北京买房：理清思路，购房建议2012

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

老有人问：北京现在的房子够多少人住的？

A：

1、够多少人住？这得看是什么居住标准了。先算算总量吧，北京常住人口2200万人，官方数字是人均37平米，那总量就是8.14亿平米。

注意这总量包括商品房+保障房+公房军产+市区平房筒子楼+郊区宅基地等所有住宅类房产。是否包括X产权和商住公寓我不知道，理论上应该不包括。而且这两种房反正也没多少，加起来也就是住宅总量的5%左右。

2、那以8.14亿平米为基数，肯定是能满足现在2200常住人口的居住，人均37平米。可实际上在很多家庭，100平小三居住三代五口人也很常见，人均20平就足够了。那8.14亿就在理论上能住4070万人。这什么概念呢？大概是把北京2200万+天津1360万+环京300万=都放到北京也足够住了。

3、另外如果按照1998年房改前后，北京人均居住面积14平米计算，8.14亿平能住5800万人。京津冀整体人口是1.08亿，一个北京能住下一半多，够住不？

但再如果按照1994年公房大房改前后的人均居住面积7平米计算，现在的北京就完全能住下京津冀全部的人口了。您觉得合适吗？

4、再往前的标准就甭算了，反正1978年改开前后，北京的人均居住面积是4.5平。1960年困难时期北京也达到住宅最紧张时期，人均3.24平米。1949年建国时期，北京人均4.75平。您觉得再计算还有意义吗？

5、反正在我看来，时代是发展的，标准也是永远在变化的，唯一不变的只有欲望。

身无片瓦的时候想有立锥之地，之后就觉得应该有一张床，再之后是一间房，然后就是老婆孩子热炕头儿了。真等到有了，那又该是三居厨卫带客厅，四代住宅加高科技，然后还是别墅花园游泳池呢，最终私人庄园都不满足。

人类啊，永远困在欲望的牢笼里，不可能自由。所以讨论什么现在北京房子够多少人住根本没意义，还不如讨论一下现在北京的钱够多少人花呢，您觉得按哪个时代的标准计算合适？

仅供参考。

二

Q:

北京单位产权的自管公房能买吗？**中介公司正规吗？

A：

1、哪种自管公房，平房、筒子楼，还是楼房？买的是产权还是承租权？

2、简单说吧，如果是正规的“成套楼房”，在单位同意出售+合法办理过户手续的情况下就能买。成套楼房指的是套内带厨房卫生间的，区别于楼道里公用厨卫的筒子楼。

这种交易其实就相当于购买公司产权的房子，没什么特殊的。至于您是否给中间人费用，那是您自己的事儿，理论上与单位（产权人）无关。

如果是购买“承租权”，那一般不建议。首先是没有意义，无非是从公司手里租房而已，相当于租个公寓，何必聊什么是否自管呢？是不是公房也无所谓。如果的低租金的承租权，那也是先看单位是否给办理更换承租人的手续吧，然后自己算账看是否划算？

3、如果是平房或筒子楼，承租权跟楼房的一样。但没什么意义，您跟原始承租人的待遇不一样，即便遇到腾退也得不到什么好处。

如果产权，一般来说是办不了的。即便是单位同意，各种手续也挺麻烦，反正我没接触过，也没听说过成功案例。只听说过楼房的。

4、**中介我没听说过，不了解，还是自己上网查吧。

仅供参考。

借这话题聊两句，北京的胡同平房分好几种。最常规的是直管公房，也就是产权归房管部门，由他们直接负责收租+维修。

然后是自管公房，产权归各单位。但单位各不相同吧，有的管有的不管。有的只管自己单位的老职工，及其亲属是承租人的，其他外单位（换房或购买）的承租人不管。还有的索性什么都不管，既不收租金，也不管维护。更有一些单位都找不到了，或是倒闭，或是关停并转的说不清该归谁具体负责了。

托管公房，指的就是产权归各单位，但没能力管理，索性把管理权委托给房管部门，具体费用看情况结算。

代管公房，指的是产权不明的。比如某个院子的产权一直在打官司，是公房还是私房没定论，那就先由房管部门代管。还有一些房子的产权人明确，但找不着了（1978年之前出国的居多），也只能先代管着。

其他的就是私房了，也分好几种。曾经的经租房+标准租私房，很多都在打官司。其他的是个人私房+私企产权+涉外人员产权等等。总之一句话就是挺乱的，非专业管理部门说不清。

只说公房吧，常规建议是最好别贪心，一般占不到便宜，弄不好还惹一堆的麻烦……

三

Q:

我现在是想换房，但不知道该换到哪里才最好，老房子在大兴枣园，除了交通方便外其他的都不行，回迁房。我工作在四号线西城区，想换到学区好些的都太高价了，我的预算是现有房子200万上下，能再增加50万首付和200万贷款，希望是西城学区类似的两居室或三居室，条件好些的，保值好的，能推荐吗？

A：

1、直说吧，不能。用高考填报志愿打个比方吧，谁都想上清北985，奈何分数太高了。我家孩子的分数是400多，希望是和985类似的大学，同时要专业好些的，毕业好找工作，能推荐吗？不能呗，除了骗子谁敢推荐啊。

2、我要建议的话您还是在大兴置换吧，虽然学区不算太强，但居住角度的性价比是至少不低的。尤其是西红门高米店一带，不少次新小区呢，400多万的不难选择，而且大部分商品房的价格走势也基本不弱。

而如果是注重学区，那说实话就真不好办了，海淀的价格也并不低，尤其是学区好些的，400多万也就是占坑儿房，真的没法儿聊条件好+保值好+两居三居。

3、总之房子是用来住的，学区房是用来上学的，在预算不太高的情况下很难兼顾，所以还是先确定自己最注重哪方面吧？

仅供参考。

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