“存量时代”来了，普通人该怎么买房?

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人介绍，我国房地产发生两个转变，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。

结合8月28日，住建部、自然资源部、人民银行、金融监管总局集中发布七份涉房地产文件，最大的影响可以概括为三点：新出让土地项目优先现房销售；继续预售的项目，需主体结构封顶后才能销售；购买预售房的个人住房贷款，延后至项目竣工备案后发放。

需要注意的是，很多人看到“存量”一词，第一时间会将其与“二手房”关联在一起。但其实在当下的成都房地产市场，存量有以下三种：

1、存量二手房；

2、存量新房；

3、存量土地。

那么，“存量时代”与“现房销售”，出现在同一个时空，普通人应该怎样理解这其中的变化？到底什么是“存量”？在进入“存量时代”后，该怎么买房？

我们找到业内专家、资深地产从业人士，从他们的视角讲述如何理解“存量时代”与“现房销售”。

从即日起，成都商报&红星新闻将启动《存量时代的城市新动能》系列策划，通过数据、专家、业内人士及普通购房者视角，解读行业变化、梳理城市存量，厘清行业未来发展方向的同时，助力购房者找到变革中的优质资产。

01

现房销售改革意味着什么？

——清华大学房地产研究中心主任 吴璟

现房销售改革，表面看是销售环节的调整，实则牵动购房者、房企和整个房地产行业的底层逻辑。

对购房者而言，这意味着从“买预期”转向“买实在”。预售制曾有一重实在好处——提前锁定房源和房价。在供不应求、房价总体上行阶段，早签约意味着更多选择余地和更低价格，交付不确定性被这重好处掩盖。但市场转向结构性供大于求后，这重好处分量明显下降，购房者同时承担交付周期、交付质量两重不确定性的代价却凸显出来。

现房销售从源头上化解这两重不确定性：交付周期不再是变量，房屋品质摆在眼前逐项可查，购房这件事从“对未来承诺的判断”回到“对现实商品的挑选”。

对房企而言，这意味着从“抢速度拼规模”转向“重品质防风险”。预售制当年解决的是资金周转难题，支撑起大规模、高周转的扩张模式，但“抢速度有时会相对忽视品质，拼规模有时会相对忽视安全”。

现房销售将促使房企“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张，转向分批拿地、分批开工、分批竣工销售的稳健经营。更深一层看，现房销售让品质投入与市场回报形成闭环，企业才有持续加大投入、投得更准的动力。

所以房地产行业的发展逻辑将进行深层切换。城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，企业经营逻辑必须随之改变。

销售制度从以预售为主向以现售为主的转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，也将为“好房子”建设提供关键性制度支撑。这一判断点出了改革的实质：住房消费升级，终究要落到从“住有所居”向“住有宜居”的跨越上。

02

从“有没有”到“好不好”的居住变局

——资深地产人 谭朝

9月18日住建部提出房地产进入“存量时代”，判断标准很简单，就是二手房成交总量占比超过新房，通俗易懂的说，就是：房子已经够住了。行业不再比谁盖得多，而是比谁住得好。

“存量时代”的定性，说明住房总量的供需平衡已基本实现。行业逻辑已从过去“大规模新建、扩张城市”的增量阶段，彻底转向“盘活现有资产、提升运营质量”的存量阶段。这意味着，房地产正式进入了注重品质与效率的时代。

2025年，成都二手房成交约23.2万套，新房成交不足10万套；2026年上半年，二手房在一二手总成交中的占比接近80%，数据清晰地表明，二手房已成为市场交易的绝对主体。8.28以后，新房供应占比预计进一步降低。

这也带来了普遍的认知误区：很多老百姓认为“物以稀为贵”，新房少了老房子就该涨。千万不要误判了形势：新房减少，不代表二手房会普涨。存量时代是“大浪淘沙”，不是“水涨船高”。成都市场已经出现明显分化：核心区域、房龄较新、物业优质的次新房，流动性依然坚挺；而远郊盘、老破小，正面临挂牌量大、价格承压的现实。缺乏流动性的资产，在存量时代反而更显沉重。

从地产住宅行业发展而言，可以明确的是：大拆大建会减少，老旧小区改造，比如加装电梯、针对性增加社区服务设施建设将成为常态。新建商品房将全面转向“高品质”，低容积率、高得房率、绿色建筑是标配。更重要的是，物业服务的价值将被重估，社区食堂、养老托育、公共活动空间，将从“有没有”向“好不好”转变。

对普通人来说，存量时代最大的红利，不是房价的暴涨，而是居住品质的稳步提升。要放弃过去买房就会赚的投机心态，关注租金回报率和资产流动性。需要理性看待置换，趁着市场调整期，将非核心或品质较差的房产，置换为优质资产。更需要关注居住体验本身——选择一个物业服务好、邻里氛围和谐的社区，对家庭生活质量的影响，远大于房价的微小波动。

存量时代，不是行业的衰退，而是行业的的理性回归。当大家不再把房子当成一个金融产品，认真考虑我们需要一个什么样的生活方式和场景，花心思去经营生活，去享受“好房子、好社区、好服务”带来的真正幸福。这，才是存量时代最值得期待的场景。

03

理性看待“存量时代”，

积极期待“好房子”时代

——仁和春天置业总经理 余长波

这是首次官方发言定义“存量时代”，随后各行业讨论分析五花八门，南辕北辙。

在此，作为一名20年深耕成都的房地产从业者，受邀谈谈自己的解读与看法。

先说背景与形式。

从背景上看，对照828新政原文与918发布会发言，政策底层逻辑是一致的，只是表达方式不同，不需要拆分解读、过度解读。

从形式上看，新政颁布是文字的、是生硬的，它更多是给各级地区政府、各大银行、各家开发企业等专业主体研读的。而本次以新闻发布会的形式出现，它更多是给老百姓看的，所以表达更通俗、更生动、更易理解。

因此，继828新政后21天，召开的新闻发布会，本质上是对政策一致性的强调、延展与解释。

然后说“存量时代”。

发布会重点提到了：“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。

随着中国的城市化发展进程、产业经济高速发展、老百姓品质生活需求提升，市场供求关系发生重大变化是正常的，也是必然的。众多欧美发达国家，都已经历过了这个变化，若干的参考案例摆在我们面前，我们的心态应该是淡定的、理性的、有所准备的。

关于存量时代？好房子必须迭代——迭代到安全、舒适、绿色、智慧，迭代到所见即所得，迭代到购房者愿意用脚投票。只有完成这场迭代，才能真正经受市场检验、赢得长远发展。

我们不应该去过分谈论这个词，而应该回到市场供求关系发生重大变化时，国家与政策的应对与要求是什么。

毋庸置疑，本次新政体系，对未来的购房者是好事，为未来的房地产行业会短期阵痛但长期也是好事。

在两个转变基础上，提出了五大目标、新模式"1234"、现房销售改革、公积金四项升级、住房保障等具体措施，处处都是对房地产行业的安全提升，对购房者的民生保障。

从原文中看来：安全、舒适、绿色、智慧；好标准、好设计、好材料、好建造、好运维；‌14个方面提高住房品质要求‌；现房销售“所见即所得”；以上就是国家对“好房子”的基础定义。

可以预见，购房者未来买到的都是准现房/现房，烂尾概率极小了；所见即所得，货不对版、维权事件，大概率降低了；“一手交钱、一手交房”，不用先背一两年月供，才能收房住房了。再伴随着央行15%首付、40年按揭的政策，购房者的首付门槛、月供现金流压力也部分缓解了。

理性看待“存量时代”、积极期待“好房子”时代，改革定会伴随着阵痛，但我坚信，预计两年的行业阵痛期后，无论对购房者还是房地产企业，未来会更稳定、更美好。

04

别再用增量思维去做存量选择

——资深地产人 王捷

存量时代的到来，最直观的体现就是市场结构已经彻底变了。

如果以二手房成交占比超过50%来判断一个区域市场是否进入存量时代，那成都早在2024年起就已经迈入了存量市场，现在，成都二手房成交占比已接近市场成交的80%。不同的是，这次叠加了8.28系列涉房政策。

市场变了，身在其中的每个人都需要重新审视自己的处境。

开发商这边，分化同样剧烈。有开发商宣布9月15日起旗下13个楼盘统一收回2%优惠，也有开发企业反其道继续加码促销。涨价的喊涨，降价的卖力降。中指研究院判断，当前房企回笼资金仍是第一要务，涨价预计会比较谨慎。

毕竟，市场价格上涨的房子和跌的房子不是同一批房子！有的项目会因为政策而变得稀缺，但如果去化速度较慢的项目，还没有正确的市场认知，将陷入泥潭。

新周期下，我们至少能看到三种不同的购房者面孔：

1、首次置业的年轻人。首付1.5成、利率3.0%，月供压力确实小了。但100万贷40年，月供比30年省636元，总利息却多出20万。低门槛和高代价是同一枚硬币的两面。而且新房已经全面改善化、豪宅化，刚需户型基本退出了新房市场——你要么去核心区买二手次新，要么去远郊接盘，选择越来越两极化。

2、卖旧换新的改善家庭。房子挂牌大半年没人看，但换购退税和以旧换新补贴窗口只剩1年。好消息是，带押过户已经全域上线了——你可以不用先还清贷款就能卖房回款，再用这笔钱去付新房的账。但前提是，你得先下决心去做这件事。

3、手有余钱的高净值人士。不再问哪里的房子涨得快，而是问哪里的房子拿得住。金融城核心区租售比3%-5%，核心区优质住宅仍有长期保值价值。但买到就赚的逻辑已经翻篇了，现在看的是现金流。

存量时代的本质，不是让你不买房。而是提醒你：过去三十年，房子是撬动财富的杠杆；未来三十年，房子应是装载生活的容器。别再拿增量的思维做存量的选择了——看现金流、算月供、比品质、配资产，才是这个时代真正稳妥的方法。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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