新一轮“924”新政拉开序幕

文：任泽平团队

2024年924新政两周年之际，新一轮“924”新政拉开序幕：9月28日国常会部署推出增量政策；29日央行发力，PSL降息、再贷款提额度，加大对新基建、科技创新、民营经济支持力度；三部门出台房贷贴息，为中央财政首次对个人商贷进行贴息，信号意义重大。

新一轮稳增长政策令人想起2024年924新政，拉开提振信心的序幕。面对经济下行压力、股市调整、中美科技竞赛、第四次科技革命机遇，期待更大力度，一鼓作气，打击看空中国，提振看多中国。

1、新一轮929新政：距离“924”已两年，稳增长必要性提升

二季度以来，经济出现下行迹象，内需疲弱，房市探底。GDP增速从一季度的5.0%滑落至二季度的4.3%，三季度面临更大压力；社会消费品零售总额当月同比从3月1.7%下滑至8月0.4%；房地产开发投资累计降幅从2月的-10.7%逐月扩大至8月的-19.7%；信贷需求下降，企业和居民部门减少贷款。

政治局、国常会定调扩大内需。距离2024年“924”整整两年，期间政策以“存量落地”为主，没有出台大规模增量刺激，LPR利率已连续16个月维持不变，存量政策效应减弱。7月政治局会议明确提出“及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度”。9月28日国常会强调推出增量政策、稳定房地产市场。

人民币汇率走强，为增量政策打开空间。虽然外部美联储加息，但人民币汇率逆势走强。9月在岸、离岸人民币双双突破6.70关口，年内累计升值约4%，为稳经济，扩内需、宽财政、宽货币留出宝贵时间窗口。

2、组合拳：PSL降息+扩容，加码支持新基建、六张网投资

央行下调一年期抵押补充贷款利率0.25个百分点至1.5%，同时将“六张网”首次纳入PSL支持范围。

PSL（抵押补充贷款）是央行向政策性银行提供的中长期低成本资金工具，相当于“准财政”。2014-2018年PSL累计新增发行3.38万亿元，通过国开行等政策性银行直达棚改项目，成为上一轮房地产去库存的重要引擎。随着棚改收尾，PSL高位回落。

本次重新启动PSL降息与范围扩容，意味着准财政加快，为今年底明年初基建投资补充弹药。9月初已启动8000亿元新型政策性金融工具，投放于国家战略基础设施项目和特定产业重大项目资本金。本次配合结构性降息，降低三大政策行融资成本，将重点投向水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”。四季度基建项目开工和配套信贷落地有望加速。

3、央行再贷款提额，支持科技创新、民营经济、支农支小

科技创新和技术改造再贷款额度增加2000亿元至1.4万亿元，支持比例从60%提高至100%。此前支持比例为60%，意味着剩余40%由银行自行承担，限制了银行对高风险中小科技企业投放的积极性。本次央行全额覆盖科技创新和技术改造再贷款，银行资金成本几乎为零，直接降低了银行的资金成本，将显著提升银行向科技型企业放贷的积极性。

涉农、小微、民营三大薄弱环节再加量。支农、支农支小再贷款额度增加5000亿元至4.85万亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元至1.3万亿元。 银行获得了更充裕的低成本资金来源，有助于在四季度信贷投放中向中小微民营企业倾斜。

4、全国性房贷贴息政策出台，稳楼市，支持刚需

财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自2026年10月1日起在全国范围实施居民购房贷款贴息政策，实施期暂定1年。

新政有四大要点：

一是精准锚定首套刚需。政策严格限定支持范围，仅针对新发放的商业性个人住房贷款，用于购买首套住房（含新房、二手房），不覆盖存量贷款置换。同时设置门槛，所购住房建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，定向支持普通家庭中小套型、中低价位刚需购房，确保财政资金精准滴灌。

二是贴息力度年化1%、最高100万、最长5年。财政按贷款本金给予年化1个百分点贴息，单户可享受贴息的贷款上限100万元，贴息期限最长5年。按当前首套商贷利率水平测算，相当于利率直接优惠约三分之一；以一笔100万元长期限贷款为例，按月还款模式下累计最多可减少付息近5万元，直接降低刚需家庭月供压力。

三是资金分级承担，中央兜底保障。贴息资金由中央财政与地方财政按9:1比例分担，省级及以下分担比例由各地自主确定；政策明确“应贴尽贴”，资金总规模不设上限，中央财政已做充分预算安排。

四是流程简化，银行自动办理。所有开展商贷业务的银行均可经办，购房人按正常流程办理贷款并授权银行代办贴息，银行自动识别符合条件的借款人、自动计算并扣减贴息金额，实现免申即享，降低政策获取成本。

5、促进就业和增收

国常会部署促就业、增收入同步推进，扩大内需更加重视居民购买力。8月社零同比仅增长0.4%，会议将稳地产、促就业增收纳入增量政策安排，并强调加力实施贴息政策。随后居民房贷贴息落地，体现出财政金融协同向居民需求端发力，通过降低支出负担、改善收入预期，支持消费和购房需求释放。

6、影响和展望

提振经济：财政贴息有助于提振住房需求，缓解房地产对内需的拖累。今年1-8月房地产开发投资、商品房销售面积同比分别下降19.9%、12.1%，此次对符合条件的房贷给予年化1个百分点、最长5年的贴息，有望降低刚需购房负担，并通过住房交易带动装修、家居等消费。

提振房地产市场：

对刚需购房者直接降低购房成本，撬动观望需求释放。本次贴息是全国层面首次针对购房贷款的财政现金补贴，力度相当于定向降息1个百分点，直接减轻首套家庭月供负担，对总价150万以内的刚需市场撬动作用明显。对比此前上海、成都等城市的地方贴息，全国性政策覆盖范围更广、资金保障更强，有助于边际改善三四线城市刚需购房的可负担性。

提振市场信心。本次政策快速落地，验证了国常会稳地产的政策决心，与8·28现房销售制度改革形成“供给防风险+需求提活力”的政策组合。政策聚焦首套刚需，契合当前市场以刚性需求、置换需求为主的结构特征，有助于巩固核心城市市场修复态势，缓解低能级城市去库存压力。

打开财政支持地产新路径，后续工具仍有空间。本次首套房贷贴息是财政工具介入地产需求端的尝试，采用“定向、限时、中央兜底”的模式，兼顾稳需求与财政可持续性。从政策传导路径看，后续仍有优化空间，如定向扩展至多子女家庭、改善型置换群体，或结合交易税费减免、公积金政策优化形成组合拳，进一步释放多层次住房需求。

未来楼市二八分化，关注硅谷之城。房地产大开发时代落幕，普涨行情结束。未来楼市二八分化，只有人口流入核心城市核心地段的优质房产才具备长期保值能力，大部分低能级城市与非核心板块将逐步回归居住属性。

根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技造富，将继中国香港之后率先企稳复苏。

大类资产方面：

利好股市，政策有助于改善地产链预期。1-8月房企到位资金同比下降21.0%，8月限额以上单位家具类、建筑及装潢材料类零售额分别下降7.9%、11.8%，政策若能带动成交和回款改善，将为相关企业盈利修复提供支撑。

债市中性，政策对债券利率的直接影响有限。此次贴息主要支持特定刚需群体，对总需求的拉动仍待观察，尚不足以改变债市对经济基本面和货币政策的判断。

利好汇率，稳增长政策提振人民币资产信心。房贷贴息不直接改变中美利差，其对汇率的影响主要通过国内增长预期间接传导。