广东
“去年300万，以为成功抄底万博二手，没想到今年250万了。”
小A说这句话时，看似平静，实则有点咬牙切齿。
昨天，8月份70城房价公布，广州一手房迎来六连涨。
反观二手，环比持平，同比跌3.8%。
翻译成大白话就是，二手房价比去年同期，继续下降。
万博也不例外，就拿公认流量标杆的万科欧泊来说。
7月，一套93方房源成交，折合单价才1.9万/平，再次跌穿地板价。
虽说是个例，但翻开二手平台，不难发现，今年不少业主主动加入降价行列。
比如这套东南朝向95方房源，8月23日-9月3日期间降价10万。
还是95方的房源，从288万下调到265万，降了23万。
往下滑，近半年，甚至近两个月来，降价10-30万之间的房源，太多了。
这些房源，一周内都有带看，买家频繁关注，网红还是那个网红，只是再没有6万+/平的影子。
中介还是那句话：“没有卖不出去的房，只有不到位的价格。 ”
一刀刀下来，个中心酸，只有当事人才懂了。
降价出让仍是主旋律
挂牌价没企稳，看看成交价，更触目惊心。
万博另一个标杆——锦绣香江，位于万博长隆板块非常核心的位置，绿化面积很大。
当年开盘时定位改善产品，直接对标星河湾。
整个小区，只有山水园、华府二期和紫荆园偏刚需。
印象很深刻，22年陪朋友去看过山水园，低密度，环境优美，各方面都不错。
只是价格有点高，4.8-5万/平，中介说最高价可以去到5.8万/平。
一套86方房源，总价得400万以上，超过预算，最终未能拿下。
去年，还有多套房源成交价维持3万以上。
今年成交只剩下2万+，3字头没有再出现过。
如果22年朋友买了这里，至少亏没200万。
雅居乐剑桥汇，作为万博板块的纯大平层组团，也是同样的情况。
23年行业已经进入调整期，但这里因为万博行情，迎来二次高峰。
小区整体挂牌均价飚到4.7万/平，个别稀缺楼王接近5万/平。
25年尚且轻轻松松卖3万+/平。
再看最近成交的3套，2.4万、2.3万、2.2万，价格走低，一步步刷新地板价，好唏嘘。
说到万博，少不了别墅。无论核心位置还是板块周边，高端购买力仅次于天河。
有产品在冲10万，也有产品在不断探底。
比如华南碧桂园翠山蓝天苑，去年成交大多在4万+/平，面积293方，总价过千万。
今年一套304方别墅成交，7室2厅，不到1千万就拿下了，折合单价3.3万/平。
雅居乐花园雅湖居，24年差点摸到10万/平，保底也有5万+/平。
今年成交除了一套7万+/平，其他房源普遍跌到4万+/平，越卖越有性价比。
打不过新房
卷不过邻居
中介透露：“万博二手的困境，主要是供求太多了。”
之前大平层没得选，雅居乐剑桥汇高峰期4万+，都有人愿意买单。
现在不同了，改善客户可以选和樾府、长隆万博悦府等，论户型，外立面、得房率，哪个不碾压二手？
尤其是学校配置，教育曾经是万博心中的痛。
商业、地铁、城建全部拉满了，却没有广州主城第一梯队公办名校。
片区内清一色番禺本地普通公办，没有强九年一贯制，更没有拿得出手的初中。
昔日“八大金刚”多少业主，因为娃读书搬到了越秀。
直到新盘扎堆，才陆续引入集团名校，广雅、东风东、广大附、华师附、番中等。
有教育需求的家庭，为了下一代，能买新房绝不会看二手。
再加上万博情况特殊，超级大盘集群，锦绣香江、万科欧泊，雅居乐剑桥郡，包括围绕在万博附近的祈福新邨、华南碧桂园都是几千户的大社区。
一旦集中出货，容易造成踩踏。
中介说：”当中只要有一个急售业主抢跑降价，潜在买家看到后，都会拿着低价成交记录去砍其他业主。”
地板价的口子一开，就再也回不去了。不用多久，整个小区的价格就会被拉下来。
如果出于投资目的，次新可以考虑，其他二手建议慎重。
至于自住买家来说，若预算有限，万博二手绝对值得一看
除了教育一般，其他可以说应有尽有，舒适度很高。
不用纠结有没有抄底成功，连李嘉诚都无法保证赚最后一个铜板，何况是普通人。
入手之后就别关注降不降价了，住得开心最重要。
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