高盛为何改口：2028年底前，两座城市房价起码上涨15%

一年前还在说中国房价＂再跌两成没跑＂的高盛，今年悄悄换了话术。它把上海和深圳单拎出来，撂下一句话——2026年底前后见底，到2028年底前，这两座城的核心区房价至少涨15%。

同样是这家投行，同样一支研究团队，态度前后判若两人。观点转弯，比方向盘打得还急。消息传开，中介群里比过年还热闹。

有人截图疯转，有人半信半疑，也有人冷笑一声——外资嘴里的中国楼市，什么时候准过？要看懂这次转向，得先绕开一个误区。

高盛没说全国要涨，它说的是＂两个城市、核心区、优质房源＂。这三个限定词一个都不能少。把它当成全国要普涨的信号，那真是白读了报告。

高盛的话为啥有人听？说到底不是名字响亮，而是全球不少大基金买不买中国资产，会拿它的判断当尺子。它一转向，等于给外资圈递了个新信号。

从最新数据看，这个信号并非凭空冒出来。国家统计局9月中旬公布的8月70城房价里，全国新房价格同比跌幅收窄到3%，是2025年底以来跌得最慢的一次。

上海更抢眼，新房价格同比涨了3%，已经是连着好几个月跑在正数区间。深圳的数字看着还是负的，同比跌2.3%，但比7月的2.9%明显收窄。

用行话讲，这叫＂跌势在放缓＂。二手房挂牌量从春节后一路走低，中介手里那种＂急抛盘＂少了不少。北京的表现倒是有点耐人寻味。

8月新房同比跌幅还是2.3%，跟上个月一模一样，没恶化也没改善。高盛给北京的判断是＂2027年上半年才能真见底＂，看目前这走势，倒也说得过去。

广州就更慢了。同比虽然从-2.2%缩到-1.9%，可这个体量的城市要企稳，恐怕还得再耗一阵子。至于其他二三线，高盛干脆一句话带过：继续调整，看不到反转迹象。那问题来了，为什么高盛偏偏挑上海、深圳？

答案其实藏在几个不太起眼的角落里。先看人口。

这两座城的落户政策这两年一直在松口子，尤其是深圳，前海、南山那一带的高薪岗位在扩，人来人不走。金融、AI、半导体、生物医药，全是能给楼市托底的行业。

有工作、有收入，才有人愿意为一套房掏几百万。再看供地。上海从2024年起就在压新增宅地的规模，改成＂少供地、供好地＂。

今年首轮土拍拿出来的地块，位置好的照样有开发商抢，溢价率不低。深圳更狠，中心区能挂出来的宅地一年就那么几块。

供给一收紧，稀缺性就出来了。政策这只手也没闲着。

首套首付降到15%到20%的档位，二套三成上下，房贷利率不少城市已经进了＂2字头＂。换房带押过户、契税减免、个税退税这些工具箱里的家伙什，几乎全掏出来了。

置换成本一低，改善型客户就敢动。还有一层容易被忽视的东西——租售比。

上海、深圳的核心区，租金和房价的比值经过几年调整，已经悄悄回到了1:300到1:400的区间。这个水平，在全球主要都市里不算离谱了。

往下再深跌的动能，确实弱了。不过话说回来，高盛这个15%的数字，也不是拍着胸脯打包票。

它自己在报告里就写了，这是基准情景下的推算，会随着宏观环境调整。这家机构过去几年改口不止一次，见底时间从2025年推到2027年，又拉回到2026年，模型嘛，本来就是估算。

更要紧的是，15%这个涨幅只圈定核心城区的改善型房源。上海内环外环之间那种地铁走十分钟、学区还凑合的次新房，才是靶心。

远郊那些当年冲着地铁规划买的大盘，老城区的老破小，商住两用的公寓，都不在这个逻辑里。所以指望这次修复行情能救到所有房子的人，估计要失望。

市场已经用几年时间证明，普涨那一页翻过去了。往后是＂选人选地选房＂的年代，一步走错，可能就是几十万的差价。

对普通家庭来说，怎么用这份报告？分几类人看。

家里正准备结婚买首套的年轻人，如果目标就在上海、深圳的主城区，也别死磕＂绝对最低点＂这种玄学。核心区的下行空间已经被压得差不多，好的房源反倒是越等越少。

房贷利率、首付比例都到近十年最松的位置，账算得过来就行。手里握着老破小或者远郊大户型、又想换房的家庭，现在的政策环境算得上友好。

旧的出、好的进，一进一出的税费成本比两三年前低了一大截。别指望远郊那套慢慢涨回来，越拖越被动。至于把房子当理财品的人，逻辑得彻底翻新。押注三四线、押注远郊纯投资盘，这条路基本上是走不通了。

真要配置不动产，只有核心一线的核心地段还留着窗口，其他方向风险都不小。住在人口净流出的三四线城市的朋友，看看新闻就好，别被一线的热度带着走。

本地楼市有自己的节奏，主基调还是消化库存，自住可以，加杠杆炒作大可不必。高盛这次改口，与其说是给中国楼市盖章＂要涨了＂，不如说是把一个正在成型的分化格局摆到了明面上。

上海新房价格连月正增长、深圳跌幅收窄、政策工具持续加码，这几块拼图拼在一起，指向的都是同一个字：分。分化才是主线，普涨已成往事。

至于两年后那15%到底兑不兑现，时间会说话。眼下更该琢磨的，是自己那套房子，够不够格站进那少数派的名单里。