北京
文/上海进深 严明会
拿地一个半月后，保利桂林公园项目规划公示。
今年上海六批次土拍中，徐汇桂林公园地块算得上是比较受关注的一宗地。
招商、保利&徐汇城投、中海、象屿&建发4家房企/联合体参与竞拍，经过96轮举牌，最终由保利&徐汇城投以70.6亿元、溢价率24.51%拿下，成交综合楼板价约7.91万元/㎡，可售住宅楼板价超过11万元/㎡。
此次公示也基本把项目未来的产品框架揭开了：高层、洋房、叠墅与酒店分区布局，同时通过抬板、下沉庭院、风雨连廊等设计，把整个社区做成一个立体的住区空间。
项目由住宅地块N06-38和酒店地块N06-39组成。
住宅地块用地面积约2.92万㎡，容积率2.2，限高80米，规划住宅计容建面约6.07万㎡，总户数386户，户均面积约157㎡。
拟建4栋20-24F高层住宅、1栋10F洋房以及6栋4F叠墅。
项目所在的徐汇康健和附近的漕河泾板块，新房产品已经断供5年，上一次新房供应还要回溯到2021年的鑫耀中城，目前二手房价格在14万/㎡左右。
1、酒店、叠墅/洋房、高层分区设置
高层主要分布在西侧及漕宝路沿线，中部则是低密叠墅和洋房组团，东侧为自持酒店，并与桂林公园形成联系。
这种排布很大程度上利用了地块“南北短、东西长”的特点。东西向尺度比较充足，使住宅楼栋拥有更好的横向展开条件，也为大面宽户型提供了空间基础。
高层前排楼栋可以享受河道与绿地景观，后排则面对社区内部大面积中央景观和下沉庭院。楼栋之间采用错位排布，尽量减少前后遮挡，让后排住宅也能获得相对不错的采光和视野。
低密区则形成“北高南低”的层次：洋房位于叠墅北侧，4层叠墅进一步向南展开，整体从高层向低密产品逐级过渡。
不过，叠墅左右两侧都是高楼，可能会带来一定压迫感。
酒店是这宗地比较特殊的配建业态。按照规划，酒店采用“三进式”布局，北侧设置环岛式落客区及风貌建筑，进入大堂后，是大面积中央草坪，南侧建筑之间则设置水景。
酒店与用地红线之间有一定退界，做了绿化处理，酒店外围设置了大面积的玻璃幕墙。
住宅、低密产品与酒店虽然分区设置，但在景观和空间上仍然保持联系，整体规划的完整度比较高。
现房时代，该项目也要等到封顶以后才能卖，开盘要等到明年了。加上酒店又须自持，资金沉淀更重，回款周期被进一步拉长。
2、全域抬板 下沉庭院 风雨连廊
西侧高层住宅部分，地面标高7.1米；东侧低密洋房和叠墅部分，地面标高6.7米。
外部道路标高4.2米左右，算下来，社区抬板高度在2.5米左右。具体如何落实、抬高多少，以项目官方后续公示为准。
下沉庭院部分标高1.4米，与板上形成高差。整体形成“向上有抬板，向下有园林、有水景”的立体景观结构。
主要人行出入口位于北侧的漕宝路，沿主路与社区配套一体化打造归家界面，进入社区后通过风雨连廊直达下沉庭院。
整个项目规划656个车位，按照386户计算，车位配比约1.7个/户，对于改善型住宅来说，属于比较充足的配置。
3、起步面积120㎡
预计高层主力产品为120-160㎡四房，小高层采用两梯两户，无连廊设计；洋房则以大面积平层为主，一梯两户，并采用电梯双开门。
叠墅面积约180-200㎡，从总图来看，上下叠均配置地下室，同时具备较大的南向面宽和空间尺度，部分户型似乎还存在外部露台等附赠空间。（下图中蓝色部分）
建设单位为上海保合汇企业发展有限公司，由保利发展和徐汇城投分别持股70%、30%。
在增加住宅供应之外，项目还承担了为片区持续带来商业、服务、人居配套升级的责任，区域城投的加入合情合理。
项目位于内中环之间，东西两侧分别靠近12/15号线桂林公园站和12号线虹漕路站，自驾约1公里即可上中环。
东侧紧邻桂林公园，南侧为漕河泾港及上海师范大学徐汇校区，北侧则是鑫耀光环LIVE综合体，两公里范围内还覆盖漕河泾开发区。
除了住宅和酒店，项目还被要求配置约3300㎡社区公共配套，包括养老照料、幼儿托管等功能，建成后无偿移交街道。
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