江苏
南京二手房，惊现超8.8万/㎡成交。
就在刚刚，锐评君发现鼓楼琅琊路一套房源，卖出了超8.8万/㎡的单价，直接拿下南京近90天内最高成交单价榜。
更令人咋舌的是，这套“天价”房源的面积仅有15.1㎡。
排在它后面的，是玄武门的金陵玖园（69433元/㎡）、栖霞马群的帝豪花园别墅（69137元/㎡）、秦淮瑞金路的中航金城1号（59416元/㎡）。
这套房源背后的底气，正是琅琊路小学+29中的优质双学区。近几年二手房市场“跌”字当头，哪怕是最抗跌的鼓楼学区房，8.8万/㎡的成交单价也不多见。
那么这套令数人争抢的“老破小”，究竟有何魅力呢？
01
先来看这套“天价”成交的房源情况。
这套房源位于鼓楼琅琊路小区，建筑面积只有15.1㎡，一室一厅、低楼层，挂牌价135万，最终以总价133万、单价约8.8万/㎡成交。
买下这套房子的人，主要目的显然不是为了住。
琅琊路小区是鼓楼区核心地段的老牌住宅区，虽然周边生活配套较为便利，但在二手房中属于“大龄”老小区，在小区环境、物业管理、生活舒适度等方面，条件较为一般。
“麻雀”户型卖出天价，关键是这套房子优质的学区配套。
琅琊路小区目前学区为琅琊路小学+南京市第二十九中学，在南京家长眼中算是顶配学区，也是这么多年楼市动荡里面抗跌性较强的一类二手房。
翻看历史记录可以看到，小区历史最高成交单价超9.8万/㎡，是一套建面约44㎡的两房，成交总价436万。
目前，琅琊路小区成交房源建筑面积多在40㎡以上，除了这套“迷你”房源外，今年仅有一套约44.37㎡的房源成交，总价239万、单价约5.4万/㎡。
对比来看，这套房子户型更小，哪怕成交单价约8.8万/㎡，总价门槛也远低于同小区正常户型。很多买家甚至不需要咬牙跺脚，就能拥有这套琅小+29中顶配双学区房，性价比直接拉满。
可见在鸡娃家长们眼中，有名校傍身、房龄较新的房源固然好，但“小面积、低总价”的顶级学区房的吸引力，也不容小觑。
比如，今年3月份，苏州路一套建面约8.58㎡的房源，卖出了总价83万、单价约9.7万/㎡的价格，引起了不少的关注。
还有29初中学区傍身的南阴阳营，去年4月卖出一套面积仅9.78㎡的单室套，成交单价约10.84万/㎡。
力小+29中的汉口西路，去年9月成交一套建面约22.65㎡房源，单价约9.4万/㎡；
还有双汇文学区傍身的嘉景苑，此前一套建面约14.96㎡户型，卖出11.36万/㎡的单价。
不过多数选择这类房源的买家，看中的并非是居住舒适度，而是“学区通行证”。
02
相比往年，今年的南京学区房市场，经历了更多的市场考验。
今年5月，南京多个行政区发布招生新政，正式取消“提前一年落户”和“学籍占用”限制，只要在报名前完成落户并实际居住，即可正常入学，入学后房子就能挂牌出售。
政策一落地，市场立刻炸了锅——有数据显示，新政公布后10天内要求挂牌的学区房激增100余套；仅政策发布后第二天，南京二手房新增挂牌量就冲到了1063套。
挂牌量激增带来的影响，是成交价的持续探底，社交平台上关于“学区房暴跌”的帖子层出不穷。
比如，有网友被南师大西山小区房价“震惊”——6月小区单价还能卖到5.6万/㎡，7月成交价竟然降至3.8万/㎡，而到了8月底，小区一套建面约71㎡的三房，成交单价仅有3.4万/㎡。
今年6月底，楼层、面积相同的房源还能卖到4.2万/㎡，两个月时间，成交总价整整差了54万。
而在去年10月底，同面积的低楼层房源，还能卖到单价约5.9万/㎡、总价416万。
还有树人学区的舸舫西园，前段时间同样因价格冲上热搜。
8月16日，舸舫西园卖出一套建面约40.66㎡的房源，成交总价112.5万，折合单价2.8万/㎡不到。
要知道，这个小区历史最高成交单价是9.2万/㎡。
同样是约40.66㎡的房源，5月13日的成交总价为176万、单价4.3万/㎡；3月，一套建面约44.4㎡的高楼层，单价还曾卖到过4.6万/㎡，总价约231万。
当然，这套约2.8万/㎡房源位于低楼层，相比之下优势并不明显。但前后近1.5万/㎡的单价差，令人唏嘘。
当然，近几个月是学区房的传统淡季，个别房源成交价下滑尚属正常。但整体情况与去年同期相比，降幅较为明显。
我们以新河一村南区为例。二手房平台显示，去年2季度的成交均价为5.01万/㎡，今年2季度已降为4.2万/㎡，相当于一套建面约56㎡的房源，一年时间缩水约45万。
一系列数据说明，当下学区房供给端释放，买方的选择余地大增，卖家议价空间随之拉大。
而这套15㎡的琅琊路房源，在市场流通上优于大户型，反而成了新政环境下最特殊的“硬通货”。
03
我们再把视野拉回整个南京二手房市场。
首先，“金九”开局，南京二手房确实在放量。
冰山数据显示，9月1日至17日，南京二手房实时成交5101套、日均319套；按目前日均成交推算，全月成交有望达到约9900套，环比增长23%、同比增长63%。
但目前成交量的暴涨，尚未传导到价格上。
国家统计局数据显示，8月南京二手房价格环比下降0.2%、同比下降4.8%。今年除3月、4月止跌微涨外，其余月份均处于下跌趋势。
可见，“以价换量”依然是当前南京二手房市场最核心的关键词。
学区房更是如此。新政取消学籍占用限制后，供给端持续释放，叠加楼市整体行情调整，短期内学区房的成交量和成交价都不太乐观。
但不可否认的是，仍有许多家长愿意为优质教育资源买单。这也是学区房在二手房市场抗跌属性更强的原因之一。
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