香港难摆脱高地价政策

来源：市场资讯

（来源：信报手笔）

本栏早前写过〈北都第一片区 许胜不许败〉一文，谈及“洪水桥/厦村新发展区”项目最新招标结果的重要性。有地产界老行尊朋友提到，今趟招标还有一点值得注意，就是象征着高地价政策于可见将来不太可能改变。皆因该项目采用“片区”形式开发，以3幅住宅地皮搭配大批“猪头骨”，每呎楼面成本逾9000元。万一这个头炮项目日后卖楼时蚀钱，“片区”模式将很难延续下去。

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”片区开发“如肥肉搭猪头骨

在此首先回一回带，话说港府早前推出“洪水桥/厦村新发展区”项目招标，属北部都会区首批试行“片区开发”模式的地皮，结果由中海外（00688）、华润置地等6家企业合组的财团，以10.3亿元夺标。

该项目包含3幅住宅地皮，可建楼面面积约182万方呎；若按此计算，相当于每方呎地价仅566元，表面看来“超平”。然而，中标财团还须负责兴建一座智能物流中心，以及平整“片区”内其余多幅地皮，包括一幅“政府、机构或社区”用地及两幅“企业及科技园”用地，并兴建休憩用地、步行街、行人路等设施，完成之后交还政府。

据该财团估算，整个项目投资额达168亿元，鉴于主要收入将来自住宅卖楼，相当于每呎住宅楼面成本达9231元。实政圆桌召集人、立法会前议员田北辰更指出，计及资金成本后，该项目卖楼收入须达190亿元，才可“打个和”，故此很多地产商没兴趣入标，皆因即使“零地价”亦难望有利可图。

换句话说，所谓“片区开发”模式，其实是政府把“北都”大批住宅及非住宅荒地，打包在一起，批予一组财团，由该组团负责平整和开发土地，并兴建部分基础设施。透过此模式，政府能减轻财政负担，有助纾缓“北都”大计带来的沉重债务。某程度上，这亦有点像“港铁模式”，以车站上盖住宅发展权为甜头，资助不容易赚钱的铁路建设；只不过在“片区”模式中，铁路换成企业及科技园用地。

对财团来说，“片区开发”的主要诱因固然是个中的住宅地皮。其如意算盘是住宅卖楼带来的利润，扣除兴建智能物流中心、平整整个“片区”土地等成本后，能够有利可图。不过，由于“北都”属新发展区，未来首批住户将扮演“开荒牛”；故此，“洪水桥/厦村新发展区”作为头炮项目，日后卖楼未必能够开出高价。难怪该项目招标反应平平，只得两组财团入标；而中标的财团由6家企业合伙，以国企为主，被部分业界人士视为替港府“捱义气”承担风险。

有地产界老行尊指出，今趟招标还象征着高地价政策于可见将来不太可能改变。皆因“片区开发”模式系以肥猪肉（住宅地皮）搭配猪头骨（非住宅地皮），万一“洪水桥/厦村新发展区”项目未来住宅卖楼蚀钱，将很难说服商界参与竞投“北都”后续项目。

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保楼价不大跌 财团方愿开荒

如上文提到，“洪水桥/厦村新发展区”项目住宅地皮每方呎楼面成本达9231元，兼且发展周期甚长，计及资金成本后，将来卖楼平均呎价预计须达1.3万元才可“维皮”。换句话说，在中标财团眼中，4至5年后本港楼价起码须与现时相若，才可确保“北都”头炮项目卖得出1.3万元呎价。某程度上，这亦相当于中标财团与港府之间形成了不成文契约，后者须尽力维持楼价至少不会大跌，方能让“片区开发”的“猪肉搭猪骨”模式继续行得通。

正因如此，姑勿论港府承认与否，但观乎“北都”招标隐含的叙事逻辑，可见当局似乎预设了高地价政策将在未来一段时间持续下去。

事实上，所谓高地价政策从来并非港府的明文政策方针，既未载入《基本法》，亦绝少出现于官方政策文件。更甚者，在回归之后，包括时任特首林郑月娥、财政司司长陈茂波、发展局局长黄伟纶等高官，皆曾公开否认高地价政策的存在。

然而，大家都知道，香港自1841年开埠以来，港府便透过严格限制土地供应，实现有限度的高价卖地，为库房带来最重要的收入来源，唯此才可一边实施“自由港”及“简单低税率”制度，一边大兴基建及维持财政盈余。换言之，“高地价”与香港经济奇迹密不可分。同时，自1980年代起，随着楼市节节上涨，家庭自置居所比率亦愈来愈高，楼价已与整个经济及社会财富深度捆绑，在此形势下当局更难轻言改变“高地价”方针，否则“低地价”可能引致“低楼价”，随时酿成经济重灾。

总的来说，“高地价”虽非明文政策，却可算是维系本港整个经济运作的一项重要默契。尤其是被当局寄予厚望的“北都”大计，似乎也是建基于“高地价”共识之上。

当然，高地价政策长远不变，并不等于楼市在短期内不会下跌（甚至是大跌），皆因主宰短期楼价的是最新经济形势、边际供求变化及货币市场环境。最近期的例子是2021至2025年间，高地价政策未尝有变，本港楼价却由高位急泻30%。同样道理，即使港府为了“北都”大计，有意“撑住”地价和楼价，亦不代表未来5年楼市一定坚挺，毕竟政府难以独力左右整个市场（就像港府由2010至2019年连出“辣招”，冀冷却楼市，亦未竟全功）。但无论如何，这至少意味着，假若未来几年楼市下跌，罪魁祸首不太可能是土地政策的变化。