宁波的新别墅，会不会太贵了？

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　　写下这个标题的时候，老司机是忐忑的。

　　首先我不是新别墅的用户，这些别墅动辄1000万起，有些甚至3000万起，我是买不起的。这也说明我不是这个阶层的人，自然无法理解这些人的想法，就像我不能理解人们为什么会花几万去买个包一样。

　　其次我也不是开发商，我没有调研过别墅市场的需求，不知道客户对价格的接受度。我认为的合理价格，可能只是一厢情愿，或者是坐井观天。

　　但我还是想直白的说出我的观点，因为我对二手房市场的成交非常了解，特别是高总价二手房的成交。我至少有一些担心的理由，它们是客观存在的。

　　谨慎的说，我认为现在在卖的有些别墅项目，价格偏高了。

　　别墅是过去5年中，最为抗跌的产品，这点毋庸置疑。

　　但别墅需要加个前缀“市区”，如果是远郊的别墅，或者乡下的别墅，那可能并不怎么抗跌。

　　本文所说的别墅，是指广义的别墅类产品，既包括独栋，双拼、联排、联排的变种——合院，以及这两年最常见的叠墅。

　　整体来说，市区别墅都是非常抗跌的，哪怕房龄超过20年。前两天鄞州的城市花园拍卖一套联排，建筑面积376平方，最终成交价2054万。

　　单价高达5.5万/平。

　　更老的市区别墅如莱茵堡，价格也非常坚挺，老别墅卖5万+，翻新别墅卖7万+，这两年也都出现过。

　　地段稍偏一点的如风格璟院别墅，堪称一房难求，挂牌价直接7万+，令人瞠目结舌；天宫庄园旁边的檀宫，合院也都在2千万以上，房东还特别傲气。

　　相比高层跌跌不休的走势，宁波的市区别墅几乎没怎么跌，甚至逆势上涨的也有不少。

　　但这都是基于一个前提——稀缺。

　　过去十多年的“禁墅令”，让很多板块的老别墅成了绝响，一些板块甚至从来都没有别墅类产品，就算想买也买不到。

　　如果说普通住宅吃了前几年调控政策的亏，那别墅恰恰相反，他们意外吃到了十年“禁墅令”的政策红利。

　　如果把镜头稍微转一下，转到不那么稀缺的板块，别墅就便宜多了。

　　首当其冲的就是东钱湖，这是宁波最古早的别墅集中开发板块，典型代表就是东湖观邸一带，这里有好几个别墅小区连在一起，规模惊人。

　　这里离上文说到的风格璟院、檀宫等只有4公里，开车也就几分钟，但价格却差之天远。东湖观邸一带的别墅，大多都在2万出头一点。

　　是什么原因导致这里的别墅卖不上价？有人说产品，东钱湖别墅有个很大的劣势是地下室也算面积，一下子把价格拉下来了。还有人说东钱湖太偏，没有配套。

　　但这些都解释不了相差近3倍的单价，尤其是在交通改善的情况下：现在东钱湖往来市区几乎已经没有额外的通勤成本。

　　老司机认为，真正的命门在于供应量，这一片别墅太多了。对于任何一个购买别墅的客户来说，打开手机一搜，板块内随时都有上百套在卖，大家产品都差不多，比的就是价格，这价格怎么高得了？

　　同样的故事也发生在慈城，如维拉小镇，这个楼盘的别墅也非常便宜。以前都觉得偏，但前洋开发起来之后，这里生活已经很方便了，但单价仍然低得惊人。

　　核心原因也是维拉小镇的供应量太大，一共八个地块几乎全是别墅，导致二手市场上随时都有几十套在卖，价格怎么也好不了。

　　庄市也有这个问题，合生国际有一大片别墅，公元世家也不少，二者几乎对庄市别墅形成了某种”控制“。如今新别墅楼盘出来，一开始可能还比较乐观，现在发现庄市别墅并不好做，也是这个原因。

　　任何时候都不能忘记，别墅之所以贵，主要并非产品的原因，更大可能是来自于这两个字：

　　稀缺。

　　如今，市区“限墅令”已经完全放开了，别墅如雨后春笋般涌出，明湖、高新、下应、钟公庙、海曙、湾头、庄市，短短一年多时间已经遍地开花。

　　也是因为过去十余年的断档，这批别墅出来后销售都相当不错，大部分别墅的售价都超出了当初开发商的预估，原本打算卖3万的卖到了5万，原本打算卖5万的卖到了7万。

　　虽然庄市别墅卖得不好，但价格同样飙到了5万级。

　　不得不承认，这批新别墅在产品上有了巨大的升级，比如普遍加装了电梯，普遍深挖地下室（二层），普遍选择了做大面宽。

　　但现在别墅面临一个新的挑战——不知道未来还会推出多少。

　　现房销售之后，开发商要结顶才能预售，竣备才能拿钱，别墅无疑是最快的。别墅不仅上层建筑少，基础也简单，重点是体量小，是现房新政下周转最快的产品。

　　所以不出意外的话，今后别墅用地会进一步增多，只有这样地才好卖，开发商才更愿意拿。

　　任何一个板块，新的别墅楼盘只要超过2个，就会严重稀释市场，价格就会受到考验。

　　一般来说，同小区叠墅的价格是高层的1.3-1.5倍，联排是1.6-1.8倍，明显超过这个比例，可能就偏贵了。如果是自住，自己喜欢倒也无所谓；如果是想靠买别墅赚钱，那真的就要掂量一下了，赚钱先不说，二手能不能卖得掉，才是最要思考的问题。

　　老司机每个月都在看数据，宁波这么大个城市，千万级二手房的成交，每个月一只手都数的过来。

　　何况新别墅以后还会源源不绝呢。