美国人买房压力很大：美国房贷利率破7%！房价连涨38个月

据 CNN 报道，本周，美国房贷利率迎来一个严峻的节点，自2025年1月以来首次突破7%，创下唐纳德·特朗普两届总统任期内的最高水平。

美联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac.）周四发布的数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率本周攀升至7.03%，高于上周的6.95%。

这是房贷利率连续第五周上涨，进一步压缩购房者的住房可负担空间。利率走高意味着月供增加，购房者的购买力随之下降（mean larger monthly payments and less purchasing power for buyers）。

Bright MLS首席经济学家莉萨·斯特蒂文特表示：“除了直接的资金压力之外，7%这一门槛还是一道令人不安的心理关口。

突破该数值可能会对市场产生寒蝉效应，导致今年秋季房屋成交大幅放缓（leading to home sales transactions to slow considerably this fall）。”

不过，当前房贷利率仍远低于2023年创下的7.79%峰值，当年通胀水平达到数十年新高。

大约七个月前，30年期房贷平均利率数年来首次短暂跌破6%，人们一度期盼更低的借贷成本最终能盘活低迷楼市。

然而随着伊朗局势推高油价，整体通胀与房贷利率再度承压，这份期待已然落空（Instead, those hopes have faded as the war in Iran has pushed oil prices higher, adding fresh pressure to overall inflation and mortgage rates）。

不妨对比两类购房者：一类在2月锁定房贷利率，当时平均利率短暂降至5.98%；另一类则是当下购房的人。

以一套中位房价的房产、首付20%来计算，在30年房贷周期里，如今的购房者需要多支付数十万美元利息。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云在上周的博文中表示：“7%或将成为新常态（Expect 7% as the new normal）。”

房贷利率为何持续攀升？

债券市场的行情是房贷走高的主要原因。美国国债收益率今年持续上行，带动整个经济体各类利率抬升。

美国10年期国债收益率是房贷利率的基准：房贷利率大致跟随10年期国债收益率波动，而国债收益率会受投资者对美联储利率决议、通胀以及经济增长预期的影响。

今年，随着10年期国债收益率走高，房贷利率也随之攀升（As the 10-year yield has climbed this year, mortgage rates have pushed higher）。

本周，周三出炉的最新经济数据显示经济势头强劲，市场对通胀的担忧加剧，推动10年期美国国债收益率飙升至近二十年来最高水平。

10年期国债收益率年初约为4.15%，目前交易价格在5.15%附近，创下2007年以来新高。年初30年期固定房贷平均利率为6.16%。

市场正在适应各国央行开启加息以抑制通胀，债券收益率随之走高。而本轮通胀很大程度上源于伊朗局势带来的能源冲击。

债券收益率上行推高了借贷成本，部分经济学家担忧，当前收益率水平可能会给整体经济带来风险。

债券收益率走高，会带动房贷、车贷、消费贷以及商业贷款利率同步上行（Higher bond yields translate into higher mortgage rates, as well as auto loans, consumer loans and commercial loans）。

高利率将长期维持

2021年1月特朗普卸任时，30年期固定房贷利率仅略低于2.8%（When Trump left office in January 2021, the 30-year fixed mortgage rate was just below 2.8%）。

特朗普本身是地产开发商兼房产投资者，他将后续房贷利率上涨的责任完全归咎于美联储。

虽然房贷利率并不会直接跟随央行的政策变动，但疫情初期通胀飙升时，特朗普曾多次痛批前美联储主席杰罗姆·鲍威尔，指责他未能足够迅速地下调美联储基准利率。

上周，特朗普亲自选定的鲍威尔继任者凯文·沃什宣布，央行加息25个基点，这是2023年7月以来的首次加息，旨在遏制通胀。央行官员表示，预计2026年至少还会再加息一次。

特朗普上周在自己的社交平台“真实社交”上发文称：“美国的利率应该降到1%甚至更低。”而美联储当前的利率区间为3.75%至4%，二者差距巨大。

高利率的连锁效应

利率走高已经开始让房地产市场降温（Higher rates are already starting to slow down the housing market）。

受借贷成本上升影响，房屋销售与新建项目承压，莱纳（LEN）、D.R.霍顿（DHI）、普尔特集团（PHM）等美国头部住宅建筑商的股价在过去一个月出现下跌。

莱纳公司首席执行官斯图尔特·米勒上周警示，近期许多购房者为买房明显在“硬扛压力”。他将公司不及预期的收益归咎于高房贷利率与顽固的通胀。

美国全国房地产经纪人协会截至8月的数据显示，虽然今年房屋销售速度与去年大体持平，但已有迹象表明，高房贷利率开始劝退部分购房者。

美国全国房地产经纪人协会数据显示，衡量已签约待过户房屋数量的成屋待完成销售指数，8月环比7月上涨0.3%，但同比去年下滑4.7%。

美国抵押贷款银行家协会周三发布的数据显示，上周新房购房抵押贷款申请量同比去年同期下降11%（Mortgage applications to buy a new home fell 11% last week from the same week a year ago）。

在仍打算购房的人群中，越来越多借款人选择可调利率抵押贷款（ARM）。这类贷款产品风险更高，2008年金融危机爆发前楼市泡沫累积阶段，它就曾起到推波助澜的作用。

抵押贷款银行家协会的数据显示，上周近10%的借款人选择了可调利率抵押贷款。

这类贷款通常在前5年、7年或10年执行较低的固定利率，之后将按照市场利率重新调整。

如果固定期结束时市场利率走高，借款人将面临月供大幅上涨（If rates are higher when the fixed period ends, borrowers can face sharply higher monthly payments）。

抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克·弗拉坦托尼表示，5/1可调利率抵押贷款（前5年利率固定，之后每年调整）的利率，上周比固定利率贷款低1个百分点以上。

不过，房价尚未体现出全国性的需求降温。美国全国房地产经纪人协会数据显示，8月成屋销售中位价为429100美元（约合288万元人民币），实现连续第38个月同比上涨。