上海
内容摘要：华新镇区43街坊局部调整公示，取消商务办公用地，扩大住宅用地至48亩，并将容积率调整为1.05；调整后商业用地面积约15亩。该街坊邻近25号线西延伸方案之一新府中路站（华志路）。
近日，《上海市青浦区华新镇QPS6-0101单元(华新镇区)控制性详细规划43街坊局部调整(公众参与草案)》公示发布。
本次规划范围，北至华硕路、南至华志路、东至新府中路、西至顾巷村路，总面积约 5.8 公顷。板块上隶属于大虹桥凤栖创新片区。
本次调整动因，进一步提升地区空间品质与风貌形象，结合区域发展和人群需求，调整用地功能布局，优化路口转弯半径和道路红线，启动本次规划调整。
本次调整主要呈现以下几大变化：
一、43-01地块：
1、用地性质调整：由原三类住宅组团用地（60%）、商务办公（40%）综合用地调整为二类住宅组团用地。
2、容积率下调：由原2.0下调至1.05，产品也将由小高层为主+办公，变为纯高端低密度住宅。
3、用地面积扩大：由调整前的22420平方米上调至31760平方米（约48亩），相当于增加了9340平方米，增幅达41.66%。
4、建筑高度下调：由原50米，下调为27米。
调整后43-01地块规划指标：
用地面积：31760平方米（约48亩）
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.05
建筑高度：27米
二、43-02地块：
1、用地性质调整：由原商业服务业（20%）和商务办公（80%）综合用地调整为了纯商业服务业用地。
2、容积率下调：由原3.0下调为了1.05。
3、用地面积缩减：由原20076平方米下调至9701平方米（约15亩），相当于占地缩减了10375平方米，减少达51.68%。
4、调整后计容建筑面积微增：根据原商办占比来推算，调整前商业计容建筑面积大约为12046平方米，调整后商业计容建筑面积约10186平方米。这样一梳理就非常清晰，43-02地块尽管用地面积大幅缩减了，但商业计容建筑面积相反还稍有增加
5、建筑高度下调：由50米下调至16米。
调整后43-02地块规划指标：
用地面积：9701平方米（约15亩）
用地性质：商业服务业用地
容积率：1.05
建筑高度：15米
三、43-03地块：
用地性质保持不变，依旧为公共绿地。
用地面积增加：由4196平方米上调至5736平方米（约9亩），增加1540平方米，增幅达36.70%。功能上增加了一处公厕和一处300平方米的健身点。
另外，道路红线调整：将新府中路、华志路路口的转弯半径由原规划的 50 米缩小至 20 米。
经过本轮调整后，43街坊取消了所有商务办公用地。
公示图则：
调整前：
调整前图则
调整前规划指标
调整后：
调整后图则
调整后规划指标
本次公示时间2026 年 9 月 30 日 ——2026 年 10 月 29 日。
大家有没有注意到，上述43街坊正好位于新府中路、华志路交汇处西侧。
根据华新镇官方的最新说法，25号线西延伸段选线方案已落地。根据此前官方的规划资料显示，25号线华新段出现过两套选线方案：
方案1：沿华志路选线；
方案2：沿华腾路走向。
常看我们文章的朋友都知道，官方大多数上位规划以华志路选线。
2025年底，网络流出了一份官方《25号线西延伸工程节点计划》，更是直接明确了25号西延伸华新段沿华志路走向。25号线西延伸，线路自25号线倒数第二站纪宏路站向西沿纪高路、华志路走行至华新镇，分别于纪谭路东侧、新府中路西侧、嘉松中路西侧设置纪谭路站、新府中路站、嘉松中路站
其中，也明确指出新府中路站设置于新府中路西侧，也就是说如果25号线西延伸华新段最终沿华志路走向，那么43-02地块就成了TOD商业了。
但，这次控规图则上并没有标志25号线选线及站点，不知道是出于保守考虑还是其他原因。
不过，距离谜底揭晓已不远了。
就看届时该商业方案设计中未来有没有预留任何地铁出入口的标记，如果预留了那么就确定无疑，如果没有预留，那么25号或将沿华腾路选线（上述为个人观点，仅供参考，不作为任何投资建议）。
重磅，25号线西延伸段选线方案已落地（含华新镇）
华新镇镇区单元，上一次“土拍”还要追溯至近5年前的2021年12月，安徽安联高速全资子公司合肥安之联置业有限公司以底价约19.34亿元摘得青浦区华新镇华志路北侧23-01地块（安联虹悦），出让面积46717.9平方米，容积率1.8，成交楼面价为23000元/平方米，房地联动价46000元/平方米。
而43-01地块凭借低容积率，及近地铁站（不论华腾路还是华志路距离都相对较近）等优势，我们评估其未来起拍楼面价至少不低于25000元/平方米。
大家觉得呢？欢迎在评论区分享观点。
毫无疑问，该地块现在来调控规说明背后大概率已有意向性开发商在谈了，43-01住宅地块很可能成为华新镇镇区下一期“土拍”地块哦。
（以上内容解读仅供参考，最终请以官方规划为准。）
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资料：青浦区政府网等
编辑：青浦城观
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