神秘房企懋源，为什么开始变了？

9月3日，新政后的北京首场土拍。

华润和金隅+懋源联合体在顺义温榆河地块上狠狠地干了一场，174轮竞价，最终被华润以82.993亿元拿下。

这里最有意思的不是华润赢了，而是站在华润对面的，竟然有懋源。

在今天的北京土地市场，一家体量并不算大的民营房企，为什么敢跟华润这样的头部央企硬刚抢地？

紧接着第二天，懋源官微高调自夸：今年1-8月北京房企权益金额58.5亿，排第九；前十唯一民企，也是蹿升最快的一家。

这其实很不像今天的民营房企，更不像懋源。

拿地找联合体、开发提速、产品下探、个别项目开渠道、高点营销——打法已经开始变了。

01

神秘的北京头牌

在地产圈，几乎很难找出第二家像懋源这样的房企。

名字生僻不会念，案名拗口认不出，很少做传播，所有业务都限定在北京一座城。

但你要聊北京豪宅，懋源又是一个绕不开的存在。

要知道，皇城根下各方势力盘踞，土地、资金、关系，哪样都不是小玩家能碰的。

可懋源偏偏把自己活成了北京豪宅圈的“大玩家”。

不仅能在这拿到好地，一个盘磨三五年不着急回款，用最好的设计和材料，很多环节走自有供应链。

前几年还砸20亿建总部大楼。

红玺台住明星高管，璟岳钓云台圈北京顶层。

一个规模不大的民营房企，哪来这么大底气？总让人浮想联翩。

“大玩家”背后离不开三个神秘的男人。

首任董事长陈建，前民生银行董事，懋源早期融资多靠他牵线。

但2010年他就退出懋源，2015年辞民生银行董事，早已是局外人。

“懋源”二字的真正创始人是曹俊生。

曹俊生

加拿大华侨，早年靠火腿肠肠衣膜起家，1996年移民后在多伦多注册懋源公司，投资120万美元与双汇建厂，懋源首次出现在国内视野。

他后来投资万洲国际，2019年为高瓴入主格力提供关键“弹药”。

如今公司实际控制人是陆挺宇。

1965年生，同样加拿大籍，工程师出身，35岁当上懋源房屋开发董事长。

陆挺宇

坊间曾传他是“白手套”，这几年已悄然走到权力中心：穿透股权，陆挺宇的受益股份高达50.64%，绝对控股。

而曹俊生个人35.1%，妻子张爱清在懋源投资持股10%，夫妻俩合计约39%。

三人三种命运：陈建退场，曹俊生退居幕后，陆挺宇掌权。

更关键的是，曹和陆都是加拿大籍，懋源本质是加拿大人控制的房企。

陆挺宇极度低调，官网无照片、官微不提及、许久不露面。

代替他抛头露脸的是集团副总裁刘强和云纪项目总刘晓蕾，两位都是懋源十多年老将。

股权看不透，战略却很清晰。

02

反行业的“慢”

懋源最早并不是一家纯粹的豪宅开发商，早期开发过北京丰台区的大型经济适用房社区三环新城，后来才把主战场转向豪宅。

真正让市场记住懋源的，是红玺台。

红玺台实景图

当年，北京豪宅市场还被传统欧式占据，懋源拿出了极度辨识度的“中国红”建筑。

2010年以4.6万/㎡入市，当时北京均价不到2万，直接捅破价格天花板。

如同上海的汤臣一品，入住红玺台成了身份象征，引得许多当红明星扎堆购买。

后来，懋源又陆续开发了钓云台、璟岳、璟玺，形成了一套清晰的战略选择：

只做北京，只做豪宅，一年就那么一两个项目，慢慢磨。

是的，懋源很早就想清楚了一件事情：

与其一年做好多个项目，不如找一个项目做好多年，把产品做到极致，然后再卖给最有购买力的人。

比如2013年拿下的夏家胡同地块，后来成为璟岳，直到2018年才入市。

2015年拿下的孙河地块，后来成为璟玺，也是直到2020年才入市。

要换做其他房企的老板，估计早就急的掀桌子：

地拿了五年，你告诉我还在打磨？

在那个人人高周转的时代，这种速度简直“反行业”，但懋源偏偏靠这种方式活了下来，甚至还把“慢”做成了品牌的一部分。

只不过，"慢"能当品牌，有个大前提：房价得一直涨。

你慢慢磨，三年五年后房价涨了30%，打磨的时间成本全被增值覆盖了，还赚了溢价。

这个逻辑过去十五年在北京几乎百发百中。

如果房价不涨了呢？甚至跌了呢？

那“慢”就不是什么品牌资产了。

03

北京版“滨江”？

很多人在研究懋源时，常拿杭州的滨江做对比。

两家确实像：

滨江把杭州吃透，懋源则更加极端，几乎把北京当成自己的全部能力圈。

或许，它们都有共同认知：

房地产不是全国生意，而是城市生意。

过去，很多房企喜欢讲“全国化”，最后发现，土地、客户、政府关系、供应链等等，每个环节都高度本地化。

现在看，滨江把杭州吃透，懋源把北京吃透，其实是非常聪明的。

此外，两家都是极致的产品主义者。

滨江能够从一家杭州本土房企做到全国TOP10阵营，靠的不是营销，而是产品。

戚金兴的极度克制与审美能力，决定了滨江是家产品下限很高的房企，只能做豪宅产品。

懋源也类似，但除此，两者的差别还是很大的。

最典型的是滨江是上市房企，财务、股权、融资等信息公开透明，而懋源，至今仍然是一家相当神秘的非上市民营房企。

关于它的股权、老板和融资，外界一直存在很多讨论。

再比如周转效率。

同样时间就是金钱，滨江用效率赚钱，懋源更像港资玩法，用时间换产品溢价。

过去高增长的时代，这两种玩法都能赚钱，甚至懋源这种“少做、做精、卖贵”的模式更容易形成溢价。

但懋源的风险也更高，璟玺就是典型。

2015年拿地楼面价5万，拟售9.3万，实际不到8万，最后5号楼仅6.89万，越等越跌。

懋源·璟玺园林实景图

8年没等来溢价，反而等来了利润侵蚀。

时间从朋友变成了敌人。

如今，市场供需逆转，北京豪宅见顶。

当时间越来越难以带来豪宅溢价后，懋源的老打法就从特色变成了包袱。

04

护城河正在被填平

当然，懋源 自己也看到了问题。

最明显的信号，就是打法开始变了。在騴橒臺身上，这种变化尤其明显。

对了，騴橒臺这三个字，念yàn yún tái。

输入法打不出来，搜索引擎搜不到，置业顾问也经常被 问怎么念。

一家做极致产品的豪宅房企，给项目起了个绝大多数人连输入都输入不了的名字。

怎么说呢，很懋源。

但名字归名字，产品定位上懋源已经在放身段了。

懋源騴橒臺效果图

2025年11月，懋源以50.24亿元、溢价18.21%拿下朝阳松榆里地块，楼面价约6.21万元/㎡。

13栋楼，499户，主力户型150㎡占比近半，200㎡以上的不到100套。

这跟以前那种只盯金字塔尖的纯豪宅路线不一样了，明显是在主动往下探，想扩大客户池。

地段也降级了。

松榆里在东南三环外潘家园附近，周边成片90年代老小区，同样预算往北几公里是朝阳公园、太阳宫，配套完全不是一个量级。

价格却端着10万+。

放下身段也没换来好结果。截至目前，网签去化不足20%。

样板间开放仅一周，騴橒臺就火速官宣上线渠道。

这在懋源历史上也是破天荒的。以前它根本不屑于用分销，自持蓄客慢慢磨。

这次没耐心了，说明销售压力比账面数字大得多。

销售团队也开始搞“狼性文化”，加班停休成了常态。

问题出在哪？

一句话戳破真相：一流的产品，二流的地段，三流的价格。

而且这还不是孤例。

顺义璟橒40%待去化，丰台周庄子三兄弟累计网签不足一半。

这就是单盘主义的命门——你手上就那么两三个项目，一旦卡住，整盘棋就凶险了。

外部大环境也在层层挤压。

土拍市场，华润中海这些央企大举入局，核心地块基本轮不到懋源了。典型如9月3日那场，组了联合体也没拿到。

销售市场，北京豪宅市场整体供给过剩，有权的不敢买、有钱的不想买。

今年1-5月，北京8万+豪宅成交面积同比下滑33.5%；到了8月，单月豪宅成交面积同比仍降11%。

对比上海、深圳市场表现，懋源只布局北京的风险就凸显出来了。

资金端就更不用说了，监管趋严，不透明融资受挑战。

不上市+民企身份，意味着它可以拿对10块地，却不能拿错1块。

懋源如果还端着“慢工匠”的架子，就不是佛系了，是出局。

结语

过去二十年，地产行业的标准答案是快、大、猛。

规模、速度、杠杆，谁跑得快谁赢。

那套玩法崩了之后，懋源的存在一度让人觉得——

看，还有另一种活法：不铺摊子，不追规模，就在一座城里把一件事做到极致。

这个叙事听起来真香，但账还是要算的。

懋源现在面对的问题很现实：不上市、不透明、海外籍控股——这些过去是"特色"，现在每一条都可能被追问。

行业出清到最后，活下来的肯定不会只有央国企。

相信那些把一件事做到极致的民企，在解决现实问题后，也会在未来的地产圈里有自己的一席之地。

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