板上住人、板下停车！北京“抬板社区”新政来了，哪些地块能建？

北京出台的这项新政，让“抬板社区”进入公众视野。

10月12日，北京市规划自然资源委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（以下简称《意见》），对抬板社区的设计规则、适用条件、计算方式等作出系统规定。

哪些地块能建？7层以上为何成为硬门槛？板下空间为何成为最大红利？对普通居民又意味着什么？

华润万泉寺项目，将社区抬高了约6米。项目示意图

小区整体“抬高”，板下停车板上住人

什么是抬板社区？

抬板社区一般是指通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪及公共活动空间的住宅建筑形式。

简单可以理解为，把整个小区居住区“抬高”，房子、园林全部放在抬板平台（板上）；平台下方（板下）为架空空间，用来布置停车场、活动空间、配套用房、下沉庭院等。

这和过去常见的那种“首层架空”不是一回事。传统架空层，是某一栋楼的底层局部挑空，属于“点缀式”；抬板是把整个社区的基底系统性地抬高，业内称之为“重构式”，从二维的平面社区，变成了三维的立体社区。

哪些地方能建抬板社区？按照北京新政，先看地段，再看楼层。

根据《意见》，优先在存在地形高差、滨水沿线，或位于轨道“微中心”的居住用地开展抬板设计。通俗说，就是地不平、靠河或者挨着地铁站的地方，最适合把小区抬起来。既能化解地形高差，又能跟滨水、轨道的景观和交通接上。

哪些地块能用来建设抬板社区？《意见》说：各区应对拟通过“招拍挂”出让的居住用地进行场地分析，结合城市设计研判能否开展抬板设计，并纳入供地规划条件。也就是说，这块地能不能抬、怎么抬，在土地出让时就定好了，写进规划条件里。

再一个硬门槛是楼层：层数在七层及以上的住宅建筑才能“抬”。为什么“卡”在七层？

对此，北京市规划和自然资源委员会解读称，七层及以上的小区，人口规模相对较大、公共服务配套需求达到一定规模，通过抬板设计，可整合统筹各类服务配套设施功能集中布局、空间复合利用，提升土地和空间资源的使用效率；七层以下的小区，配套设施规模相对较少，常规模式即可满足相关需求，无需采用架空抬板设计，可有效避免空间闲置。

限高8米，板下空间不计容

抬板有哪些硬指标？《意见》也明确了抬板计算相关规则。

首先是设置了高度上限。《意见》明确，开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算，抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。政策解读称，以此控制合理空间尺度，既能打造高低错落的城市天际线、优化城市景观效果，也可避免抬板过高，对城市整体风貌和周边地块环境造成负面影响。

同时，板下空间不计容，这是最大的红利。根据《意见》，抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列。换句话说，那几米高的板下空间，不管做车库、做会所还是做配套，都不占用开发商的地上建筑面积指标。

此外，层数怎么算？政策解读称，建筑层数实行差异化核算，其中，建筑总层数从抬板平台以下的地上建筑空间开始计算，居住建筑的层数从抬板平台以上的楼层开始计算。

保利太平桥项目，把地面抬高了5.6米左右。项目示意图

为居民带来实际利好，低层居住体验升级

对普通居民来说，抬板带来的变化很具体。

低层居住体验升级。传统社区一楼普遍采光差、潮湿、噪音大、没隐私，最难卖。抬板之后，首层就架在了以往社区二层或三层的高度上，视野、采光、私密性全部改善。

与此同时，抬板设计释放出更多可用空间，可按照居民需求，灵活布局便民商业、文化休闲、健身、养老、停车等配套，丰富日常活动场景，提升居住舒适度。结合下沉庭院、垂直绿化等景观手法，打造层次丰富、开放鲜活的社区底盘，居民推窗见绿、下楼就能走进园林。

但是也有网友担心，地面抬高后，归家路线变得复杂，不利于出行。对此，中国建筑设计研究院有限公司装配建筑院院长助理、副总建筑师潘悦表示，北京已有建成实践，模式成熟可靠。“抬板优先适用于有地形高差、滨水沿线及轨道微中心的地块，属因地制宜的做法。住宅均置于板上，居民由平台直接入户，动线清晰；板下集中配套与公共服务，实现动静分离与人车分流。”

抬板社区并不同于普通的架空层，对于开发商来说，存在哪些挑战？

北京链家研究院分析师岳微称，抬板社区不同于普通楼栋架空层，房企面临多重现实挑战。首先是结构造价显著抬升，整片大平台、桩基、抗震体系，以及平台需要承载的覆土、绿化、消防车荷载，都大幅增加钢筋与桩基投入；不计容红利并非无成本红利，需要精细化经济测算，若地块适配性判断失误，新增建设成本会吞噬产品溢价。其次，防水、排水存在长期工程风险，大面积抬板顶板的防水、找坡、排水系统复杂，北方还需要应对冻融、融雪带来的渗漏隐患；平台覆土厚度有限，大型乔木种植受到制约，后期物业运维成本持续走高。第三，消防与竖向动线设计难度大。第四，空间权属、运维责任更为复杂。

潘悦认为，抬板社区在南方的滨水及山地丘陵地带已实践多年，技术成熟，北京的项目实践相对较少。设计核心在于用好平台：板下与滨水及城市公共空间衔接，布置配套服务空间；板上形成安静宜人的住区景观，住宅直接入户，动静分区清晰。同时需妥善处理消防登高、覆土防水排水、隔声等技术问题，各专业应在方案阶段前置介入。

北京已有新项目落地，为市场提供多元选择

此前北京已经有项目落地抬板设计，诸如保利太平桥项目、华润万泉寺项目、国贸地产丰台桥南项目、丰台岳各庄DC-L02地块、昌平建发东小口地块、昌平小沙河地块。

诸如保利太平桥项目，整个小区把地面抬高了5.6米左右，板下空间统筹车行、设备与车库，板上则完全留给步行与生活；华润万泉寺项目则是把社区抬高了约6米，板上园林、漫步道、儿童区，地面无车，板下架空层是全明会所、入户大堂、社区服务，地下空间是阳光车库、设备及后勤区域；昌平建发东小口地块，北排抬高3.6米，中排抬高3米，南排东侧抬高3米、西侧车辆入口处抬高2.7米。

岳微表示，长期视角下，抬板模式有望成为北京新房品质提升的重要方向之一，但不会成为普适性方案，抬板住宅不会全面铺开，而是因地制宜、择优试点。未来部分项目或将探索“轻抬板”方案，开发企业需要结合地块禀赋、可抬升高度，综合平衡建设造价、景观效果与竖向动线，按需选择设计方案。抬板平台防水、顶板排水、北方冻融防护、消防登高、高差无障碍动线等技术难点，还需要依托首批试点项目的实践总结，逐步形成标准化技术导则。抬板模式能够改善低层居住条件，弱化传统低层房源折价的痛点，但抬板属于高投入产品，在相关技术、运维规则完全落地之前，这一模式更适合作为特色住宅选项。

潘悦也认为，抬板社区将成为北京新房市场的产品类型之一，但预计不会成为主流方向。抬板设计对场地条件要求较高，须具备地形高差、滨水或邻近轨道站点等特定条件，普通平整地块采用抬板反而会增加造价与技术负担。因此其更适用于特定区位的项目，作为一种因地制宜的设计策略，为市场提供更多元的高品质住宅选择。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆