北京
进入2026年，农村宅基地管理日趋精细化，申请、审批、放样、建设、验收各环节的衔接也愈发紧密。手里握有宅基地、老房，或是打算回村翻建住房的家庭，尤其要留意四条关键红线：
一、“一户一宅”不是空话，面积不能超过农村宅基地使用的最基本原则
符合宅基地申请条件的村民，以户为单位提出宅基地申请，一户只能申请一处宅基地，面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。该原则和一般家庭的关系要比人们想象中的要紧密得多。已经拥有合法宅基地的家庭如果想再找一块地盖房子，并不是只看这块地是村集体所有的还是闲置空地，而是要看自己是否符合再次申请宅基地的条件。老院以前界限不明确，院墙外面多占几平方米，厨房后面多伸几尺，这样“小事”的情况，现在也会被严格的对照审批范围进行检查。对于历史上的“一户多宅”、面积超标等问题，有关单位会按照形成的时间、取得的方式等等来分门别类地进行认定，并不是“祖上传下就合规”。
二、老房翻建扩建，“原地盖房不用批”是误区
很多农户认为，新申请宅基地建房要走程序，自家老房拆除重建就不需要报备。原址翻建、改扩建、异址新建本来就是明确区别的审批类型，如果涉及到用地范围的改变、层数的升高、附属用房的位置移动等情况，都需要按照程序进行申报，并且要经过村级公示和乡镇审核批准之后才能开始施工，涉及到农用地的还要另外办理转用手续。现在宅基地管理已经形成“了一个完整的闭环，即申请审查、批后丈量、建成核查”，早年“差不多就行”的建房习惯已经没有存在的空间了，先施工后补手续，很容易就会出现地基挖完了、材料进场了才发现超出审批范围的情况批范围的问题，白白浪费了多年的积蓄。
三、耕地红线不能被试探，不能只凭肉眼来判断用地性质
很多农户根据日常生活经验来判断土地属性，误认为荒地、撂荒地可以用来建房。按照规定，农村住宅建设要优先使用原有的宅基地和村内的空闲地，不能占用永久基本农田，即使占用其他农用地也需要办理转用审批手续。到2026年耕地保护制度更加严格，土地性质按照依法登记的规划用途来确定，并且和地表是否长草、周边是否有住宅没有关系，如果建房占用耕地的话，后续整改的成本要比建房本身高得多。
四、宅基地不能随便买卖，卖了房子之后再申请宅基地是不允许的
宅基地属于村集体所有，并不是可以自由交易的商品，目前的规定是：村民将住宅出卖、出租、赠与之后再申请宅基地的，一律不予批准，城镇居民购买农村宅基地和农房也受到严格的限制。很多人年轻的时候为了短期的利益而把闲置的农房卖掉，等到年纪大了想要回到村里养老的时候才发现已经无法申请到宅基地了。
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