地价降了！祖庙核心断供3年后宅地回炉，9200元/㎡起拍，24日出让

近期，禅城区挂牌一宗位于城门头路北侧、规划12米路东侧的商住用地（下文简称为“东华里七号地块”），出让面积约7394.72㎡，起拍总价约1.7亿元，折合起始楼面价9200元/㎡，定于9月24日15时出让。

这是岭南天地旁"断供超3年"后重新上架的稀缺住宅用地，也是祖庙核心区罕见的新增供应。

地块指标一览

地块价值解析

学铁商一应俱全，地块稀缺性是核心价值

首先，地块位于祖庙核心地段，地铁+主干道路围绕，四站到千灯湖、30分钟到广州。

地块距广佛线祖庙站西侧约150米，属步行可达的地铁上盖；紧邻城门头路、汾江中路等主干道。据项目周边信息，从祖庙站出发约4站可达千灯湖，约30分钟可达广州，轨道交通与路网条件成熟，出行极其便捷。

其次，教育、商业、医疗配套一应俱全。

配套是祖庙老城最不用"画饼"的部分，教育、商业与医疗均为现成资源，无需等待规划兑现。

教育方面，地块南侧紧邻建设小学（祖庙站D口步行约400米），周边1公里范围内还分布有人民路小学、佛山市第一小学、东华里小学，以及佛山市第三中学、佛山市第十一中学等多所学校。公开资料显示，片区10分钟车程内覆盖近30所学校，教育密度较高。

商业方面，地块步行可达NOVA岭南站、岭南天地、百花广场、铂顿城等核心商业集群，西面紧邻ICC国际商业中心，东侧为华辉大厦。其中岭南天地是佛山最具代表性的文旅商业地标，也是地块商业配套的直观体现。

医疗方面，地块周边三甲医院资源密集：佛山市妇幼保健院（禅城院区）距地块约800米，佛山市第二人民医院约2公里，佛山市中医院、佛山市第一人民医院均在约2.5公里左右，均处于短程车程范围；另有多个社区卫生服务站，可覆盖日常基础医疗需求。

最后，稀缺性拉满——岭南天地旁"断供超3年"。

这是地块最核心的价值。据普睿广佛监测，岭南天地最后一个组团"怡廷"、碧桂园岭南盛世售罄后，该片区已断供超过3年，目前祖庙板块仅东建明德城、绿城锦海棠两个在售项目。

项目周边在售新盘

城门头路地块是岭南天地周边仅剩的住宅稀缺地块之一。地块原为瑞安地产持有的商业用地，2021年7月瑞安向禅城区归还岭南天地7号、8号土地，现金补偿约26.53亿元。2025年，7号、8号两宗地块曾以总价约6.86亿元、起拍楼面价约9500元/㎡挂牌，后于临拍前撤牌。此次七号地块单独重新上架，容积率由≤2.8调整为≤2.5，起拍楼面价也由约9500元/㎡调整为9200元/㎡，门槛有所下调。

市场基本面

禅城核心，板块价值高地，一二手房需求活跃

判断地块价值，要放到板块真实的供需关系里看。

据普睿数智监测，2026年（截至8月30日）板块楼市表现维稳，新房累计供应8.94万㎡，较去年同期增加33.1%，累计成交7.37万㎡，较去年同期增加31.9%，网签均价20147元/㎡，与去年同期相比上涨5%。近一年祖庙板块的网签均价几乎始终高于禅城区网签均价，恰恰证明祖庙板块在这轮楼市筑底反弹的行情中保持良好的趋势。

统计时间截至2026年8月30日，数据来源：普睿数智

目前东建明德城、绿城锦海棠两盘为板块内在售主力。

东建明德城为果房村整村旧改，项目体量大，面向客群主要为刚需首套+本地刚改群体。自开售后持续领跑，多次登上佛山成交榜单。根据普睿广佛区域统计，项目位列佛山7月商品住宅网签套数TOP3、登顶禅城区7月商品住宅网签套数榜。

绿城锦海棠定位为纯四房低密度改善板楼，自2025年10月开盘至今已热销超300套，整体去化过半。目前在售128-173㎡低密超新规板楼，成交均价在22000-24000元/㎡。

此前龙湖御湖境全盘6个月清盘以及绿城锦海棠的热销，证明祖庙板块改善需求已被验证。

统计时间截至2026年7月31日，数据来源：普睿数智

二手房方面，过去一年祖庙板块二手房价格保持稳定。据普睿数智监测，7月二手房成交均价为11322元/㎡，同比下降4.7%。从挂牌情况来看，截至7月末，祖庙板块挂牌亦有3906套，全区占比约22.9%。楼龄结构方面，楼龄在15年以上的房源占比接近9成，其中楼龄25年以上的二手房房源占比最多，达到39.5%，而楼龄在15-25年之间的房源合计占比亦达到了30.1%，楼龄在5年以下的次新房占比不超1%。可见，在2024年全市取消“限购限售”的背景下，当前二手房市场的挂牌主力仍以年代较久的房源为主，说明祖庙板块内有真实的居住需求及改善置换的意愿，但由于新房供应较少，板块改善价值被低估。

因此，此次地块的出让，无疑是给祖庙板块注入一剂新鲜血液。

地价解析

祖庙地铁上盖，起拍价务实又自信

城门头路地块起始楼面价9200元/㎡，文华路B4-B7地块成交楼面价约7800元/㎡，两者相差约1400元/㎡。这一价差主要来自区位：城门头路地块是祖庙地铁上盖、老城商业核心，文华路B4-B7地块则处于朝安旧改片区、更偏东侧，配套成熟度较低。

历史参照方面，2025年地块西南侧的卫国西路南侧、金城街西侧地块（现在售楼盘：绿城锦海棠）挂牌起始楼面价9300元/㎡，吸引保利、龙湖、建发、绿城四家参拍，经48轮竞价，最终绿城以78077万元竞得，溢价27.4%，成交楼面价11846元/㎡（计入配建后实际约12265元/㎡）。

城门头路地块9200元/㎡的起拍价，低于2025年的绿城锦海棠成交价，高于朝安旧改的底价成交价，正处在"核心地段价值"与"当前市场定价"之间的位置，体现了目前政府定价更趋务实，又反映了政府对这一优质地块的价值信心。

预判与展望

鼓励做超新规大户型，但刚改去化压力更小

未来做什么产品？

地块容积率2.5，容积率适中；但计容总建面仅约1.85万㎡，体量较小，不具备建设大型社区的条件；但出让文件明确"套型建面超过140㎡户型可享受30%阳台限免"，即大户型具备超新规设计条件，使用率有机会突破100%。

从目前板块存量、各面极段流速看，刚改类产品去化压力小；根据普睿广佛区域统计，2026年7月，祖庙板块120-140㎡面积段证载库存4.46万㎡，去化周期仅11.9个月。由此可见，120-140㎡产品市场供不应求。

据此从地块条件和市场需求判断，项目大概率定位祖庙核心的超新规刚改、改善产品，与绿城锦海棠（128–173㎡低密超新规板楼）形成呼应。

统计时间截止2026年7月31日，数据来源：普睿数智

小结

城门头路地块的稀缺性在于"岭南天地旁断供3年后的核心宅地"，交通、学校、商业均为现成配套，9200元/㎡的起拍楼面价低于2025年高热期水平，但也体现了它应有的市场价值。若地块顺利出让并开发，将在岭南天地旁这个"断供超3年"的稀缺区补上新的改善货源，进一步强化祖庙核心区的改善定位；同时，它将会与朝东一号旧改的大体量供给形成"核心精品+旧改大盘"的互补结构。

本次出让的不确定性在于，8.28新政之后商品房销售制度迎来重大变革，新版的预售政策和现房销售政策都有了重大变化，该地块的出让条件虽未要求现房销售，但是考虑到8.28之后封顶预售、竣备放款的新规，资金回笼周期大幅延后，对于房企的自有资金实力提出了很高的考验。

断供3年后，祖庙核心再迎宅地出让。在经历了地价下调、指标优化之后，本次祖庙地块在新政的背景下能否顺利出让，我们拭目以待。