中国住房没有过剩？专家：农民工购房比例太低，3个办法或可解决

工地上的老张，今年52岁，在深圳砌了快二十年的墙。他亲手参与过的楼盘，少说也有七八个，单价从两万涨到六万，他一套都没买。

问他为什么，他咧嘴一笑:＂娃在老家上学，媳妇在老家带娃，我一个人图啥呢，挣钱寄回去盖了栋自建房就得了。＂

老张不是个例。他背后，是一个庞大到常常被数字掩盖的群体。

你可能想不到，像老张这样常年盖房子、却始终没能在打工城市拥有一套自己房子的建筑工人，在近4000万建筑业农民工里占了绝大多数——真正能在务工地买房的，比例还不到3%。而把范围放大到珠三角一份覆盖2563名农民工的调研，在打工城市买下产权房的人，也只有7.18%。这个数字很扎心，但它恰恰戳破了当下一个流传很广的说法:中国的房子，是不是已经太多了？

空置率高企的假象与去化加速的真相

先说结论，再摆事实。所谓＂过剩＂，很大程度上是个误会。

住建部2025年末公布的城镇住房普查数据确实很唬人:全国城镇住房存量约3.02亿套，套户比越过1.1，人均住房建筑面积达到42平方米。光看这几个数，谁都会觉得＂房子够了，甚至多了＂。

三四线城市空置率接近20%、部分卫星城超过22%的说法一出来，＂过剩论＂就更有市场了。可只要你肯把空置率掰开揉碎了看，味道立刻不对。

一线城市空置率大约只有4%，二线也就11.6%，越往下沉的城市空得越厉害。换句话说，空着的房子基本都堆在人口往外走的县城和远郊，而在人往里涌的核心城市，好房源的去化周期甚至压到了10个月以内。

这哪是＂东西太多卖不掉＂，分明是＂东西造错了地方＂。更能说明问题的是眼下最新的市场信号。

国家统计局今年9月中旬发布的数据显示，2026年前8个月，全国新建商品房销售面积约4.99亿平方米，同比下降12.1%，销售额也降了13%左右。数字难看，可这只是硬币的一面。

翻过来看，同一批数据里，二手房网签面积达到5.49亿平方米，同比反而增长10.6%，而且已经连续好几个月把新房成交量甩在身后。一手加二手合起来成交超过10亿平方米，整体交易其实在企稳。

还有一个容易被忽略的细节:8月末全国新建商品房待售面积同比下降1.1%，这已经是今年连续第六个月往下走，降幅还在扩大。库存在实打实地消化，资金在从新房往二手房、从边缘往中心悄悄挪。

市场根本没在＂崩＂，它在做一件更要紧的事——重新分配。所以我越看越觉得，房子的总账早就够了，真正卡壳的，是那扇通往需求端的门，始终没为老张们打开。

三道门槛拦住了老张们的进城路

老张为什么不买？我起初以为就是穷。

后来发现，钱只是其中一环，而且未必是最难过的那一环。先算笔账。

国家统计局数据显示，2024年全国农民工总量约2.997亿人，月均收入4961元；到2025年，总量升到约3.01亿人，月均收入首次站上5000元，达到5075元，外出务工的还要更高一些。收入确实年年在涨，这是好事。

可你拿这个收入去够务工城市动辄百万的房价，一个人不吃不喝也得攒上十几年。全国房价收入比大约6倍，一线城市那就更别提了。

指望＂再等等、再攒攒＂把这道坎填平，不太现实。但真正让我恍然大悟的，是《财经》杂志今年4月那篇调查里的一句话。

它把农民工进城定居的障碍归成了三样:随迁子女的教育、职工养老保险的接续，还有购房本身。这三样是拴在一根绳上的蚂蚱，一个动不了，另外俩也别想动。

孩子不能在打工地正常上学、参加中考，家就没法整体搬进城；养老关系不能顺着人走，老了就还得灰溜溜回原籍；这两件事悬着，买房就永远是＂以后再说＂的备选项，而不是＂现在就办＂的头等事。老张那句＂我一个人图啥＂，翻译过来其实就是——家没进来，买房这事儿对他毫无意义。

珠三角的调研里有个数据把这层窗户纸捅破了:受访农民工里已婚的高达68.1%，可绝大多数都是＂家庭不完整迁移＂，老婆孩子留在老家。他们每月在打工城市只花2548元，省吃俭用，同时每月还要往家里汇平均1342元。

这种＂人进城、家留守＂的活法，注定了打工城市在他们眼里只是个挣钱的地方，不是个过日子的地方。既然不打算长住，谁会傻到背一身房贷。

而这群＂半个城里人＂的规模，大到超乎想象。住建部数据显示，2025年末，住在城镇的农民工约1.3亿人，连上随迁的孩子和老人，进城农民工及其家属加起来约1.7亿。

人已经在城里了，户口和身份却还留在村里。相关研究机构早就点明，这个群体心里最惦记的，无非是活儿稳不稳、娃上学的事儿顺不顺、住得踏不踏实、保障跟不跟得上。每一条，都指向那个绕不开的词:市民化。

三个办法背后是同一个身份的破题

针对这三道门槛，政策上其实已经给出了挺明确的方向，而且这三条路是彼此撑着的。头一条，把娃接到爹妈身边上学。

做法是先盯着农民工扎堆流入的发达城市，推动无门槛、便利化的随迁子女入学，把随迁比例提上去。别小看这一步，孩子能在身边念书，家才搬得进来；家一完整，老张们在打工地买房的心思，分量立马就不一样了。

第二条，让养老保险真正跟着人跑。通过提高参保的实惠、扩大职工养老保险在农民工里的覆盖，让养老关系能顺畅地异地衔接。

这个＂老了咋办＂的后顾之忧一旦松绑，人老了不一定非得回乡，在城里买房的长远理由也就立住了。第三条，才轮到直接给购房减负。

进了2026年，不少地方已经把农村户籍购房者单拎出来给政策，契税补贴、公积金贴息、保障房定向供给陆续落地。广西搞了面向环卫工和建筑农民工的公积金缴存使用三年专项行动，湖北大冶把农村户籍的灵活就业人员也纳进了公积金的盘子。

这些动作看着零散，方向却出奇地一致。说到底，这三招干的是同一件事——把老张从＂城市里的一双手＂，变成＂城市里的一户人＂。

这步真迈出去了，住房那本需求账，才会从根上重新算过。当然，我不想把话说得太满。

中国人民大学的CMF报告把2026年定位成房地产＂从持续下行到企稳回升的转折之年＂，可它也直白地提醒:企稳的前提是租金止跌回稳，而眼下全国不少大中城市的租金还在往下探。市场自己给自己疗伤的过程，还没走完。

但我心里有个越来越清楚的判断:楼市的长期需求，从来不是靠短期刺激硬催出来的，它取决于一个人愿不愿意在一座城市把日子长长久久过下去。近3亿农民工里，多少人像老张一样，在城里干了十年、二十年，孩子甚至就在城市出生长大，可制度上他们还顶着＂外来者＂的帽子。

住房这道难题，不过是这重身份尴尬露出来的一个截面罢了。我算过一笔更大的账。

如果＂十五五＂期间，能在孩子上学和养老保险这两个最靠前的环节上动真格、见实效，让农民工在务工地的购房比例哪怕从7.18%爬到15%，对应的就是千万套级别的真实需求。这不是吹出来的泡沫，是本就长在那儿、只是被制度门槛死死摁住的刚需。

所以再回到开头那个问题:中国的房子，过剩了吗？我的答案是——过剩的，从来不是房子本身，而是那些盖错了地方、对不上人的房子；真正稀缺的，是能让近3亿个＂老张＂敢买、能买、买完还愿意留下来扎根的那一整套制度条件。

哪天这块拼图补上了，总量和结构之间那道别扭的错位，才算真正对齐。到那时候，老张或许就不再是深圳的过客，而是深圳的居民了。