谁先被逼死

土拍市场的风向又变了，一线城市核心区位核心地块遇冷，近郊优质地块反遭疯抢。在目前的地产项目融资中，低总价、低容积率的近郊优质地块反而更受欢迎，主要就是这类低容积率项目的开发建设、销售去化周期更加可期。

以刚结束的上海第九批次土拍为例，黄浦老西门时隔12年推出的顶级稀缺宅地，约0.85万㎡，容积率4.7，起拍价38.88亿，但仅中海一家央企底价摘牌，甚至如果不是中海托底，这块地只能流拍。

对比一下，浦东金桥地块，容积率1.8，起拍价15.21亿，成交价19.72亿。这块地竞拍门槛低、体量适中、低密宜居（低容积率），对于参拍房企来说，资金压力小、区域需求扎实、周转效率高，因此引来了5家房企激烈角逐，并历经百轮竞价后最终溢价30%成交。

我们注意到，上海出现的情况已逐渐在其他一二线城市上演，核心区位核心地块不再被热捧，反而近郊区域的优质低密（低容积率）、低总价地块被逐步追高。

对于我们的地产投资业务来说，相比一二线城市核心区位的高总价优质地块，近郊低总价、低密度的优质地块也是更好的选择，不管是项目直投还是通过保理等产品形式放款，因为项目的确定性更强，销售回款周期更加可期，因此投资风险更小。

根据中指研究院的统计数据，“828新政”后的第三周（9.14-9.20），300城住宅用地成交对应的规划建面为731万平方米，土地出让金为193亿元，呈现大幅回落之势；此外，土拍成交的平均溢价率为3.7%，高溢价地块持续减少。由此可见，“828新政”实实在在地引起了土拍市场的下行。

具体来看，在土拍溢价方面，上周（9.14-9.20）郑州、杭州、天津、福州均有宅地溢价成交，但房企出价更趋理性，拿地逻辑进一步聚焦于区位确定性、总价可控性及后续产品操作空间，核心区位的优质地块也不再像以往一样被热捧。

对于绝大多数开发商来说，在当前的形势下，不拿地意味着没有新增货值、没有新增回款，团队可能面临无盘可做的窘境，最终只能“等死”；而拿地又可能是“找死”，因为但凡拿错一块地都有可能导致陷入泥潭甚至满盘皆输的结局。

如何在“不拿地等死”和“拿地找死”之间找到平衡，这是当下每家房企都必须回答的问题。有一点可以肯定的是，现房销售制度逼着房企拼资金、拼现金流，新规将房企拿地到回款的周期从最短6个月拉长至三年左右，彻底终结了预售制快速回血的高杠杆开发模式，这也意味着房企拿地开发建设需承担的高额长期垫资成本，最终会将多数中小房企、高负债房企挡在土拍市场门外，一大批房企也将因为没能力拿地或者不敢拿地而消失。

截止当前，绝大多数房企对拿地的态度是“宁可不拿，也不能拿错”，房企拿地逻辑已然重构，比如目前已不再盲目追逐核心城市核心地段优质地块的稀缺红利，而是优先锚定风险可控、需求确定或低密度、低容积率、可快速销售回笼现金的优质地块，前面提到的上海近郊区域的优质低密宜居地块就是个典型的例子。

市场目前的共识是，未来土地市场将持续向资金雄厚、产品力过硬的头部央企、稳健国企集中，楼市粗放拿地的时代彻底落幕，一大批房企将因为无法拿地而逐渐退出市场，一大批房企也很可能成为单盘开发商，卖完一个再开发下一个。

周二发布《甲方开始主动付款了》一文后，很多读者都发出了灵魂拷问——国资委将中小企业欠款投诉纳入央国企、城投平台的工作绩效考核后，看似中小企业的回款肯定能好转，但在土地财政持续下行的背景下，央国企和城投平台的钱得从哪来？

现实的问题就是，央国企和城投平台陷入了两难的境地，因为他们也被政府等单位长期拖欠着各种款项，现在却还得先按时支付对分包商和供应商的欠款。众所周知，央国企、城投平台的经营性现金流普遍紧张，那剩下的就是举债这条路子，而事实上政策层面却早就把央国企和城投举债的路子堵得死死的，这也是我们近两年的城投非标投资业务做得如此艰难的真正原因。

比较魔幻的地方就在于，在央国企、城投平台很难新增经营性和融资性现金流的情况下，“国办发〔2026〕24号文”还是明确要求央企“带头少开票、多付现”，并严禁新开6个月以上票证，此外，国资委的表态非常强硬，要求“确保违约拖欠动态清零”。

我们关注到，当前不少地方国企和城投平台都面临债务爆雷的风险，因此，“国办发〔2026〕24号文”最终如何落地，或者是否会加大国企、城投的生存危机，后续需密切观察。