“默认收房”后是否可以主张逾期交房违约金

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案情简介

2019年2月，刘某在开发商处购买了一处商品房，双方签订了《某市新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定，开发商应于2021年10月30日前向刘某交付房屋，若逾期交房，开发商应按日向刘某支付其已付房款万分之一的违约金。2023年6月1日，刘某与开发商签订《补充协议》，约定：应刘某要求，开发商对案涉房屋进行修缮施工，周期约3个月，刘某已默认收房，且不得以施工耽误交房为由向开发商主张任何索赔。

然而，开发商一直未完成施工，且房屋水电未开通，刘某无法实际使用。刘某无奈诉至法院，要求开发商向其交付符合居住条件的房屋并向其支付逾期交房违约金。开发商抗辩称刘某已默认收房，且双方已达成约定刘某不得向开发商申请任何索赔，故其不应支付逾期交房违约金。

法院审理

法院经审理认为，虽然根据《补充协议》的约定，刘某已默认收房，但案涉房屋并未接通水电。水电是生活必需品，在日常生活中不可替代。案涉房屋在接通水电之前，应视为未达到交付条件，刘某无法正常居住使用案涉房屋，因此开发商应向刘某支付逾期交房违约金。《补充协议》中已约定刘某不得以施工耽误交房为由向开发商主张索赔，应视为双方已就修缮施工期间开发商不承担责任协商一致，故施工期间应从逾期交付期限中扣除。最终，法院判决开发商从施工结束之日至案涉房屋接通水电之日，每日按照刘某已付房款的万分之一向刘某支付逾期交房违约金。

法官说法

“默认收房”并非法律概念，多见于交房通知书和开发商所拟定的合同中。买受人在收到带有“默认收房”等字样的交房通知书时，应考量所购买房屋是否符合购房合同中所约定的交付条件，若此时房屋已经符合交付条件但交房时间已经逾期，即便买受人未对该交房通知书作出回应，此时亦视为房屋已交付，逾期交房违约金的计算期限应截止至“默认收房”的意思表示送达买受人之日。

若房屋并不符合交付条件，买受人可拒绝收房，即便买受人未作出回应，开发商寄送交房通知书的行为并不构成有效交付，买受人可根据合同约定主张逾期交房违约金。若买受人签署带有“默认收房”意思表示的文件，即买受人与开发商已就交房行为达成合意，一般视同房屋已实际交付，买受人不得在该节点后向开发商主张逾期交付违约金。

但也存在例外情况，第一，如果房屋并未竣工验收合格，若买受人非明知，开发商无法举证证明其已告知买受人房屋未验收合格，则此时的“默认收房”无法构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任，逾期交房违约金应计算至房屋验收合格之日。第二，如果房屋不具备基本使用条件，例如不通水电，严重影响买受人居住使用，即便买受人已默认收房，房屋也已经竣工验收合格，仍应视为开发商未有效交付房屋，买受人可主张逾期交房违约金。

买受人应注意，如果房屋只是存在一般性质量问题或者瑕疵，如空鼓、边角破损、局部漏水等情况，并不影响“默认收房”构成有效交付，买受人不得以此为由主张逾期交付违约金，但买受人有权要求开发商进行维修，开发商应于合理期限内进行修复，并赔偿因质量缺陷给买受人带来的损失。

在此，法官要提醒大家，购房者在购房过程中签署任何文件或协议时应仔细审查各项条款，提高风险防范意识，注意留存相关证据。开发商应按照合同约定向购房者提供质量合格的房屋，要具有企业担当，恪守商业信誉，方能行稳致远。

法条链接

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《中华人民共和国民法典》第一百四十条 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

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