实探上海楼市：居民购房热度高 回暖趋势明显

来源：市场资讯

（来源：证券日报之声）

图①上海某大楼挂出的二手房公告

图②国庆期间的上海某售楼处

图③上海在建的某地产项目 张文湘/摄

“今年房地产市场的‘金九银十’，可能是我近年来见过较为特殊的一次。”一位资深地产研究人士对《证券日报》记者表示。

与往年的楼市促销行情不同，今年的“金九银十”恰逢房地产销售制度改革“窗口期”。2026年8月28日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，对商品住房预售销售制度进行改革完善，并有力有序推行商品住房现房销售。9月24日和9月28日，北京、上海两地分别落地相关实施细则。业内认为，房地产行业有望告别旧的高周转模式，切换到新的发展模式。

今年房地产市场“金九银十”成色到底如何？实施商品住房销售制度改革后的房地产市场将如何进一步发展？带着上述问题，《证券日报》记者走访上海多处楼盘后发现，多个售楼处挤满看房客户，居民购房热度高涨。多位受访者和行业人士均表示，“8·28”商品住房销售制度改革细则的推出，让不少购房者在国庆期间加快购房节奏，尤其是随着上海相关实施细则的落地，开发商开始全盘考虑现金流安排，并加快取得预售证速度和推盘节奏。

交易热度同步回升

9月30日，《证券日报》记者来到位于上海市闵行区的保利·光合跃城项目现场。该项目小区入口精心布置了大片红色花艺，门口悬挂着引人注目的“欢迎回家”四个大字，迎接已经收房的业主与前来看房的客户。

记者了解到，该项目依托15号线元江路站打造TOD（以公共交通为导向开发）社区，属于上海外环外热门的刚需及首次改善大盘。项目内部分楼栋已经完成交付，剩余房源为准现房状态。

由于记者走访当日为工作日，现场人流并未出现拥挤的状况。售楼处工作人员透露，当前客户看房的核心关注点，依旧集中在地段、总价门槛、户型格局三大要素，现阶段入市看房、下定买房的客户数量正在逐步增多。

在国庆假期，记者继续走访上海市普陀区一处市区新盘。该项目部分楼栋已经完成交付入住，而部分楼栋交付时间则要推迟至2028年。走访期间该楼盘售楼处内气氛火热，各个圆桌上基本坐满到访客户，置业顾问穿梭在各个洽谈桌之间，不断为客户讲解规划、户型与价格。

项目工作人员对记者表示，从客户置业意愿来看，2026年购房者的入市意愿明显提升，项目地处上海核心城区，客户结构以改善型、置换型需求为主。由于该楼盘内新房售价较高，看房人士更加看重区位、配套、社区品质，对户型尺度、物业服务、小区环境提出更高要求。

与此同时，上海二手房市场近期也出现明显回暖趋势。“就我们从业者的观感来看，无论是新房还是二手房，今年市场回暖趋势比较明显，国庆假期看房的人也明显比去年多了。”带记者看了两套普陀区的二手房后，上海一位房屋中介人士如是说。

上海楼市近期热度回暖，也得到权威机构数据的印证。同策研究院数据显示，9月28日至10月4日这一周内，上海商品住宅成交面积达20.58万平方米，环比增长97.73%，短期成交脉冲效应凸显。

上海中原地产最新统计数据显示，今年国庆假期，上海新建商品住宅成交面积达3.46万平方米，相较去年国庆假期1.73万平方米的成交量实现翻倍增长，楼市回暖势头直观可见；二手房方面，国庆假期网签量也达到1289套，相较于去年同期1133套的成交量实现稳步上涨。

“今年国庆假期的楼市，‘北上深’等一线城市均呈现假期成交热度上涨的态势，市场整体回暖在预期之内。”上海中原地产分析师卢文曦对《证券日报》记者表示。

卢文曦认为，市场回暖主要源于今年楼市各类利好政策持续叠加落地，市场基本面稳步向好，有效激活了积压的刚需、改善置业需求。

“在政策持续影响下，上海楼市置换链条有所加快，‘金九银十’行情稳步展开。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，近期上海楼市有回升态势并延续至国庆假期，新房、二手房成交同比均增长。整体来看，上海楼市处于温和修复阶段，置换需求仍有释放空间。

多项政策持续落地

业内人士认为，多项顶层政策的持续落地，除推动房地产市场短期回暖外，更将重构行业底层逻辑，推动房地产行业迈向高质量发展新阶段。

9月28日召开的国务院常务会议明确指出，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。

9月28日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》）并于当日落地实施。《实施意见》主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

业内人士认为，《实施意见》核心出发点是维护民众的购房合法权益，针对性解决期房痛点，进一步保障购房资金安全，缓解消费者买房的最大顾虑；从供给角度看，随着制度逐步成熟，行业将从过去更加依赖预售的开发模式，转向更加注重产品品质、资金安全和运营能力的发展阶段，市场也有望在新的供需关系中逐步保持稳定。

后续，在京沪两地形成示范后，各地有望结合自身情况，陆续落地符合本地实际的商品住房销售制度改革细则。“上海9月28日出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法保持一致，标志着京沪两地已针对国家层面房地产三项基础制度落地，形成细化执行方案。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，北京、上海作为房地产发展最规范、最成熟的城市，也是房地产行业带头转向新模式的不二之选，为全国其他城市树立了标杆，此举可倒逼开发商加快全流通运营管理，向打造优质产品的运营商转型。

“整体来看，当前上海楼市的回暖是政策托底驱动的结构性、温和性修复，而非全面普涨行情；而京沪两地同步推进的商品住房销售制度改革，是行业告别旧模式、迈向高质量发展的核心标志。未来随着新模式持续落地，房地产行业将彻底回归居住属性，实现平稳健康、可持续的高质量发展。”严跃进表示。