天津
828新政对土地市场的影响，开始显现。
9月18日，河西新八大里一里地块正式摘牌。
金茂、中海、山川等4家房企到场竞拍。
经过15轮竞拍，最终被山川集团溢价5%拿下，成交总价9.25亿，成交楼面价19421元/平米。
这也是828新政后市区出让的第一宗宅地。
很有风向标意义。
但客观说，不及预期。
| 溢价5%成交
这块地土地编号为津西太（挂）2026-08号，是市区的重点地块，“压”了十来年才出让。
而且还调规了，原来规划的是城市型公寓，现在已调整为70年住宅。
本身就非常有看点。
但好巧不巧，8月19日挂牌，8月28日就出政策了。
以前开发商都是借钱拿地，但828新政之后，要求房企须用自有资金拿地。
加之，预售门槛提高、放款节点延后。
对买房人利好，但对开发商“杀伤力”极大。
开发商要竣备放款后才能拿到钱。这就更考验开发商资金实力了。
所以，作为新政后市区出让的第一宗地，这块地能不能成交、是底价还是溢价，都是开发商对后市预期和信心的一个体现。
最开始这块地有七八家开发商有意愿，结果实际到场参与竞拍的只有4家。
保利、华润都没有参与。
但也没有想象中爆冷，至少没有底价成交，更没有流拍。
竞拍了15轮，最终溢价5%成交。
这说明，部分有实力的开发商对市场还是乐观的。
比如山川集团，自有资金开发，会好一些。
| 地价没有破2万
这地块原本预期能拍到2万2以上。但结果只拍到了9.25亿，折合成交楼面价19421元/平米。
比起始楼面价18435元/平米贵了不到一千元，溢价5%。
要知道，去年出让的保利陈塘W5地块（保利津门天珺），可是从起始地价17579元/平米一直拍到20571元/平米，溢价17%。
中海陈塘F9地块（中海玖万里）更是拍到了21002元/平米。
按说，一里地块比F9地块位置要好。
紧邻黑牛城道，北侧是河西区体育公园，西侧是年内即将通车的地铁8号线。
周边还有和悦汇，配套成熟，城市界面也新。
各方面质素都不错。
关键，新八大里板块现在没啥新房，新产品供应更是空位。
而且一里地块容积率2.0，能做出洋房+小高。
但事实却是，一里地块地价比中海F9地块便宜了7.5%。
可见，开发商拿地还是谨慎了。
在《828新政之下，房价涨or跌？》一文，我们也作过判断，要想维持目前的楼盘利润水准，要地价降15%，要么房价涨10%。
显然，新政后市区的第一块宅地，地价还是降了。
从原本预期的2万2，到实际成交的19421元/平米，这中间少的部分就是开发商增加的资金成本。
透过这次土地，还可以看出：
1）土地出让会收缩。
行业共识是，土地出让规模会再降30-40%。
现在还不明显，但从明年开始，新盘供应会断崖式下跌。
2）低密洋房会增多。
开发商更愿意拿小地块、低密地块。
新成交的一里地块体量就不大，占地2.38万平米，地上建面4.7万平米。
按此前曝出的策划方案，也就350-480套房源。
容积率2.0，产品9-13层到顶，套均面积100-140平米。
是个低密改善社区。
毕竟小地块、低密地块，沉淀资金少，开发周期也短，施工快。
3）代建会越来越多。
完全轻资产，对产品力要求高，但对资金要求低。
可以肯定，一里地块会执行竣备放款。
因为房贷新政已经明确，8月28日之后拿销许的所有项目，全部执行竣备后放款。
至于是执行封顶预售，还是现房销售，目前尚不确定。
这就意味，它短期内不会入市。
有开发商重新测算过，洋房社区最快工期是15个月，极限是12个月。
所以这个项目最快也得2027年年中见了。
接下来，本月还有8宗宅地待摘牌。
包括西青中北镇地块、河西热电厂2号地、河北金钟河大街地块，以及武清2宗地、滨海3宗。
除了中北镇地块，其他7宗全部是在828新政后上架的。
所以，更能看出政策后效，密切关注。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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