新政之后，海淀的臻澐已经不够卖了｜复盘

地产圈光鲜亮丽的热销海报越来越少了，特别是红海2000w+的大平层尤其少。

凡事总有例外。

例外果然就出现了：

8月份，海淀朱房的臻澐，揽金6个亿，网签26套，网签金额达5.62亿。

9月截止目前，在总价2000w+和单价10w+的豪宅赛道依旧是套数销冠，引领市场。

对行业来说，这是一份足以震惊高端楼市的成绩单。

对内，这是一场全链条拉通的完美逆风突围。

01

数据里有真相，更有含金量。

而且这份数据的含金量，要放在北京豪宅残酷的竞争市场里才看得懂。

一方面，目前北京2000w+级豪宅扎堆，高端局里，华润置地、中海、中建智地、保利......每一个拿出来都是全国TOP级的豪宅玩家，竞争力和杀伤力度堪称历年之最。

另外的一面是：海量供应摆在眼前，但2000w+级以上豪宅的真实去化数据越来越难看，高端市场越来越困难。

8月整个北京市场，2000w+的豪宅成交不超过100套。照这个进度，市场上存量豪宅：

足够卖四年。

是不是很吓人！

有钱人总是有限的，买了它，就不会再买其它。

就是在这样一个「神仙打架」的市场里，臻澐这个顺销期豪宅，起初定下一个近乎不可能完成的任务：

销售额6亿。

这是集团倒排的全年硬指标，八月任务完不成，全年目标就无从谈起。

所以，6 个亿的销售目标，对操盘团队来说：

没有撤退可言。

但按照2000-3000w总价估算，6个亿意味着，整个8月要跑出20-30套的逆天流速。

也就是说，平均每一天，要成交一套套均2000w的豪宅。

放在当下的北京改善市场，这几乎是一件行业内所有人心里都默认「不可能」的事。

事后复盘，再来看一个更宏观的口径。

今年1-8月，全北京10w+豪宅，主力在售有38个。

网签超过100套的，只有3个。

臻澐以121套位列第一。

要知道，高净值人群是最聪明的一群人，想让他们掏出真金白银，其实是难上加难。

更何况是2000w+的大宗贵重商品。

谁也没有想到，超级困难恰恰给臻澐团队逆势破局，埋下了坚定攻坚的种子。

02

往前倒推两个月，臻澐的销售基本面是这样子的：

小户型基本售罄，项目库存清一色2000w-4000w级的产品。

臻澐操盘团队只能一边在精细化操盘动作中追赶业绩，一边在反复的高意向买家接触中洞察新的购房需求。

他们观察到：

海淀有一批大平层需求客户，他们手握现金，希望在繁华的城市核心找到一套完整的、妥帖的适合自己的家庭生活场景。

他们要主卧套房、老人套房、孩子套房、独立保姆间，要一大家子人居住的功能平权，还要足够的私密空间。

如何让臻澐的产品留住这批高客，这是留给操盘团队的全新问题。

在一次次开会到深夜的操盘会议上，一遍遍推演，一次次复盘。

困境之墙也悄悄在时间中裂出一条细光，然后汇聚。

合户销售

把同层两套户型合户售卖——将229㎡与275㎡两套相邻房源合二为一，打造一套505㎡的超级定制家族平层。

方案一出，内部出现很多争议声音。

3500万+的275㎡都面临流速挑战，现在要做6500w级的私宅，会有人买单吗？

如果有，又会有谁为这套组合的大家族居所买单？

这在当时是一个无法被验证的创新想法。

03

创新想法需要创新实验，创新实验需要一次次打破固有认知。

臻澐操盘团队团队拉通客研、设计等多条线，一遍遍沙盘推演。

一类被海淀楼市忽略的客群慢慢浮出水面：厌倦别墅上下楼奔波，渴望回归城市大平层生活的家族买家。

他们手握充足预算，追求的不是单纯的面积大，而是完整、独立、互不打扰的多套居住单元，容纳长辈、子女、保姆，安放一整个大家族的烟火日常。

设计团队直接下场，为意向客户量身订制，做真正的「平墅高级私定」——依照家庭人口结构、生活习惯，重构整套505㎡的空间秩序。

一场前所未有的豪宅想象力大实践，就此开启。

很快，买家出现了。

这是一位别墅上楼业主，看遍海淀一众豪宅，兜兜转转，最终将目光锁定在臻澐这套打通后的505㎡超级平层。

当然，成交的过程也并非易事。

千万不要觉得这只是普通的一单成交。要注意，从量级上，这是6500w级的成交额。

由此传递给到操盘团队比黄金更重要的笃定信心：

1、合户销售踩中了北京楼市400-500㎡家族向大平层真实存在的市场空白，是可以积极尝试的另一种解法；

2、操盘团队、销售团队、渠道心口那团怀疑、纠结的浓云被轻轻吹散。

单套6500w级的定制家族私宅都被买家认可，总价2000-3000万、200m²上下的大平层买家闻风而动，蜂拥而来。

春风吹皱一池春水。

案场、渠道阳光般的信心，瞬间彻底打开，好消息接踵而至。

超级平层刚刚落定，又一组家族客户直接拿下两层两套229㎡，留给家中两个兄弟置业。

从这一刻起，直到八月最后10天，臻澐热销势头挡都挡不住……

销控表上，臻澐热销数字一路狂飙，越过2亿、3亿、4 亿，冲破 5 亿，直逼那个曾经遥不可及的 6 亿目标。

8月31日收官，单日狂销1个亿，全月实打实完成6亿。

原来，你以为的变天，或许才是碧海蓝天；

但这一天，只有冲出去才能看到。

04

热销浪潮下，臻澐身上国际东方的松弛审美和视野感受，也越发被客户认可和追捧。

表妹还听说了一件小故事，

一位买家两次专程到访臻澐，反复研究其275㎡的样板间精装，实在太喜欢了。

因为这套样板房的精装，是香港CCD 著名设计大师郑忠打造的。

这样的业主有很多，他们：

内心认同的审美，叫「臻澐」。

05

这个消息传出后，很多业内的小伙伴觉得，臻澐的逆势热销，全靠「合户打通」这一记奇招。

但真实的高端楼市，从来不存在一招制胜的魔法。

热销奇迹的背后，是一套在市场红海里跳舞的精细化鏖战。

就像是合户的奇招，本质上就是一批被市场反复捶打的地产人，他们没有转身退后，而是在一次次操盘实践中，感受到了每一位豪宅客户的真正潜在需求。

甚至是客户自己都没有发现的隐性需求，看到臻澐都开心了。

除此之外，操盘层面两件事同样至关重要。

第一，做足价值总感受量。

还要再回到总图。

前期总图的规划巧思，保证高层房源可以俯瞰完整下沉山谷园林，向西远眺西山连绵山景。

这份底气，来自总图阶段的前置思考：在顶级地段之上，给每一栋、每一户，都预留独属于自己的价值锚点。

这大概要在一开始就预设好一个前提：

做一个穿越周期的社区。

第二，一事一议，精细化操盘。

臻澐每周都会全面监控竞品销控，复盘自己所有的房源，迭代主推房源清单。

听上去只是流程，落地却极考验团队。

这需要操盘团队，时时刻刻把自己放在最新的坐标系里去迭代自己，一事一议，反求诸己，把每一周当做开盘周来对待。

所以为什么臻澐能够再次热销，

本质上是在一轮轮销售中，沉淀下来的「臻澐精神」，良性循环，形成了一个特殊的力量漩涡。

表妹听说，在寻找破局之路的过程中，臻澐打磨出的大量方案，被同行学习采纳，甚至有服务商频频被业内同行咨询。

所以臻澐真正难能可贵的是，不是一次热销，

是在如今的豪宅大浪潮下，具备了自己真正的品牌力量，这份力量可以让他们逆风操盘，但更可以让他们走得更远。

06

臻澐团队在完成自我迭代的同时，脚下的朱房板块，也正在上演属于自己的新时代叙事：

百年京张AI创新带。

科技圈特别是人工智能圈的小伙伴都知道，海淀正在上演一轮轰轰烈烈的产业跃迁。

从2023年底提出决胜人工智能赛道到今天，海淀区已集聚AI企业超2000家：

约占全市八成

而百年京张AI创新带涌现了全球大模型第一股智谱等上市企业，成为海淀革新的关键支点。

未来，这条9公里的科创走廊，

将在京张遗址公园上，结合最前沿的技术，转化成实实在在的产业生产力，营造出无可替代的「十分钟创业生活圈」。

而臻澐，恰好踩在清河生态带与京张AI科创走廊的十字交汇点。

一侧是持续焕新的清河，承载城市生态与烟火，更生长出了绵延几公里的「清河豪宅带」；

另一侧是高密度科研院所、AI 产业集群，源源不断涌入高智识人才。

朱房板块，不再只是一个靠近万象汇的成熟居住区，而是海淀AI 浪潮的前沿阵地。

如同互联网时代的华清家园，孕育一代互联网领军者；

今天的臻澐，有望成为AI 时代的「新一代的华清家园」。

如今，现房销售新政落地，很多开发商都很难受。

但是对于臻澐来说，就是迎来了最大的政策利好和时代红利。

数据不会说谎，9月的前半月臻澐已经网签超3亿，卖得比8月还要火爆。

为什么？

板块价值持续蝶变，产品面向长周期打造，项目进度接近现房，多重因素交织在一起。

你可以说这是时代的巧合，也可以说是厚积薄发的必然。

这些已经不再重要。

臻澐的故事，远没有走到终点。

往后岁月，它会慢慢沉淀独有的社区磁场，聚拢属于海淀AI时代的新主人。

真正的豪宅，一半来自建筑，一半来自土地之上生长的人和时代。销冠100

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