惊人预言：这一轮房价，肯定是洪水滔天？人口、收入不值一提

前几天刷短刷到个做楼市的博主，对着镜头拍桌子喊得特别凶，说那些拿人口下降唱空房价的全是瞎扯，这一轮房价要起势，什么人口收入负债，全不够看。当时弹幕直接炸锅，一半骂他吹牛皮割韭菜，一半连夜去问售楼处还有没有优惠。我翻来覆去看了好几遍，他拿四个核心指标对标2015年那波行情，居然越看越有点东西，今天就跟大伙唠唠这事。

先聊库存这事，国家统计局公开的数据，今年8月末全国商品房待售面积7.53亿平，同比降了1.1%，已经连降六个月了。住宅待售更明显，4亿平的待售量，是2021年9月以来第一次同比下降。这些年新开工面积一直比销售面积低，盖得少库存还在消化，供给端的拐点其实已经摆在台面上了。

9月统计局那场发布会挺有意思，破天荒把全国二手房网签数据放到了台面上。前八个月二手房网签了5.49亿平，同比涨了10.6%，同期新房才卖了4.99亿平，还同比跌了12.1%。一涨一跌就能看出来，现在楼市重心已经从卖新期房转到卖存量房了，整个市场的逻辑都在变。

政策端的动静就更大了，9月底财政部、央行、金融监管总局三部委联合发文件，10月1日起首套房贷直接贴息，面积不超120平总价不超150万的，中央财政出钱贴利息。有机构算了账，叠加上现有优惠之后首套商贷利率能压到2.06%，比公积金贷款还便宜。央行还把房贷最长年限从30年拉到了40年，供给端改规则需求端给福利，这组合拳密度真的少见。

那个博主说的“三倍论”，底子就是居民存款这回事。现在咱们居民总存款超170万亿，是2015年末的三倍还多，近五年直接翻了一倍。他的逻辑也简单，上一轮棚改放水撬起来一波翻倍行情，现在池子水比那会儿多好几倍，闸门一开水位肯定涨。这话听着顺，其实也有坑，账上有钱不代表大伙就愿意把钱全都砸进楼市里。

其实拿人口唱空房价这事，放国际上早就说不通了。韩国生育率全球最低才0.8，首尔江南的公寓这几年还在不停刷新价格新高。日本人口连降十五年负增长，东京都心的新房单价年年破纪录。真要说房子这事，从来不是全国统一价，每个城市每个地段都是单独的行情。

放到国内也是一样的走势，70个大中城市里，上海8月新房价格同比涨了3.0%，一直领涨全国。北京深圳广州这些核心城市的跌幅都在慢慢收窄。现在市场里的钱和买家，都往核心城市好地段挤，这个趋势越来越明显。那个博主喊的全面翻倍肯定不靠谱，但核心好地段先回暖这事，真不是瞎扯。

这一轮和2015年那波最大的不同，就是当年棚改货币化那把巨型水枪没了。那三年PSL投放三万多亿，拆迁款直接发到老百姓手里，硬生生给三四线灌出来一波行情。现在城市更新走的是留改拆并举，就算有中央预算内的970亿，还有1600亿超长期特别国债投基建，量级完全不是一回事。

居民端的情况也不一样了，2015年我国家庭杠杆率才40%出头，现在已经快到60%了。房贷余额已经连缩十三个季度，不是大伙完全不想买房，是大家都在主动理理自家账本，攒够弹药才出手。所以这波就算有行情，肯定也是慢热的，不可能像上一轮那样一拥而上疯涨。

真实的行情大概率就是结构性涨潮，好地段好配套的好房子先暖起来，强二线城市跟上，弱三四线继续分化。高盛花旗中金这些机构的预判也差不多，核心优质资产的修复性涨幅大概在15%到20%之间，远远到不了翻倍的程度。博主喊的什么洪水滔天填平所有坑，说白了更多是情绪宣泄，赚流量的话术而已。

现在8月末M2余额356.81万亿，同比增7.5%，流动性一直保持稳定宽松。中指院预判，十五五期间年均新房销售也就7到8亿平，比2021年16亿平的峰值直接砍半。供给收缩、货币宽松、改善需求慢慢冒头、政策持续托底，几件事凑一块儿，核心城市的好房子已经在慢慢筑一个结实的底部了。

给正在观望的朋友几句实在话，刚需自住的，就盯紧核心城市地铁沿线的次新房，现在市场情绪还没完全起来，议价空间还握在你手里。手头有老破小的，该挂就挂出去，置换到品质更好的次新房更稳妥。远郊、房龄太老、物业差的房子，该出手就出手，这波涨潮根本抬不起你那片洼地。

剥掉那个博主狂言里的夸张外壳，内核其实挺朴素的，价格够低、政策够友好、供给够紧、钱够多的时候，需求自然会回来。只是回来的方式不是什么席卷全国的洪水滔天，而是水位悄悄慢慢抬升。该来的潮水一定会来，但它只会漫过那些值得漫过的岸。

参考资料：新华网 国家统计局8月份国民经济运行情况新闻发布会