物业最危险的时代到来：不是没人需要物业，而是没人相信物业

为什么小区里的物业矛盾越积越深，换又换不掉，忍又忍不下？为什么明明有法律撑腰、有业委会兜底，业主还是被死死锁在一家不满意的物业公司手里？这些问题的答案，藏在过去二十年里那些被反复上演却始终无解的冲突里。

2006年，北京电视台记者李媛媛在《新青年·权衡》上发表了一篇数万字的长篇报道《北京物业暴力真相调查》。

报道显示，2001年至2005年间，北京一百多个居民小区中，业主与物业发生过严重纠纷的占到百分之八十，其中发生肢体冲突和暴力冲突的占百分之三十七。看到这个比例，实在令人震惊。

为什么会这样？既然物业这么不好，那为何不换物业？不是有业主委员会吗？可以公开招标，市场化行为、你情我愿，难道不可以吗？当然可以，但是难度相当大。

首先小区要更换物业，必须成立业主委员会，而成立业委会需要得到街道和社区的同意，并召开业主大会，这件事从一开始就带上了难度。因为业委会能不能搞起来、搞起来之后业主的心齐不齐，都是未知数。

比如多数业主其实并不想过问这些事情，还有那种小区多数是租户的，业主一般也懒得管。就算成功召开了业主大会，例如笔者现在住的这个小区，很多业主想换物业，心情非常急切，甚至在楼下拉住笔者说：选这个选这个，我们已经研究过了。

但按照规定，表决时也应当由专有部分面积占比超过三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积过半数、且参与表决人数过半数的业主同意，更换物业的决议才算通过。

在这个过程中，每一步都可能出现问题。比如凑齐人数就非常困难。

一方面，很多业主可能并不关心这件事，或者觉得天下乌鸦一般黑，不想挣扎；另一方面，不少小区里相当部分的住户就是租户，本身没有参与业主大会的资格，而业主又不住在这里，换不换物业其实并不在意，所以很多时候是凑不够三分之二的。

又比如任何看似公平的规则，背后都有手段让其不公平。业委会要换物业，有手段的物业公司就能和其他物业公司达成私下协定，制造出数家公司围标、但依然竞争不过自己的假象。

最后所谓的竞争公司，不是报价太高，就是资质不够，最终把物业物归原主。再比如，就算真有公司来竞标并且成功，前物业公司也可能一边赖着不走，一边不断损坏公共设施，以增加接标成本，让对方望而却步。

所以很多小区在数年之后，其物业一直都是初恋，不是因为业主长情，而是被单方面强制锁死。

既然合法合规的路走不通，那么前面提到的暴力冲突有用吗？可能有，但代价更不对等。

在业主、租客和物业的冲突中，居住者处于明处，而物业处于暗处，这也导致业主很容易被报复，但追责并不容易。因为监控摄像头在物业手里，而物业在恶意表达上相当多样。

除了堵门、在你门口放垃圾这类做法，甚至曾经有一位女士，就因为和物业发生争执后，长期被物业监视，她的隐私内容开始以流言蜚语的形式在小区传播，可以说伤害很大，侮辱性也极强，而取证则极为困难。

而更深层的问题是，这种矛盾正在被行业整体的结构性变化不断放大。

行业普遍愿意把危机归咎于业主拒缴、市场难做，但真正让局面失控的，是一条早已运转多年的恶性链条：服务不透明，业主质疑价值，拒缴率攀升，物业营收承压，缩减服务成本，服务进一步降级，最终信任彻底崩塌。

头部物业批量退出亏损项目、行业物业费收缴率连续多年下滑，都是这条链条走到今天的结果。

那么一个楼盘能不能干脆不要物业公司？2022年，朋友圈曾疯传过一个成都打响"取消物业第一枪"的内容，特别是在那些业主群里，大家多少都有敲打自家物业、试探大家意愿的意思。

这个短核心内容很简单，说是成都某小区辞退原有物业后选择了自治，将物业费降至0.5元每平米，停车费降至60元，原有物业的工作则由退休业主无偿负责。

不过去查这些事就会发现，这个"第一枪"故事其实早在2021年12月就有过文字描述，而这段朋友圈内容也并没有任何相关影像和具体细节，只是语焉不详地叙述了某个小区的故事。当然，它的真假无法影响它的传播，是因为天下苦物业久矣。

而在2021年1月民法典生效以来，已在其第二编物权领域第278条中明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这也为小区自治提供了法律基础。

那小区真的能自治吗？所谓小区自治，其本质就是让业主大会不再和物业这个中间商对接，直接自己和各种服务外包公司对接，比如电梯厂、绿化公司等等。

这样的好处当然是一些广告和停车收益都攥在自己手里，也没有很高的物业费。

但这依然没有解决大多数小区中存在的问题，也就是具有代行功能的业主大会是否能顺利召开，并代表大多数业主的意志，而且还多了一条要保持高频率决策的先决条件。

这个先决条件的难度在于，能做到这一点，业主就相当于能合伙开一家公司了，而且这家公司还要正常运转。比如常务负责人的公信力和商业道德要被业主认可和肯定，要让账目公开和费用协商这两个棘手的事情顺利推进，还要做到奖惩得当，让大部分业主能认可。

事实上，在多数自治小区里，常务管理人本身就被不少业主认为有问题，质疑其超出工资预算需求的盈利动机——搞草坪要那么多钱吗？修路是不是找的自家亲戚？

业委会还可能无法及时解决诸如水电维修、电梯维修、大型设施维修等问题，导致小区在远离物业后迅速破败不堪，房价甚至比之前有烂物业时代还要差。业主间因为利益分配的争吵、部分业主不能按规办事、谁也不服谁的叫骂，甚至比开一家公司还难。

所以自治的运行成本过高，它带来的困难和烦恼还不如找一家物业公司更好。

当然，这还不涉及所谓物业费的问题。当自治的管理者们劳神费力，却没有得到相应回报，他们还会用心去管理小区吗？

这本质上和物业公司收的物业费不够高而降低服务，又有什么区别？他只是成为了另一个物业。

业主真正在意的，其实也从来不是更快的响应、更低的人力成本，而是那些看不见、说不清、无法核验的公共服务，到底有没有匹配自己持续付出的成本。

物业费的成本结构不清楚，服务内容不透明，再高的效率也只是把运营账做漂亮，却无法真正提升业主心里的那份信任感。

根据中国物业管理协会官方数据，中国大中小微物业企业超过十万家，其中一部分属于房地产开发企业的下属物业企业，大部分属于市场化运营的物业企业。由此可见，当下的物业环境虽令人五味杂陈，但并非不能理解。

因为任何一个自负盈亏的企业终究要考虑挣钱，行业本身的发展基于商业就免不了降本增效。而事情发展到极端，就会像许多老破小小区那样，因为盈利能力差、管理成本高昂、收费涨价难，部分物业已经在主动撤离，这可能是未来会持续发生的窘境。

同时，全国物业从业人数约一千万人。庞大的数字意味着这个巨大产业不可能因为某个"第一枪"而突然消失，也意味着其发展将持续影响大部分国人的生活，以及这一千万从业人员的生活。

就像笔者的大舅是一名保安，婶婶也曾在物业当过接线员，他们知道物业的工作有多难，那些鸡毛蒜皮是来自生活的刁难。笔者也在2020年3月当过志愿者，和保安大哥一起值守小区。

在站在小区岗亭上的那几周内，笔者可能受到了前三十年都不曾有过的辱骂，那些辱骂来自业主，诸如"就是条看门狗"之类。

存量时代的物业竞争，早已告别规模扩张、效率比拼的初级阶段，过去四十年靠单一管理模式撑起来的那套固有认知，正在被现实一寸一寸地压碎。

行业真正要面对的终极问题，不是把响应做到多快、把人力压到多低，而是能不能重新建立起业主对"看不见的服务"的基本信任。

所以改变是一件很困难的事情，而现状恰恰陷入尴尬的困境，物业费欠费和催费的恶性循环是这种困境最好的注脚。但总之，希望这个行业越来越好。