青岛临海豪宅地块，4.8亿降价变卖，为何找不到接盘侠？

3278人围观，0人报名。

评估价8.57亿元，从一拍6亿元起拍流拍，到二拍4.8亿元再次流拍，如今5.6折、4.8亿元变卖，60天司法变卖期即将结束，却依旧没能等来一个愿意掏钱的接盘侠。这就是青岛城阳白沙湾，一宗绝版临海地块眼下的处境。

▲青岛星河湾绝版海景

壹

白沙湾绝版地块

这宗地位于城阳区流亭街道女姑山以西、环湾路以南，属于青岛星河湾房地产开发有限公司名下的项目储备用地，也是白沙湾片区海景资源非常突出的一宗未开发建设用地。

这块地临海，地块规整，面积接近145亩，规划建筑面积超过28万平，按变卖价计算，楼面地价只有1700元/平左右。

▲青岛星河湾变卖地块

从用地属性看，住宅占据绝大部分，另涉及少量医疗卫生、商业和文体娱乐用地。地块形状比较规整，有非常不错的滨海景观资源，邻近已经建成的星河湾、青特悦海府等项目。

贰

这块地经历了什么？

13年前，2013年4月，星河湾相关公司以超过12亿元的价格，竞得白沙湾7宗地块，规划建设总建筑面积约200万平的滨海综合住区，原计划投资约150亿元。

2015年，青岛星河湾开盘销售，起步价格就颇有豪宅气势，项目开盘当天签约销售额达到13.5亿元，一度成为青岛楼市的明星项目。

▲青岛星河湾沙盘

如今，星河湾在青岛的结局，令人唏嘘。这宗当年留作后续开发的临海地块，因为债权纠纷进入司法处置程序。具体来看，这次处置分成三个阶段：

第一次拍卖：6亿元，无人报名。

2026年6月22日至23日，该地块第一次司法拍卖，起拍价约6亿元，约为评估价的七折，折合楼面地价约2130元/平。结果，流拍。

第二次拍卖：直接降价1.2亿元，仍然无人问津。

2026年7月22日至23日，起拍价降至约4.8亿元，较第一次下降20%，折合楼面地价约1703元/平。结果，再次流拍。

第三次公开处置：4.8亿元司法变卖，预计10月26日结束。

2026年8月27日，地块进入司法变卖阶段，变卖价与第二次拍卖的价格一致，约4.8亿元，变卖期为60天。截至目前，按照变卖页面的信息，围观人数已达3千多人，报名人数仍然为零。

这宗地的处置牵涉一笔不小的债务。中国东方资产管理股份有限公司2026年8月28日发布的债权招商暨处置公告显示，截至2026年7月31日，青岛星河湾房地产开发有限公司，相关债权的本金余额约5.328亿元，欠付资金占用费约2.703亿元，迟延履行利息约0.568亿元，另有律师费、公证费等费用，相关债权已经进入法院执行阶段。公告还列明了多项土地使用权抵押及保证担保信息。

叁

为何找不到接盘侠？

▲青岛星河湾变卖地块

地块最大的优势

在青岛做房地产，海景当然是最好的卖点。这宗地靠近胶州湾，是星河湾组团里海景资源最棒的一块地。地块占地约145亩，体量完整，周边已有部分居住社区，红线外基础设施和场地平整等条件也为后续开发提供了基础。

按照4.8亿元变卖价和约28.17万平的规划总建筑面积计算，楼面地价约1703元/平，这个价格确实有一定吸引力。

地块最大的劣势

现在买房的人，对居住舒适度越来越敏感。过去，青岛星河湾用较大的楼间距、园林和精装修营造豪宅感。现在市场已经发生变化，相当一部分改善型购房者，更关注低密度、户型尺度、采光、私密性以及公共空间的实际体验。

▲青岛星河湾实景

偏偏这宗地的容积率上限为2.9，做高层，现在市场很难接受；如果损容做低密小高，账又算不过来。这个矛盾，才是地块最难解的一道题。

4.8亿只是门票

这宗地规划建筑面积超过28万平，体量不小。如果按照现在现房销售的新政要求，销售节奏、资金占用时间会被拉长，那账面上的低地价优势，就被抵消了。

配建、产权和司法风险

根据法拍方提供的相关评估材料，这宗地还涉及配建要求包括不低于10%的保障性住房和不低于10%的限价商品住房，以及医疗卫生、农贸市场、老年活动中心等配套要求。

这宗地并不是一块刚刚挂牌、重新起算70年住宅产权的土地。住宅剩余使用年限约57.02年，商业用地剩余年限约27.02年，其他用地年限也各有不同。

更不能忽略的是司法处置的特殊性，这不是普通的政府招拍挂项目，竞买人需要重点核查土地登记、抵押和查封情况、历史欠费、税费承担、配建义务、权利转移以及能否按期办理后续开发手续等事项。

肆

无人接盘，路在何方？

按照目前披露的情况，10月26日就是这轮60天司法变卖的期限节点。从眼下的零报名情况看，期待本地城投、国企托底或者其他开发商低价接盘，显然不现实。如果期满仍无人报名成交，本轮公开变卖就很可能无法完成。接下来，这宗地该怎么走？

东方资产是否接受以物抵债？

这宗地的司法处置，与中国东方资产管理股份有限公司相关债权纠纷有关。如果本轮变卖期满仍无人买下，接下来就需要回到执行程序，看申请执行人是否愿意接受以物抵债，就是债权人不再等待第三方买地，而是依法申请用这宗土地使用权抵偿相应债权。

对东方资产这样的专业资产管理公司来说，拿下地块后，可以后续引入合作房企联合开发，或者打包做资产证券化，慢慢盘活资产。

但4.8亿元的变卖价格与债权总额不是同一个概念，具体能抵偿多少债务、债权如何核减、其余债权如何处理，都要以法院裁定和相关债权安排为准。

如果债权人不愿意接盘

如果债权人不接受以物抵债，其他依法可行的处置方式也未能落实，法院可能依法解除查封并终结本次执行程序。但终结本次执行程序，不等于债务消失，更不等于土地从此再也不会被处置。债权人仍可能申请恢复执行，并根据届时的情况重新评估、启动新一轮处置。

▲青岛星河湾变卖地块

10月26日，变卖期即将结束。这宗青岛临海地块，最终将迎来接盘侠？还是由东方资产以物抵债？抑或进入其他执行安排？很快即将揭晓。