155亿的『后滩+新闸路』，到底谁拿？

标题党了。答案是，还没披露。

8月10日，上海联合产权交易所挂出两则重量级产权预披露：上海地产集团拟转让上海新霁曜企业发展有限公司、上海新闸里企业发展有限公司控股权及相关债权——

前者对应浦东后滩05-4、08-2两幅纯宅地；后者对应黄浦新闸路二期城市更新13幅地块，其中7幅含住宅，未来新增住宅建面约12.75万方。

我们一度认为：后滩+新闸路，不是“找买家”，只是“等官宣”。

多方信源显示，招商蛇口对后滩地块关注较早，从去年起即有接触；申度君也曾向招商蛇口相关工作人员求证，对方表示“希望拿到、持续关注”。原剧本大概是“某头部央企+后滩”复制华润拿下后滩+余庆里的方式。

但预披露截止日9月7日过去已经10多天，联交所公开页面没有成交公示，也没有受让方名单，也没有单独的“延期公告”。

地产申度的粉丝里，关注这个资产包的人也不少。前几天就陆续有人在问我们进展。今天，我们来说说，截止目前的进度。

01

联交所的规则：没公示≠没人报名

先说说，联交所没进展的可能性是什么？

产权预披露和土拍不一样。预披露阶段本就不公开意向方名单；期满后如果已有合格意向方，通常进入资质审核、方案谈判、正式披露或竞价安排；如果未征集到，也可能延期、调整条件、拆包或重新挂牌。

也就是说，9月7日之后“没动静”，至少有三种解释：

其一，有人报了，但百亿级国资转让叠加城央旧改，正在静默谈判；

其二，未达到转让方预期，准备调整底价、债权结构或付款节奏后再来；

其三，暂时终结，等销售制度和资金监管细则落地后重新包装。

“下架”更像预披露周期结束，而不是官宣流拍。截至9月24日，公开渠道未查到成交公告、受让方公示，也未查到延期或终结公告——但这恰恰说明，当下处在信息空窗，而非结论已定。

02

最大的可能性：暂停重新谈价

既然有三种可能性，我的粉丝要骂我了，你说了不等于没说。那倒也不是，接下来来说说申度君对此事的判断。

恰好一年前，华润置地联合上海南房集团以244.7亿拿下后滩+余庆里。后滩做成澐启滨江，自2025年11月首开，推售约12个批次、累计销售1100+套、260亿，是今年上海新房市场的“盘王”。余庆里（华润60%、南房40%）于2026年8月28日当天拿到建筑工程规划许可证，含一栋超高层51套住宅（一层一套）及49套风貌住宅，100套房子总价值超100亿，计划10月底亮相接待会馆与样板房、年内首开。

“上海地产摘地、头部房企操盘、股权转让承接、预售回血再开发”——华润吃到了这套打法的红利。真可谓早到的鸟儿有虫吃。

可是好巧不巧的是，“后滩+新闸路”遇上了828新政。

8月28日之后，规则变了：商品住房优先现房销售，预售须主体结构封顶，首付款与个贷全进监管账户，新出让及未取得工规证项目优先现房销售。

旧逻辑是“拿地—预售—回款—再拿地”；新逻辑是“拿地—封顶/竣工—监管账户沉淀—慢回款”。

后滩+新闸路这个包，恰恰最怕“慢”。

后滩两幅地市场预估总投约155亿：08-2地块占地约3.53万方、容积率3.3、限高100米、住宅下限960套，东靠南北高架、北近龙耀路隧道口；05-4地块占地约9172方、容积率3.0、限高80米、住宅下限220套，紧贴幼儿园与九年一贯制学校。取消1180套下限后户型更灵活，但江景资源弱、是后滩的“B面”，更适合定位滨江生活圈内的改善级产品。

新闸路二期更重：人民广场500米，风貌住宅、大平层、商办复合，动迁、风貌保护、规划与销售周期都长，城央大货值项目去化速度本就难料。

有哪个企业能一次投入三四百亿，三年内颗粒无收，三年后再谈回款？再退回说一句，拿了这个项目的 操盘团队，很难确保项目销售和回款的时候，自己还在岗位上。这就很尴尬了。

所以9月7日前后没官宣，不是地不好，是算账模型被828新政砸了一遍。

03

申度君猜测，最大的可能性还是招商

说一说申度君截至目前从市场上得到的消息，华润置地明确表示不会再拿这块地。中海手上货量这么大的同时，又拿了真如之心和老西门，可能性不大。保利发展，个人感觉没能力操盘这么复杂类型的项目。招商蛇口的可能性还是最大。

文章开头，申度君说了，招商蛇口对后滩地块关注很早，从去年就开始有接触，内部也有“希望能拿到”的表态。所以，大概率是因为规则变了，得重新谈价了。但是说实话，最终拿不拿真的不好说。毕竟前几天静安大宁拿那块地 ，招商都没真刀真枪上。说明招商目前是非常审慎的！

华润已经把后滩的价格锚点、客群认知和滨江豪宅预期做出来了，这是后来者的红利；可华润也把后滩的高净值客户消化了一波，澐启滨江剩余货量已不足400套，年内清盘可期，新地块再来千套级体量，获客难度完全不同。

再加上新闸路不是单纯宅地，而是“风貌+旧改+商办+城央运营”的复合包。买家要的不是敢不敢拿，而是：自有资金压多少、土地款与债权怎么承接、监管账户沉淀谁扛、封顶或现房销售下IRR还成立不成立。

04

后续再上架，大概率是这三条路

后滩+新闸路不会消失。后滩亟需补货、新闸路是黄浦核心风貌资产，上海地产把土地整理到这个程度，不可能长期晾着。等销售细则、监管规则、上海落地口径更清楚后，这个包再回来，路径大概有三条。

对开发商而言，上海核心区不再是高周转游戏，而是制造业买卖：封顶前全是支出，竣工后才慢慢回款，监管账户里躺的都是时间成本。以往一年要从三个项目上找利润，现在变成三年要从一个项目身上赚利润——听起来可怕，但现实已来。

05

结论：不是结束，是重算

所以这条新闻的结论，不是“黄了”，也不是“招商拿了”，而是：上海城央百亿土地包，正在从“谁敢拿”变成“谁扛得住资金沉淀”。

后滩要补货，新闸路要更新，但828之后，买家不再是一家央企单独扛，账本也不再是预售即回血。等细则落地，这个包还会回来——只是下次上桌的，可能不只是开发商。

后滩+新闸路临时下架，不是到此结束，而是买卖双方都要等一等：等细则明朗，等买家把账算清楚。

免责声明：本文所有内容（包括文字、图片、音频、视频等）版权归“地产申度”（上海九川文化传媒有限公司）所有，未经书面授权，禁止任何形式的转载、摘编或商业使用。已获授权者须注明来源，侵权必究。文中观点仅代表作者立场，不构成投资建议，读者应自行判断并承担风险。