠费严重，物业五次书面申请撤场；

▪ 2025年10月 苏州蔚蓝花园：低效运营，纳入清理清单。

此次晋江学樘府撤场，只是龙湖全国规模化退场清单里的最新一笔。更值得注意的是，撤场潮早已从老旧小区，蔓延至次新商品房、品牌高端盘，核心诱因不再是服务差，而是经营难。

示意图

第二层：企业战略：龙湖智创生活大规模“项目换仓”

龙湖物业运营主体龙湖智创生活，早已公开明确了新时代的经营逻辑：放弃粗放规模，聚焦高质量盈利。

在2026年中期业绩沟通会上，龙湖智创生活CEO宋海林直白表示：公司收入阶段性调整，是主动业务聚焦、优化低效资产的结果，核心三大调整动作清晰明确：

① 坚决退出收费标准过低、无法匹配品牌服务品质的项目；

② 果断撤离物业费回款差、历史欠费积压严重、现金流不健康的项目；

③ 彻底剥离低效、无核心竞争力、无长期发展护城河的业务板块。

数据是最好的印证：2026年上半年，龙湖智创生活在管项目超2100个、在管面积约3.6亿平方米，整体规模保持稳定。期间主动清退70余个低效项目，同步新进接管100余个优质项目。

一退一进之间，足以说明：龙湖不是收缩赛道、不是经营溃败，而是主动优化资产结构、置换优质盘源。哪怕是自家开发的楼盘，只要不符合长期盈利、高品质运营的标准，都会被果断舍弃。

第三层：项目真相：学樘府被放弃，是一笔算得清的经营账

官方未明确公示本次撤场的具体原因，但结合行业现状与项目公开信息，学樘府的经营困境，是所有中低收费、高服务标准楼盘的通病，也是龙湖果断退场的核心根源（基于公开资料合理推断）：

收入天花板锁死：2.58元/㎡/月的物业费，本身低于区域洋房均价，项目营收上限固定，无涨价空间；

刚性成本持续上涨：物业人工、保洁、绿化、安保、电梯维保、消防运维等成本年均上涨5%-8%，刚性支出只增不减；

小区体量无规模优势：仅483户住宅、549个车位，社区体量有限，无法摊薄单方运营成本，规模效应缺失；

服务标准与收费严重错配：项目前期主打龙湖豪宅服务标准，业主期待值拉满、服务投入要求高，但低廉的物业费无法支撑长期高品质运维；

收缴率承压加剧亏损：行业整体物业费收缴率下行，叠加部分业主对服务的期待差，极易形成“服务越做越难、费用越收越少”的恶性循环。

一句话总结：收入见顶、成本走高、标准不降、体量不足，多重压力叠加，理性物企都会选择及时止损，龙湖只是率先落地了行业共识。

03 深度复盘：新物业接盘，是机会还是深坑？

龙湖撤场后，小区即将选聘新物业。这个次新高端盘，到底值不值得接盘？我们为意向物企算清三笔核心账。

第一笔：机会账——值得入局的五大核心优势

①项目底子优质：龙湖开发、次新交付、低密洋房业态，业主整体购买力强、居住品质要求高，客群质量远优于普通刚需盘；

②服务基础成熟：龙湖多年运维打下了规范的服务体系和园区基础，新物业无需从零搭建体系，可快速衔接落地服务；

③小区治理规范：业委会全程合规操作，公开遴选第三方机构、全程公示、部门监督，治理环境透明，无恶性博弈内耗；

④口碑窗口期绝佳：品牌物业撤场形成行业关注度，新物业若平稳交接、做好服务，可快速积累口碑、站稳市场；

⑤盈利具备想象空间：2.58元物业费虽偏低，但并非极致低价，叠加规范运营公共收益、精细化控本，仍可实现良性盈利。

第二笔：风险账——必须直面的五大现实难题

①物业费调价极难：住宅物业费调价流程繁琐、业主阻力大，低成本倒挂问题难以根治；

②业主预期居高不下：龙湖豪宅服务标准已深入人心，业主固化高期待，2.58元单价难以匹配高标准服务，极易产生口碑落差；

③交接风险集中：资料移交、设备清点、费用结算、业主情绪安抚任一环节出错，都会引发信任危机；

④收缴率存在不确定性：换物业期间业主观望情绪浓厚，历史欠费追缴难度大，短期现金流承压；

⑤维保责任衔接复杂：前期物业撤场后，开发商质保、园区设施维保、公共设备运维的责任划分极易出现漏洞。

第三笔：结论与建议——写给意向接盘物业

综合来看：重服务、擅控本、做长线的正规物企，值得入局；想赚快钱、靠规模套利的小物业，慎入！

同时给出5条实操建议：

① 全面尽调：摸清真实收缴率、历史欠费金额、公共收益账目、设备损耗情况；

② 严控成本：对标龙湖服务标准测算运维支出，预留盈利安全边际，不赌高收缴率；

③ 细化契约：将服务标准、考核细则、奖惩机制、退出条款全部写入合同，规避口头承诺；

④ 稳字当头：优先保障平稳交接、服务不断档、业主情绪稳定，再布局增值服务；

⑤ 坚守长线：摒弃短期套利思维，存量时代，稳定口碑才是物业的核心护城河。

04 行业洗牌！撤场潮背后，业主与市场该清醒了

对业主：换物业，不等于换好服务

本次学樘府物业撤场，并非负面事件，反而堪称小区治理的教科书案例：业委会依规办事、全程公开、流程透明，最大限度保障小区平稳过渡。

但所有业主都要清醒：没有永远的品牌物业，只有匹配价格的服务。一味追求低价物业费，只会倒逼物业压缩服务成本、降低运维标准，最终透支小区居住品质和二手房房价。

低价物业，往往是最贵的选择。积极参与投票、主动监督服务、理性认可服务价值，才是守护小区品质的关键。

对行业：撤场潮不是衰退，是挤水分、促洗牌

不止龙湖，头部物企都在同步迭代：2026年上半年，万科物业（万物云）撤出139个低毛利、回款差住宅项目；中海物业退盘面积达1920万平方米。

所有品牌物业的核心逻辑高度统一：告别盲目扩规模，聚焦盈利质量、服务质量、品牌口碑。

过去物业行业靠规模红利野蛮生长，如今进入存量精细化竞争时代。物业费定价、收缴诚信度、服务标准化，成为行业良性运转的三大基石。

物业主动撤场，本质是市场对小区价值的重新定价：业主愿意为优质服务付费，小区才能留住优质物业；稳定的物业服务，最终会反哺房产保值增值。

曾经“赶不走、抢着进”的品牌物业，如今主动挥手离场，是物业行业数十年未有之大变局。

这不是行业摆烂，而是回归商业本质、回归服务价值。没有不计成本的服务，只有供需匹配的共赢。

晋江龙湖学樘府的物业更迭，只是全国行业洗牌的一个缩影。未来，优质物业不再是小区标配，而是双向奔赴的选择。

我们将持续跟踪本次物业交接全过程，关注小区后续服务品质与选聘结果。

*本文素材来源：龙湖集团公告、业绩沟通会、小区官方告知书、中指研究院、克而瑞行业数据及公开资料*

欢迎打赏，给力支持~