浦东最有潜力的四个区域

　　很多人对浦西感情深厚，不喜欢浦东的居住环境，至今不愿意去浦东生活

　　但是他们也会承认一个事实：浦东发展很快

　　1990-2020年上海经济总量增长50倍，浦东增长219倍，是绝对的领头羊

　　经济发展好房地产就好，联洋、张江的房价涨幅曾领跑上海

　　浦东跑得快主要靠外高桥、金桥、陆家嘴、张江四驾马车，现在有些马车跑不动了，甚至开始倒退

　　直接拖垮了浦东

　　2020年浦东经济占上海34.13%，2025年下降到33.1%，浦东首次跑输全市

　　浦东熄火，上海发展动力少了半壁江山

　　必读得让浦东再次起飞

　　经过几年的调整，浦东终于找到了新的四驾马车，未来将继续拉着浦东、拉着上海狂奔

　　新旧四驾马车交棒，浦东区域格局大洗牌，浦东楼市也会大洗牌

　　押注的时刻又到了

　　1990年起飞时浦东是一张白纸，需要从0开始打造新的产业链条

　　伟人们只用四大功能区就搞定了

　　陆家嘴是金融中心，提供发展所需的资本；

　　张江是科创中心，拿着资本开展技术攻关；

　　金桥是出口加工区，将技术转化为工业品；

　　外高桥是码头、保税区，把工业品出口到世界各地，运回来原材料，在陆家嘴完成结算

　　对外出口型制造业在浦东就能闭环，主导了过去30年的发展

　　直到今天，四个功能区还占了浦东近70%份额

　　很快一些区域遇到了瓶颈

　　随着长江泥沙的淤积，外高桥港口吃水深度逐年下降，其12.5米的深度已达不到国际深水港的15米标准

　　不得已，浦东在浙江舟山的嵊泗群岛新开辟了一个洋山深水港，解决了上海缺乏深水良港的问题

　　洋山吃下远洋干线和大船，外高桥只剩近洋、江海联运业务

　　总部和高端航运服务去了北外滩、陆家嘴，大进大出的粗放加工不少迁到了东南亚，外高桥进一步衰退

　　剩下的报关、仓储、货代业务附加值低，规模也上不去

　　继洋山深水港之后，吴淞口国际邮轮港也崛起了，外高桥港口更加式微

　　2025年上海各方面经济数据都在好转，外高桥保税区进出口总额却下滑了2%

　　高力国际数据显示，外高桥产业园空置率达到了48.5%

　　上面这些悲观的信号显示，外高桥已经称不上马车，而是时代红利退潮后的历史包袱

　　金桥遇到的问题也不小

　　金桥夹在外高桥和张江中间，土地有限，布局的又是需要大片土地的制造业，很快土地矛盾就爆发了

　　土地稀缺价格就贵，一些企业因为土地成本，搬去了更远的金山等等，比如庄臣

　　2019年前后外部环境也变了，不少外资工厂被迫搬走，比如夏普、京瓷

　　更可怕的是汽车行业大幅下滑，金桥核心产业被掏裆

　　2020年金桥规上工业产值2587.15亿元，2025年只有2006.58亿元

　　这驾马车终于也跑不动了

　　四驾马车折了两驾，浦东的发展直线下滑

　　浦东急需找到新的发展引擎

　　幸运的是，新的四驾马车已经登上舞台

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　　张江依旧是引擎之一

　　外高桥、金桥的衰退一方面是地理条件，外高桥码头吃水深度下降，金桥土地资源不足

　　另一方面是太依赖出口型制造业，容易被“卡脖子”

　　2020年我们已经不甘心做世界工厂，而是要做世界大脑

　　既可以避免红利到期产业外流，又不会被西方卡脖子

　　张江就被选中了

　　张江发家时外资项目也是大头，第一家入园企业就是罗氏制药

　　最近也遇到了外流，SAP、戴尔、AMD、美光、英特尔都有不同程度的外迁

　　不过张江一直有不少国内研发企业，1995年就有上海新药研究开发中心

　　后来很多国内的芯片、AI、生物医药企业入驻，中芯国际、华虹都是行业头部

　　为了打穿封锁，必须要张江继续发力

　　一口气在张江投资了14个上海市科技产业类重大工程，占浦东三分之一还多

　　金桥项目是0，外高桥唯一的项目建成了，在建也是0

　　就差直接在脸上写一行大字：特殊对待张江

　　张江往南就是原南汇，沃野万里，周浦东地铁口500米内几乎是无人区

　　2000年张江只有25.9平方公里，不断南拓，现在扩容到220平方公里

　　这样的地方，哪个领导不喜欢

　　扩容后的大张江，未来依旧是涡轮增压马车，依旧是拿钱搞研发

　　其他三个链条变了

　　陆家嘴还在发展，产值还在创新高

　　不过金融城已经建成，不会再有质的飞跃，再过几年陆家嘴还是这样子

　　真正带领浦东形象上新台阶的是大前滩一带，包括世博、后滩、前滩南

　　上海不再学习东京模式搞副中心，而是学习伦敦搞一江一河（《上海的副中心，先不搞了》）

　　前滩就是新发展方向的受益者，短短十年基本建成，带着后滩、前滩南一路狂奔

　　前滩主要承接跨国公司总部，专业服务业，生物医药企业总部

　　一方面取代陆家嘴，做大顶级服务业

　　张江一些研发企业也把总部放到这里，充当大脑

　　大东方地区取代外高桥，承担进一步开放的使命

　　1990年启动的外高桥保税区，是让国外的货进来，保税区的仓库里其实没多少人

　　这条路已经走到尽头，出口加工业增长乏力，甚至还在外流

　　我们想往上爬，想吃到更高的产业链，必须更高水平的对外开放

　　不仅需要澳大利亚的铁矿石，更需要让国外的人才、资金、技术进来

　　于是在大东方地区建设了国际商务合作区

　　国外的精英可以在这里谈并购、开展会、做临床数据跨境、签总部协议、培训、路演

　　便于他们更好的全球资源配置，更好的投资中国

　　浦东机场是中国最大的对外口岸，现在又有上海第二大高铁站，外国人回国、去内陆都方便

　　以上来自上海发布

　　东方枢纽定位全球商务交流中心、国际人才培训高地及世界级会展目的地，听起来跟大虹桥特别像

　　大虹桥过去5年GDP、税收都实现了翻倍，现在奇迹轮到浦东

　　未来这里也会汇集大量的枢纽型产业，成为浦东发展最快的地方之一

　　张江还是研发，东方枢纽取代外高桥搞国际交流，临港就取代金桥搞制造业

　　金桥的问题是地太少、太贵，不然华为怎么会跑到朱家角

　　临港别的没有，土地有的是，前几年花了400亿，填海造陆133平方公里，约等于5个金桥

　　2020-2025年金桥规上工业产值由2587.15亿元下降到2006.58亿元

　　临港由1703亿元，猛增至4500亿元

　　谁才是马车，还用比吗

　　金桥的制造业一方面是外企比较多，一方面也偏重传统的汽车、5G/6G 通信、智能终端、工业互联网等

　　临港不一样，做的是“国家战略级硬核制造”，晶圆制造、大飞机园、氢燃料、商业航天等

　　当然也有特斯拉工厂这些，整体基调上使命更大，定位国家级新区

　　实际上临港野心更大，研发、制造、出海可以统统搞定，甚至还建设了滴水湖金融湾，跟陆家嘴抢生意

　　所以才说临港是再造一个新浦东

　　临港新房卖的太多，楼市崩了，天天被媒体鞭尸，大家以为临港垮掉了

　　其实过去五年临港是浦东发展最快的地方

　　经济总量翻了3倍，连续四年固定资产投资占全市四分之一，进出口总额年均增速35.1%

　　今年1-8月份临港规上工业产值同比增长24.3%，上海找不到更快的马车了

　　新旧四驾马车交棒，浦东再次变天

　　今年浦东发布了十五五8个重点功能，最核心的四驾马车刚好在主轴上

　　世博前滩-张江-国际航空城-临港科创城，资本、研发、全球合作、制造出海，新的经济循环又建立了

　　新四驾马车融合后，浦东会继续领跑上海，因为《浦东，关系的是国运》

　　浦东一路向南，浩浩汤汤，逆之则亡

　　楼市只是飘在经济大浪上的一艘小船，浦东经济大洗牌，楼市也会全面洗牌

　　宝钢衰退，淞宝楼市没了存在感；

　　金山石化不再辉煌，金山房价就是一个县城水平；

　　浦东北部下滑，外高桥的房子会越来越难卖

　　老浦东心目中，川杨河以南就没什么好社区，那是因为四驾马车都没过川杨河

　　浦东最火的联洋、碧云，只是金桥的配套居住区；森兰国际社区，其实也是准备给外高桥的高管

　　新的四驾马车登上舞台，川杨河以南居住定位一定会不断提高

　　当然能脱颖而出的不一定是产业区内，临港上班的，不一定买临港

　　临港的发展，带动的是整个浦东南部

　　未来五年是东方枢纽建设黄金时期，东方枢纽初步建成，浦东一定会出现自己的“徐泾”、“前湾”、“江桥”

　　浦东南部各个居住区全面洗牌，混乱一段时间就开始分三六九等，形成清晰的“鄙视链”