上海
导语
近期，由上海君澜律师事务所俞强律师代理的一起房屋租赁合同纠纷案件审结。本案聚焦承租人经许可转租，但因地下室违规居住被行政责令整改后，能否据此要求调减租金的法律争议。俞强律师长期处理房屋租赁类民商事争议，熟悉房屋租赁领域司法裁判口径，本案的裁判结果对同类房屋租赁纠纷处理具备实务参考价值。
案情
房屋权利人（出租方）与承租方签订长期房屋租赁合同，约定将含地上一层、地下一层的房屋对外出租，合同允许承租方在不违反法律规定前提下对外转租，同时约定了分段递增的租金标准，租金按每三个月为一期按期支付。
承租方接收房屋后实施装修，将地下一层对外转租用作居住使用。行政机关后续出具责令整改通知，明确地下室不得用于居住，要求拆除违规分割、恢复房屋原状。此后，承租方未按合同足额支付后续两期租金，仅尝试单月金额转账，出租方未予以接收。出租方催讨租金未果后，向法院提起诉讼，主张承租方支付欠付租金以及对应逾期付款利息。
承租方抗辩认为，出租方当初告知案涉两层房屋均可居住，地下室被责令整改导致房屋无法完整使用，应当调低每月租金标准，同时不同意承担逾期付款利息，但其表示愿意继续履行租赁合同。
争议焦点
承租人因自身转租地下室被行政机关责令整改，是否有权据此要求减少合同约定租金。
承租人未按合同约定足额支付租金，仅部分转账，是否构成逾期付款违约，应否承担逾期付款利息。
裁判要点
法院审理认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。即便出租人同意承租人转租，转租行为本身仍应当遵守法律法规的强制性规定。承租人将地下室转租用于居住被行政部门责令整改，该后果归属于承租人，不能归责于出租人，承租人以此为由申请降低租金，法院不予支持。
合同明确约定租金按三个月一期足额支付，承租人虽有转账行为，但转账金额不符合合同约定的每期应付租金标准，属于未足额履行付款义务，已经构成违约。出租方主张欠付租金及按一年期LPR计算的逾期付款利息，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。最终判决承租人向出租人支付全部欠付租金，并分段承担相应逾期付款利息。
律师点评
上海君澜律师事务所俞强律师：本案厘清房屋租赁中“允许转租”与“合法转租”的边界，对房屋出租人和承租人均有借鉴意义。 第一，租赁合同中出租人允许转租，不等于承租人可以无视行政监管规定随意转租。地下室等非居住空间依法不得作为居住房屋对外出租，该合规义务主要由实际实施转租行为的承租人承担，承租人不能将自身违规转租产生的不利后果转嫁至出租人，以此要求减免租金。 第二，租金支付应当严格按照合同约定的周期、金额足额履行。部分支付、单方变更付款金额，不能视为完成合同义务，即便主动转账，若金额不符合约定，仍将承担逾期付款的违约责任。出租人遇到承租人单方降租、不足额转账的情形，有权拒收该部分款项，同时向承租人主张完整的租金债权。 第三，实务提示：出租方在设置转租许可条款时，可进一步明确转租必须符合属地房屋租赁管理相关规定；承租方开展转租前，应当提前核实房屋各区域的法定使用属性，避免因违规转租遭受行政处理，进而产生租金、违约赔偿风险。
上海君澜律师事务所 俞强律师
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