别人观望我抄底？中海地产22天砸228亿，重仓核心城冲刺地产一哥

土地市场分化仍在持续，多数房企保持审慎观望，只有资金稳健的少数央企拥有拿地实力。

出品|中访网

审核|李晓燕

地产行业深度调整的大背景下，多数房企面对土地市场保持观望姿态，拿地策略偏向保守与收缩。但央企中海地产走出了一条截然不同的投资曲线，在短短22天内，于上海、深圳、西安等核心城市持续落子，合计拿地投入228亿元。

这一轮集中补仓，并非盲目激进的规模扩张，而是依托自身资金优势，在行业出清阶段精准卡位优质核心土储，角逐行业头部席位，当然，在现房销售新规之下，重资产拿地模式同样要直面盈利与资金周期的现实考验。

纵观中海2026全年投资节奏，呈现清晰的“前缓后急”特征。上半年，中海投资节奏偏谨慎，新增地块集中8座内地城市及香港，权益土地投入仅76.6亿元，对比2025年同期的拿地规模大幅回落，市场一度解读为中海收缩投资、放缓布局。

但这并非战略转向，而是企业在审慎评估市场风险后的阶段性蓄力。进入下半年，中海投资闸门逐步打开，7月初至8月下旬，在北京、深圳、香港、太原多地拿地，权益地价规模已经超过上半年总和。待到8·28地产新政落地之后，中海进一步提速，开启密集拿地窗口期。

强大的资金安全垫，是中海敢于逆势出手的底层底气。作为头部央企房企，中海的财务报表在行业内属于第一梯队。截至2026年6月末，中海持有银行存款及现金规模超1200亿元，净借贷比率维持在27.2%的低位，平均融资成本仅2.76%，远低于行业普遍水平。

低杠杆、充足现金储备、低成本融资，三重优势叠加，让中海具备了其他房企难以企及的抗风险能力。在大量同行受制于现金流压力、被迫暂停新增拿地时，中海拥有充足空间把握行业出清带来的优质土地机会。

本轮中海拿地，选址逻辑高度聚焦，全部瞄准一线以及重点二线城市核心板块，拒绝外围远郊地块。上海市场成为本次布局的重中之重，先是拿下普陀真如之心巨型组合地块，刷新普陀区土地成交总价纪录；随后在上海第九批次土拍中，底价斩获黄浦区老西门宅地。

老西门地块区位稀缺，时隔12年才再度推出住宅用地，紧邻地铁，教育、医疗配套成熟，属于上海内环内稀缺改善型地块。虽为底价成交，但地块住宅实际楼面价处于上海高位，中长期来看，核心地段稀缺住宅资产具备较强保值属性。

不同于上海部分地块的底价成交，深圳福田安托山地块的争夺，则上演激烈竞价。该地块多年未有同类宅地供应，吸引多家房企角逐，经过257轮竞价，中海成功摘地，地块成交楼面价跻身深圳涉宅用地成交楼面价前列。

一静一热两场土拍，体现中海灵活的拿地策略：优质稀缺地块愿意竞价争取，具备长期价值的核心大盘，则抓住市场观望期底价获取。除沪深之外，西安曲江、沈阳浑南地块的获取，进一步完善重点二线城市核心区域的土储布局。

在行业格局层面，中海此番集中拿地，也和头部房企之间的席位竞争息息相关。2026上半年，保利发展、中海地产的销售规模差距已经十分微小。进入前8个月，中海全口径销售额实现反超，登顶行业第一。

过去数年保利长期稳居销售榜首，中海始终紧随其后。持续补充核心城市土储，就是为未来2-3年锁定充足货值，稳固来之不易的龙头位次。从中海管理层释放的信号来看，全年800亿至1000亿元购地目标不变，下半年将持续跟踪核心城市优质项目，本次集中拿地，正是向着全年目标稳步推进。

中海的投资选择，也契合地产行业底层逻辑的转变。房地产行业告别普涨时代，土储价值不再看数量，而是看区位质量。外围区域项目面临去化压力，而核心城市核心地段改善住房需求依然坚挺。

行业出清阶段，大量房企退出土地市场，核心优质地块的竞争参与者变少，优质资产迎来难得的配置窗口。中海持续重仓核心城市，本质是押注城市分化的长期趋势，把资源集中到人口持续流入、购房需求稳固的区域，为后续销售储备优质项目。

与此同时，土地市场配套政策的预期变化，也为中海的决策提供参考。8·28新政推出现房销售相关规则，各地细则陆续酝酿落地。以武汉流出的地方配套政策为例，土地出让保证金、土地款分期缴纳、项目分栋交付等配套优化举措，有望缓解现房销售带来的资金占用压力。

虽然各地细则尚未全部落地，但政策优化方向，能够降低现房开发模式下房企的现金流压力，这也是中海敢于在新政窗口期拿地的重要考量。

当然，大手笔拿地的背后，依旧存在不容忽视的现实挑战，这也是市场争议的焦点，占本次考量的次要部分。现房销售新规拉长项目资金沉淀周期，土地成本叠加更长的开发周期，会抬升资金成本，挤压项目利润空间。

翻看中海半年报，企业销售规模保持增长，合约销售额同比上涨11.8%，营收同步提升，但盈利端承压，股东应占溢利同比下滑，毛利率小幅收窄。这也折射出行业共性难题：即使是头部央企，高地价项目结算、税费计提等因素，依然会压缩盈利水平。如何平衡规模扩张与利润保障，是中海接下来需要持续破解的课题。

行业已经告别过去高杠杆、高周转的野蛮生长时代，房企比拼的不再是扩张速度，而是资产质量、现金流管理与精细化运营能力。中海手握充足现金、低成本融资渠道，在行业调整周期抢抓核心城市优质地块，是龙头企业基于自身资源禀赋做出的战略选择。

短期看，集中拿地会加大资金占用，盈利端压力仍存；长期看，这批核心城市土储，将成为未来数年业绩增长的基本盘。

土地市场分化仍在持续，多数房企保持审慎观望，只有资金稳健的少数央企拥有拿地实力。中海这一轮逆势布局，是一次周期博弈。

随着各地新政细则落地、市场需求逐步修复，这批核心地块的价值，将在未来的产品开发与市场销售中接受检验。在行业洗牌的浪潮之中，手握优质核心资产、财务稳健的房企，无疑拥有更多穿越周期的底气。