取证！西四环龙樾璟序，踩中了北京两轮新政的“窗口期”

8月初，北京8.08新政落地，公积金二套额度提升、余额可提取付首付，置换家庭的首付压力松了一截。紧接着全国828新政出台，商贷最长拉到40年，月供进一步摊薄。

对于买房人来说，这两轮政策的核心利好其实很直接：贷款门槛降了，月供压力小了，置换链条转得动了。

但过去两轮政策释放出来的购买力，并没有均匀地洒向市场。它更像是一股有方向的水，流向那些“现在就能看见”的地方。配套是不是现成的，开发商是不是靠谱的，产品是不是扛打的。

当短期贷款成本降下来之后，买房人反而更挑“确定性”了。

这时候，能够完整享受双轮新政红利的龙樾璟序，自然进入了买房人的视线。售楼处开放以来，来访量持续走高，单周就迎来5000+客户看房。

龙樾璟序售楼处现场

今天项目也正式拿到预售证，放在新政周期里看，它踩中的不只是政策本身，更是政策背后那套新的决策逻辑：买房成本下降，但买房人更谨慎了，谁能提供确定性，谁就能接住这波购买力。

龙樾璟序预售证情况

西四环的底盘

不只是环线

四环的土地，卖一块少一块，这不是秘密，是常识。但这句话放在西四环外、五环内的位置上，分量更具体。

2017年北京明确“四环内原则上不再新增建设用地”，这条政策执行到今天，四环内的新增宅地已经趋近于零。但土地供应的收缩不是只发生在四环内——四环到五环之间、紧贴四环的成熟板块，同样在收紧。

2023年全年，北京四环内只出让了2块住宅用地；2025年北京成交地块中，五环内占比只有33%，已经是近五年最高水平。2026年供地继续缩量，第一轮只挂了5块地，第二轮只挂了4块。整条环线梯度的土地供应，都在往下走。

2026年前8月北京宅地成交地图

供应少了，价格就硬。

西四环青塔地块楼面价5.3万、卖8.5万；北四环四季青楼面价8.86万、售价12万以上；南四环大红门入市预期10万起；东四环酒仙桥销售指导价12.5万。四环沿线，包括紧贴四环的外圈板块，新房早就站在8到12万的价格带上。

这个价格带的形成，背后是过去十年北京城市资源向环线集中的结果：越靠近核心，资源密度越高，价格越坚挺。

龙樾璟序就刚好位于西四环，直线距离海淀大约1到2公里。往东一脚油门就是五棵松、万寿路，它的位恰好接住海淀外溢的产业、教育和商业资源。

龙樾璟序配套图

海淀的购买力外溢不是今天才开始的。

中关村、航天科工、大量科研院所，高收入高知家庭聚集，但海淀核心区的新房供应极少，价格居高不下。玉泉路板块近十年几乎没有新盘供应，改善需求一直在往外走。

龙樾璟序恰好卡在这个外溢通道的第一站，往东是海淀的产业和配套，往西是石景山的成熟社区和价格空间，两头的好处都能沾上。

更重要的是，这里不是荒地。景山学校远洋分校就在旁边，直线距离约300米，社区还配建了12班幼儿园。301医院、清华大学玉泉医院，都在直线3公里覆盖范围内。华熙LIVE、石景山万达、台湾街、翠微百货，全是现成的。你不用对着沙盘想象五年后的生活，现在下楼就能买菜、遛弯、看病、上学。

景山学校远洋分校

这种“先有配套、后有住宅”的开发顺序，在北京新盘里反而是少数派。

还有一点值得注意，龙樾璟序的地块本身，非常有意思。它以前叫“皇庄”，明代皇家庄田；《三字经》里“窦燕山，有义方，教五子，名俱扬”说的就是这块地方。

而且地块里六棵百年古油松，开发时专门做了原地保护。在北京新盘里，能保留原生古树的，不多。这不是营销噱头，而是土地本身带着的东西。它仿佛在提醒你，你买的不只是一套房子，是一块有记忆的土地。

产品这件事

北京城建做得很扎实

一个项目有没有诚意，不看它说了什么，看它把钱花在了哪里。

龙樾璟序是北京城建“四好十五匠”好房子体系的落地项目，这套体系覆盖安全、舒适、绿色、智慧四大维度十五项标准，贯穿规划、园林、建筑、精装、物业全流程。

换句话说，它不是靠一张效果图卖房，背后有一套完整的建造体系在托底。

北京城建四好十五匠体系

项目容积率2.15，17栋楼，5栋18层小高层加12栋8到11层洋房，北高南低。归家第一眼是约88米书卷式主门仪，三进礼序，从街道到园区，情绪转换很自然。

龙樾璟序效果图

园林以南宋《溪山清远图》为蓝本，六棵古松是景观核心，悬瀑听松、五重组团、林下会客厅穿插其中。

但说句实在的，园林用来遛弯、带娃、跟邻居聊天等这些日常功能更重要，不是只单纯拿来拍照的。很多项目的园林交付时好看，住两年就荒了，核心原因是设计时没考虑后期维护成本和使用场景。龙樾璟序的园林，从动线到植被选型，每一个细节都在考虑“住进去之后怎么用”。

龙樾璟序效果图

龙樾璟序真正舍得花钱的地方在公区。

项目规划近3000㎡生活聚场，9处首层架空泛会所加地下主题会所，健身房、瑜伽室、私宴厅、茶室、书吧、儿童游乐、共享办公全都有。架空层不是过道，是第二客厅。下雨天孩子有地方玩，老人有地方下棋，年轻人能会客办公。

900万以内总价段，能把公区做到这个程度的，绝对的主城新房市场里第一梯队。

龙樾璟序效果图

再说一个容易被忽略、但住进去才知道重要的细节：降噪。

项目北侧临近城市道路和铁路，这是客观条件，开发商没有回避，而是做了专项处理。北侧楼栋窗户升级了高规格玻璃系统，用的是四层双中空玻璃配置。

讲真，这个配置在同价位新盘里属于超配，因为市面上普遍还是两层中空玻璃。四层双中空的隔音、隔热、保温效果是翻倍的，临街也听不到车流噪音，夏天隔热、冬天锁温。

同时，红线外设置了绿化隔离带，从源头削弱外部干扰。

龙樾璟序效果图

包哥认为，这件事的意义不在于配置本身，而在于态度。一个项目愿不愿意在客户看不见的地方花钱，决定了它交付时的底线在哪里。

户型这张牌

88平是亮点，但不止它有亮点

一个项目的真正的产品力，是看它在每一个面积段里，有没有认真回答购房者真正关心的问题。

龙樾璟序的产品线覆盖68平到118平，五个面积段，每一个都不是简单放大缩小，而是对应着不同家庭结构下的真实居住场景。

龙樾璟序楼座户型分布图

包哥印象最深的，是88平3居和115平4居，一个解决“功能完整”，一个讲求“一步到位”。

88平三室两厅两卫，堪称西四环新房同面积的功能王者。

龙樾璟序88平户型图

88平户型，最核心的升级就是双卫加主卧套房。这件事放在120平以上的改善户型里不稀奇，但放在88平里，就是实打实的降维配置。市面上90平以内的新房，大多数只能做两居或者局促小三居，双卫更是少见。

88平能做到双卫加主卧套房，意味着主人休息、卫浴空间完全独立，早上不用和家人抢卫生间。对于三代同堂或者二孩家庭来说，这一个卫生间的有无，直接决定了每天早上的生活质量。

龙樾璟序88平展示样板间

在这个核心优势之上，88平还做到了两件事。

一是三开间朝南，南向面宽拉到接近10米。市面上90平以内小户型，南向面宽大多只有6到7米，客厅、主卧、儿童房全部朝南的本来就少，能做到接近10米的更罕见。冬天暖阳能铺满全屋，采光这一点就甩开了同面积段的大多数竞品。

龙樾璟序88平展示样板间

二是严格的动静分区。公区活动、卧室休憩完全分离，会客、做饭、休闲不会打扰到休息。在这个面积段里，这比多一个平方更重要。

此外，再加上LDK客餐厨一体化，几乎没有浪费的过道面积，以及约93%的实际使用率，实打实多出一间完整功能房。收纳从玄关、厨房、卧室到卫生间，预埋成套定制收纳体系。

88平的价值不在于某一个点有多突出，而在于它把改善家庭最在意的几个功能，塞进了一个刚需面积段里。

如果说88平解决的是“功能完整”，115平解决的就是“一步到位”。

龙樾璟序115平户型图

115平最根本的升级，是从“够住”变成了“住得敞亮”。约10.4米南向面宽，三开间连贯朝南，4.3米客厅面宽，LDK一体化公区总面积约35平——这几个数字放在一起，意味着这个户型在采光、通风和公共活动空间上，已经进入了大平层的尺度区间。

但比尺度更关键的，是它让一个家庭不需要频繁换房。

主卧套房空间开阔，落地窗采光充足，预留整面衣柜位和专属梳妆台位置，可做分区衣帽间。独立主卫私密独享。南向次卧面宽充足、采光优异，可做老人房、儿童房、阳光书房。双北向次卧分工明确：一间可做书房、电竞房、儿童娱乐房，另一间尺度优越、采光充足，预留通顶衣柜，可做常规次卧、客房。

二胎家庭、三代同堂，四房两卫、10.4米面宽、约35平公区，每一个空间都够用，每一个功能都完整。

这不是一个“过渡户型”，是一个可以长期住下去的户型。

当然，88平、115平只是龙樾璟序产品线里的两张王牌。项目最小68平两居解决的是“先上车”的问题，总价门槛友好，适合刚结婚或者单身置业的年轻人。78平爆款三居，更是“一房难求”，95平则在功能和总价之间找一个平衡点。

从68到118，龙樾璟序的户型逻辑其实很清晰，而且总价400万-850万，大大降低了北京四环的准入门槛，你预算在哪一档，都能找到对应的答案。

8·08和828两轮政策叠加，一边释放购买力，一边倒逼行业回归产品与交付。未来新出让土地的新房，开发成本更高、预售条件更严，像龙樾璟序这种已经拿到工规证、预售证，国企开发、配套兑现、户型能打的项目，窗口期属性只会越来越明显。

买房说到底就看三件事：开发商靠不靠谱，配套是不是现成的，户型能不能跟着家庭成长。这三条，龙樾璟序都占了。

政策窗口不会一直开着，但好房子会说话。

以上。

个人观点 仅供参考

风险提示：学区划分以教育部门每年官方公示为准；贷款审批以银行、公积金中心实际审核结果为准；本文相关数据、配置以商品房买卖合同及附件交付标准为准。