一般房屋买受人，可以排除抵押权人的强制执行吗？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

一般房屋买受人，可以排除抵押权人的强制执行吗？

房屋买受人与抵押权人权利顺位，长期存在裁判分歧。过去司法实践曾认为，不动产买受人只要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即可对抗抵押权。该裁判思路在一定程度上冲击不动产抵押登记公信力。最高人民法院近年统一裁判尺度，厘清《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条适用边界：只有商品房消费者，才有权对抗已登记抵押权；一般不动产买受人即便全部满足 28 条要件，也不能排除抵押权人执行。

裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，保护商品房消费者基于生存权产生的物权期待权；第二十八条规制一般不动产买受人的物权期待权，该权利不具备优先于抵押权的生存权基础。一般不动产买受人，即便完全符合第二十八条全部要件，亦不能对抗已办理登记的抵押权人。

案情简介

1. 2013 年 6 月，买受人与房地产开发企业签订商品房买卖合同，买受人付清全部购房款、实际占有案涉房屋，但未办理网签备案及不动产过户登记。

2. 2015 年 10 月，银行与开发商签订《最高额抵押合同》，抵押物包含案涉房屋，银行完成抵押登记，依法取得抵押权。

3. 后续银行申请执行开发商名下案涉房产，买受人提起执行异议，一审法院裁定停止执行房屋。

4. 银行提起执行异议之诉，一审法院认定买受人享有排除执行权益，驳回银行诉请。

5. 银行上诉，二审法院认定案涉房产属于非住宅，买受人不属于商品房消费者，不能排除抵押权执行，撤销一审判决、准许执行案涉房屋。

6. 买受人向最高人民法院申请再审。最高法院审查认为，买受人属于一般不动产买受人，不符合商品房消费者保护条件，不能对抗抵押权，裁定驳回再审申请。

案件来源：最高人民法院（2021）最高法民申1131号

裁判要点及思路

本案核心：区分商品房消费者与一般不动产买受人，划定二者与抵押权的权利优先级。

1. 抵押权人享有担保物权优先受偿权，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

2. 第二十七条 “但书” 例外范围极窄，仅包含商品房消费者情形。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，已支付全部或大部分购房款的商品房消费者权利优先于建设工程价款优先权、抵押权，该例外对应《执行异议和复议规定》第二十九条。

3. 第二十八条保护一般不动产买受人，不属于第二十七条的法定例外。无论买卖发生在抵押设立前还是抵押设立后，一般买受人都不能依据 28 条对抗登记抵押权。

4. 案涉房屋规划用途为办公、土地性质商业，即便买受人主张自住，房屋属性也不能变更，不属于 “用于居住的商品房”，不满足 29 条商品房消费者保护要件。

实务要点总结

1. 区分 28 条、29 条适用场景，权利顺位存在本质差异

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提异议，四项条件全部满足，可排除普通金钱债权人执行；不可对抗已登记抵押权。

第二十九条：仅适用于向房地产开发企业购买住宅的商品房消费者，满足条件可排除抵押权、建设工程价款优先权的强制执行。该条款是基于生存权保护的特殊例外，适用范围必须严格限缩，不能随意扩大。

2. 购房尽职调查要点

购买二手房、商业办公类房产：务必提前查询不动产抵押、查封登记；只要标的存在有效抵押，即便全款、入住多年，也无法对抗抵押权处置。

购买开发商住宅：想要享受商品房消费者优先保护，必须同时满足：查封前签书面合同、房屋用于居住 + 本市无其他居住用房、已付价款超合同总价 50%。

交易全程尽量及时办理过户 / 预告登记，降低物权期待权落空风险。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。

买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

规则1：交付全部 / 大部分购房款的商品房消费者，权利优先于抵押权、建设工程价款优先权，有权阻却对应执行。该规则仅适用于居住住宅购房人，商铺、写字楼等商业房产买受人不适用。 参考案例：（2019）最高法民申 3273 号

规则2：区分商品房消费者与一般不动产买受人是裁判前提。购买商铺、办公用房的买受人，属于一般不动产买受人，仅适用《执行异议和复议规定》第二十七条，不能对抗抵押权。 参考案例：（2020）最高法民终 1132 号

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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李舒律师

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