涨价！更大的洗牌才刚刚开启

作者 | 骑猪英雄警

文章来源 | 格隆汇楼市

进入9月，深圳楼市有点热闹。

金九银十的传统节点来了。

开发商扎堆拿证，网红盘排队入市。

9月刚过半，深圳就获批了11张预售许可，一共1805套房源，比整个8月还多。

预计，9月会是深圳新房供应的一个高峰。

但热闹归热闹，价格也在悄悄涨。

更重要的是，涨价只是表象，整个行业的底层游戏规则，正在跟着新政彻底改写。

新房涨了

先看几个典型项目。

光明公明的龙湖观萃苑，9月16日获批6栋，115套89到115平，备案均价约3.71万/平，总价305万到447万。

这是它今年第四次推盘，价格门槛是四批里最低，备案起步总价305万元。

但折扣体系变了。

前三个批次，不管几成首付，基本是统一折扣，约8.73折、8.8折、8.73折。这次加推，受现房销售制度影响，折扣变成“开盘折扣+首付梯队折扣”。

开盘折扣：99折×98折×95折。

首付25%以下，约92.16折。
首付25%到39%，约87.56折。
首付40%到59%，约86.68折。
首付60%以上，约85.81折。

首付越高，折扣越大。

说明，开发商想尽快回款。

（项目实拍）

再看光明塘尾的润锦园。

8月推2栋，240套87到122平。

9月16日加推3栋，228套78到123平。

整体均价贵了约0.14万/㎡，总价上限也贵了几万块。

8月折扣综合约85.86折。

加推3栋吹风综合折扣约86.73折。

折后两批房源整体均价相差约0.15万/㎡，还是略涨。

而且项目已经按8·28新政节奏走，宣布“按新政交楼还月供”。

福田景田的新世界香蜜四季，也是网红盘。

时隔一年加推1单元，168套108到358平，备案均价约13.75万/平，总价1368万到6889万。

去年推152套106到485平，备案均价约13.12万/平，总价1284万到9020万。

对比一下，均价贵了约0.63万/㎡，总价门槛也高了几十万。

（项目实拍）

光明中心的振业天境云玺，加推9栋72套139平，备案均价约4.7万/平，总价599万到692万。

相比今年4月推的264套83到114平，整体贵了约0.61万/平。

同片区的满京华金硕瑞府，352套96到127平，备案均价约4.69万/平，总价413万到650万，相较4月225套96到126平，贵了约0.18万/平。

宝安宝中的观潮府，加推9栋40套198到257平，备案均价约16.2万/平。相比同朝向位置的8单元，备案均价贵了约1.53万/㎡。

今年5月，8单元加推40套198到257平，备案均价约14.68万/平，总价约2826万到3850万。

网传这次开盘折扣后均价约15.26万/平，比5月折后价格高了约1.6万/平。

（项目实拍）

龙华上塘的深业上宸瑞府，236套87到130平，备案均价约6.32万/平，总价508万到854万。

开盘官宣去化8.2成。

销售期间，项目还喊出了“竣工后才月供”的口号。

（来源：销售渠道）

基本上可以看到，9月推出的项目，对比前一批次，整体价格都略有上涨。

同时，各个项目都在受现房销售制度影响，调整策略，抢热度，抢回款，都表现出对8.28新政落地的积极性。

账期重整铺开

为什么新房突然这么集中推盘？

一方面，金九银十是新房销售传统节点。每年这个时候都是假期，购房群体有充足富余时间前往售楼部的时候。

另一方面，今年的新房游戏规则都变了。

过去的预售制下，开发商的账期是怎么玩的？

房子盖到几层，拿到预售证就开售，房款马上收进来。

但下游施工方的工程款，有时候能拖就拖。

要么预售回款了结算一小部分，要么等主体封顶再结算，更有甚者，封顶了结算也遥遥无期。

现房销售落地之后，这套玩法彻底行不通了。

首先，主体结构不封顶，就不能拿预售证，就卖不了房，回不了款。

开发商要想早点回款，就得催着施工方赶进度。

但你不按时结工程款，施工方凭什么给你加班加点？

过去是甲方拖乙方，现在反过来了；乙方慢一天，甲方就晚一天卖房，晚一天回款。

所以现在的开发商，如果要卖房，反而要主动结算款项，配合施工方抢工期。

所以，现房销售制度的本质是对开发商的账期进行重新规划。

而9月楼市出现了很多不同寻常的迹象。

各个项目抢进度、抢热度、抢回款。

以深圳为例——

振业去年6月在光明拿的地，今年4月就入市，9月加推还强化营销。

保利今年6月拿下的高价地王，一宗在南山科技园，另一宗在宝安中心，两块地都已公布规划细节和总平面图。

深业去年7月拿下的地块，今年9月初推售，趁着8·28新政热度，喊出“等到竣工验收备案之后才开始供楼”，开盘官宣去化约8.2成。

而这样的变化，并不是孤立的。

不止地产，全市场都在整账期

最近这段时间，在拉开账期治理的帷幕。

9月7日，工信部、市场监管总局联合发文，规范汽车行业供应商账期，要求验收合格后30天内付款，最长不超过60天，明确禁止用商业汇票等方式变相延长账期。

9月10日，国务院办公厅印发文件，专门部署中小企业回款难治理工作。

9月14日国新办的吹风会更是放出狠话——对变相拉长账期的恶劣行为，查实后依法依规严厉处罚。

为什么现在狠抓账期？

账期这东西，做企业的都懂，就是企业的生命线。

中小企业不像国央企可以低息发债，银行授信，融资渠道多。

中小企业没有发债能力，要找钱，大多数是民间借贷或者银行贷款，利息高很多，经营全靠现金流撑着。

若货款收不回来，工资发不出，原材料进不了，说倒就倒。

8月的金融数据，单月新增贷款仅600亿，同比少增5700亿。

（数据来源：中国人民银行）

这说明什么？

实体投资和消费在收缩，有效需求不足，资金没有充分转化为实体的投资和消费。

过去地产高速扩张的时候，整个经济链条都在拉长账期，靠增量还能勉强运转。现在地产引擎慢下来了，问题就全暴露了。

而房地产这个巨大引擎，跑得越来越慢，暂时还没有找到新的替代。

国有土地使用权出让收入，从2021年巅峰的8.7万亿，跌到今年前7个月只剩1.17万亿。

所以，现在要做的，就是把跑偏的账期重新掰回来。

从房地产这个最大的资金池子入手，再到汽车、制造业，再到各行各业。

让大企业按时付钱，中小企业才能活下来，才能让整个经济血液流动起来。

而放到全国的视角看，地产账期重整，只是整个账期治理的冰山一角。

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