上海再出重磅拆迁改造住房规划！30年的城市大扩张，要彻底转向了

嘉定马陆彭赵村的动迁办公室里，工作人员把房票金额、可购房源清单、兑付时限逐项念给村民听。彭赵北项目268户、彭赵南440户，2025年下半年起分批发房票，彭赵北核发票170张，彭赵南核发票299张。有村民选了“现房加房票”，先拿一套惠民家园小面积现房，剩下额度去房源库里挑商品房。签约期14天，彭赵北签约率96.6%，选房票的比例65%。

这件事放在上海“十五五”城市更新和住房规划里，信号很具体。规划写的是到2030年城中村整体改造新认定12个，基期已认定70个；2026年底全面启动整体改造项目，2027年底完成整体项目前期改造，之后继续做规划拔点和整治提升。也就是说，大批量、连片、重新安排大块安置房的模式在收口，剩余工作更多转向房票、实物、旧住房成套、局部拔点组合起来做。

商品住房供应也同步收。十四五新增商品住房约4200万平方米，十五五降到2500万至2800万平方米；各类住宅用地从2921公顷降到1800至2300公顷。不是没地，而是新增供地不再按扩张思路走。主城区增加优质住宅用地，改善型房型、好房子标准、配套和品质会占更大权重；外围按人口和产业落地节奏供，库存高的地方先去化。买房人再看“远郊新城概念”就不太够用了，要具体看轨交、学校、产业项目、安置房和现房库存。

老旧小区改造面积从6880万平方米降到3000万至4000万平方米，但内容比过去重。规划把公房、售后公房先做全覆盖修缮，再逐步扩到混合类小区和2000年前后早期商品房；加装电梯、老旧电梯更新、停车充电、养老托育、管线消防都列进去了。重点小区物业治理1500个，15分钟公共服务步行可达覆盖率从87.92%提到95%。同一个街道里，业委会能谈、维修资金能用、物业肯接长期管理的小区，改造推进更快；反复扯皮、不愿出资、台账不全的小区，排队会更慢。看老房子不能只看建成年份和外立面，要看是否进改造清单、是否有物业治理名额、是否能装电梯和改管线。

房票这次不是单独给动迁户发钱。2026年8月上海六部门优化房地产政策，征收拆迁补偿安置增加房票方式，重点用于城中村、旧城区改建。全市此前在5个区15个项目试点，发出房票1100余张；嘉定到2026年7月底核发714张，总金额40.65亿元，完成房源网签619套。房票通常绑定房源库、期限和兑付规则，部分项目给一定奖励，比如嘉定有8%奖励政策口径、静安部分项目按面积给购房贴息。它解决的是三件事：政府少建一批长期安置房，动迁户不用等3到5年回搬，商品房库存通过指定房源消化一部分。选房票前要看票面金额、可用楼盘、过户流程、剩余补差价规则，别只听“奖励比例”就签字。

商办和低效产业是这份规划里最不像“拆迁”的部分。商办楼宇更新150栋，小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场先做；商业设施更新500万平方米，南京路、徐家汇等商圈做功能重塑。这些楼很多是上世纪90年代到本世纪头十年建成，硬件老化、空置和业态不匹配同时存在。改造不是简单刷新大堂，而是把低效用房转成总部、专业服务、消费体验、研发办公，部分项目走REITs、资产收购、长期运营。

产业用地盘活的数是75平方公里。上海产业用地总盘子几百平方公里，75平方公里低效制造、仓储、零散厂房重新做绩效评估，用政府收储、自主更新、联合更新转战略新兴和未来产业。2026年全市计划先完成不少于25平方公里低效产业用地盘活处置。马陆彭赵三块地合计2942亩，彭赵北规划住宅30万平方米、研发8万平方米，彭赵南加入商业、办公、研发和公共服务，整体往嘉定新城东部产城融合走。这类地块周边的小区价值，不靠“会不会再拆迁”支撑，而看研发载体、企业入驻、轨交和配套能不能落地。

保障房这边也有调整。十五五新增保障性租赁住房25万至27万套间，新时代城市建设者管理者之家床位12万张；征收安置房不再给固定大指标，按需求定规模。年轻人如果预算有限，可同步看保租房、人才公寓、建设者之家和旧改周边二手，不一定要等新城新盘。房票户如果票面买现房不够，可结合公积金、商业贷和置换方案，提前算清补差，不把奖励当成全部购房款。

规划里还有一个容易忽略的点：旧住房不成套改造继续做。2026年底力争完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造；里弄、公寓、花园住宅走保护性更新，不全拆。静安蕃瓜弄、徐汇田林路65弄、杨浦凤南一村已有成套改造样本。老里弄、老工房如果进不成套改造名单，居住功能会明显提升；没进名单的，只能先等老旧小区单项修缮。买房前查一下房屋性质、是否小梁薄板、是否不成套、所在街坊有无更新片区，比只看中介说的“即将拆迁”更靠谱。

这份规划把“城市更新”放在“住房发展”前面，落地项目看的是房票、老旧小区、商办、产业、重点片区五类资金流。重点更新片区不少于20个，片区内项目不少于300个，外滩第二立面、吴淞创新城等走片区统筹。普通家庭后续看房，重点不是打听哪里还要大拆，而是看小区是不是在改造范围、周边是不是在75平方公里产业盘活范围、商办150栋和商业500万平方米能不能带动就业与租金、房票房源库里有没有合适现房。动迁通知带来的暴富预期会越来越少，房屋本身的可住性、可改造性和周边产业兑现度会变得更重要。