武昌天永公寓公共配套变外籍人“私产”？业主要求法院移交倒查20年

武汉市武昌区水果湖天永公寓的设备层、地下一层（具有人防属性）等3800多平方米公共配套，被开发商实控人及其外籍亲属通过签署虚假的《商品房买卖合同》甚至疑“跑关系”办理产权登记据为己有！武昌区天永公寓第四届业主委员会（简称业委会）起诉主张合同无效、返还公共配套，一审被武昌区法院判败诉。

面对外籍人员“有证”霸占公共配套（包括设备层、人防工程），业主们担心社会安全问题的同时，还质疑承办法官枉法裁判，于2026年10月向武昌区法院纪检监察室递交实名材料，呼吁纠错并启动移交组织纪律倒查……

纠纷由来：公共配套如何成了"个人私证"？

天永公寓位于武汉市武昌区东湖路98号，位于湖北省委所在地水果湖中心，由天永房地产开发（武汉）有限公司开发。

业委会一直反映，项目实际操盘人和控制人为韩小洪。2002年10月28日，韩小洪、韩小非（韩小洪之妹）与开发商签署了2份虚假的《商品房买卖合同》，将本属于全体业主共有的公共配套面积"买"下：地下一层（1504.92㎡）：2004年办至韩小非名下（不动产权证）； 设备层（996.03㎡）：2006年办至韩小洪名下（房屋所有权证）； 一层共有部分：亦卷入权属争议。三处合计3800多平方米。

业委会提供证据证明并认为，这些区域依规划文件属于公共配套，开发商与项目实控人"自买自卖"，没有真实交易流水，没有正规的发票，没有合理的对价，没有合法销售许可，违反规划和土地使用条件，属于“私吞”，严重损害了全体业主的利益。

业主的核心主张：规划说了算

业委会在向武昌区人民法院诉讼中提交了多项证据，指向一个核心逻辑：规划定功能，功能定权属。

规划文件明确为公共配套 。《土地使用条件》载明： 乙方在出让宗地范围内兴建建筑物应符合下列要求：附属建筑物和地下停车场；乙方同意在出让宗地范围内一并建筑下列公益工程，并同意按规划提供社会使用：地面及地下停车场。

《建设工程规划许可证》（武规建证【2000】103号）载明：天永公寓2-3层之间为设备层，地下规划16个车位。后续武汉市自然资源和城建局《关于天永公寓相关问题核实情况的复函》、对业主冷卫萍的《告知书》均确认：设备层规划未变更。

税务处理佐证公共配套属性。武昌区税务局信息公开回复显示，天永公寓项目土地增值税采取预征制。设备层和地下一层不在销售许可范围内，未作为销售收入征税，实质上按公共配套处理。

不动产登记系统备注"归全体业主" 。据业委会反映，在武昌区政务中心不动产登记咨询窗口查询发现，系统显示"该不动产为设备层，应归全体业主所有，现暂时无法办理相关处置财产行为"，工作人员告知系因开发商清算由韩小洪代持。

交易真实性存疑 。业委会指出多项矛盾：合同日期为2002年10月28日，但韩小洪2005年12月26日向武汉市工商局提交的工作小结中明确写道"设备层996.03平方米，地下室1504.92平方米，目前尚未出售"；合同的出卖方代理人是韩小洪，购买人是韩小洪及其妹妹韩小非；购房款248万元无银行转账记录；发票真实性存疑；单价1461.87元/㎡远低于同期预售核定4000元/㎡。

武昌一审判决引发争议：业主质疑三大问题

天永公寓业委会就武昌区人民法院（2025）鄂0106民初23798号、23799号、24160号三案一审判决驳回其诉讼请求提出异议，主要集中以下方面：

质疑一：以"登记结果"论证"登记正当"

业委会认为，本案诉争的是合同效力与登记基础，一审判决却以产权证已登记在韩小洪、韩小非名下为由，否定业主确认合同无效的请求。业委会代理律师指出，这属于"以结果证明结果"的循环论证——如果合同因恶意串通损害公共利益而无效，登记便失去合法基础。

质疑二：规划功能与司法认定脱节

一审判决被认为未充分采信规划许可文件，而是依据房产测绘中心的回函认定设备层部分区域为"独立权属单元"。业委会认为，测绘机构无权改变规划确定的建筑物功能属性，且规划设备层无论层高如何变化，其服务整栋楼宇的基本功能未变。

质疑三：对关键证据未予充分评价

业委会反映，一审中其提交的多项证据——包括规划部门复函、税务信息公开回复、工商登记档案中韩小洪自述"未出售"的工作小结、不动产登记窗口查询结果等——在判决书中未得到充分列举和评价。

业主喊话"倒查20年"：三条线索待厘清

业委会在反映材料中明确提出，相关权属登记最早可追溯至2004年，最晚为2006年，时间跨度超过20年。业主代表高申全表示，他们要求对以下三条线索进行核查：

规划线的核心问题：2000年规划证至今未变更，设备层、地下车位为何能转为私人专有部分？

交易线核心问题：2002年合同、2004/2006年办证、2005年"未出售"自述，三者矛盾如何解释？

登记线核心问题：登记系统备注"归全体业主、暂不得处置"，为何仍能发证并进入司法确权的实体审理？

业委会在材料中还提及，韩小洪父母曾系武汉市房管局主要领导，业主认为这一家庭背景与历史办证过程存在关联，呼吁纪检监察、规划、税务、不动产登记、住建等部门联动核查，社会公共安全问题不容忽视，公寓公共配套绝对不能被外籍人员非法霸占！

法律依据：业主共有权的边界在哪里？

本案涉及的法律问题有明确条文可循：《民法典》第274条：建筑区划内的公共场所、公用设施、物业服务用房，属于业主共有； 《建筑物区分所有权司法解释》第3条：避难层、设备层或者设备间等结构部分，属于业主共有；《民法典》第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

司法实践中，已有法院对类似情形作出判决。如湖南宁乡法院在一起架空层权属纠纷中认定：规划未变更的架空层归全体业主共有，开发商无权擅自处置。

业主诉求与后续行动

2026年10月，天永公寓业委会向武昌区人民法院纪检监察室递交书面材料，提出三项请求：对承办法官龚晓娟在该案审理中的行为立案调查，调取合议庭评议记录； 查明是否存在滥用职权、徇私舞弊行为，依法依纪处理； 督促法院依法纠正错误判决，维护全体业主合法权益。

业委会表示，同时将向各级人大、纪委监委、政法委、上级法院及检察机关继续反映。

司法观察：公共配套私有化的司法防线

天永公寓一案的核心争议，并非简单的"谁有证谁有理"，而是触及一个更具普遍意义的问题：当历史遗留的产权登记与现行规划文件、公共利益发生冲突时，司法裁判应当如何取舍？

如果规划文件明确为公共配套，税务处理亦按公共配套执行，不动产登记系统备注归全体业主所有，那么仅凭一份登记结果就否定业主的共有权主张，是否足以服众？如果法律解决不了，组织纪律就应该启动了！

业主喊出的"倒查20年"，本质上是对历史办证合规性的追问。无论最终结果如何，此案都值得司法机关以更审慎的态度对待——因为每一本产权证背后，都关乎一栋楼里所有家庭的居住权益。另外，社会公共安全问题绝对不能忽视，韩小洪、韩小非兄妹将国内赚的钱转移到海外，将问题与风险留给国内，这是大陆社会所不能容忍的！

（郑义、李峰）