深圳楼市现房规则落地，签约热起来了、网签还没追上

10月15日，深圳发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号）。这是本周深圳楼市最重的一条消息——它没有直接刺激成交，却把新房的预售门槛、现房销售、资金监管和土地款缴纳方式一次性改写了。同一天，大鹏一宗新型产业用地被苇渡智能摘走；10月16日，坪山又挂出一宗新能源产业用地。政策、土地、成交三条线在这一周交错，把深圳楼市的真实状态摆了出来。
成交：签约在热，网签还没追上

先看量。乐有家汇总深圳市住建局网签数据显示，10月1日至15日，深圳二手住宅累计网签1736套，一手住宅累计网签879套（其中现售404套，占一手近四成六），住宅合计2615套，二手住宅占比66.4%。

这个数字乍看不算高，甚至比9月的日均水平略低。但要注意口径：国庆假期（10月1日至7日）网签窗口几乎停摆，1736套里，假期贡献极少，绝大部分来自复工后的8天。更关键的是，网签天然滞后于签约。国庆期间真正热的是签约和带看——深圳市住房和建设局10月8日公布，10月1日至7日全市新建商品住宅预售认购套数同比增长78.5%，二手住宅签约套数同比增长49.1%，带看量同比增长13.0%。认购和签约的同比涨幅，都跑在带看量前面。

把口径切到深房中协的“录得”（合同发起时间），热度更直观。刚公布的第41周（10月5日至11日），全市二手房交易录得1178套，二手住宅1091套，环比分别上涨82.1%和91.7%。10月1日至11日累计录得1263套、二手住宅1171套，同比分别上涨12.1%和12.6%，年内少见的同比转正。贝壳研究院的监测也印证了这一点：10月前11天合作门店二手房签约量同比提升50%。进入本周，热度还在延续——10月13日，贝壳深圳合作门店二手房签约量创下近四年来的单日新高，较此前的9月30日高出16%；截至13日，10月二手房日均签约量为今年以来最高，也是近四年最高。

需要说明的是，10月12日至18日这一周（第42周）的深房中协周报通常在次周周一发布，截稿时尚未出炉。从单日数据看，10月16日深圳二手住宅网签248套、一手住宅52套；10月17日二手住宅85套、一手住宅32套——周末回落属于常态。深房中协此前预判，国庆积压需求在第41周集中释放后，本周成交会回落至1000至1200套的常态区间。

价格：核心区在稳，外围在让

成交量的修复，并不等于价格普涨。国家统计局的官方价格指数目前停在8月：当月深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅环比上涨0.1%，自3月以来连续6个月环比正增长；但同比仍分别下降2.3%和2.7%。环比在爬坡，同比还在坑里，“六连涨”是修复，离收复失地还有一段路。9月的70城数据预计在10月中下旬发布，能否延续环比正增长，是接下来要盯的第一个指标。

涨的结构很挑。9月深圳新房网签里，90至144平方米的改善型产品占47.6%，90平方米以下的刚需产品占44.4%，两者合计超过九成；成交主力落在龙华、宝安、光明、龙岗这些原特区外的区域。二手房这边，9月龙岗以1095套住宅成交领跑各区，套均面积约99平方米。撑起这轮成交的是刚需和改善两端，而外围板块大多还在以价换量。同一个“涨”字，核心区的优质房源和外围的普通房源，体感差得很远。

供给侧：10·15细则，把预售和现房的规则重写

10月15日落地的《实施意见》，核心条款可以拆成四条。

第一，预售门槛抬高。8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，申请预售的前提是楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，也就是主体结构封顶；预售资金全额、全过程监管，竣工验收、水电气等配套具备交付条件后才能解除监管。

第二，现房销售推进。新出让土地的项目优先选择现房销售，出让公告明确要求的必须执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，定金一般不超过总房款的3%。

第三，金融端配套。项目融资实行主办银行制，一个项目一家主办银行；个人住房贷款要等项目竣工备案后才发放。

第四，土地款可分期。8月28日后新出让的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首期不低于50%，余款原则上一年内缴清，特殊项目经集体决策可延至两年，分期不计利息。

对在途项目，深圳留了过渡期：8月28日前已拿地但未取得建设工程规划许可证的项目，在各区政府确保能按时交付的前提下，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请。

这些条款短期看谈不上“刺激”，它管的是供应节奏和交付安全。预售门槛抬高、现房比重上升，意味着新盘入市的步子会放慢，企业的资金占用会拉长。与之呼应的是9月的新房供销比1.44、商品住宅可售库存约20613套、去化周期约14.6个月。往长看，它把“交付”从风险变成了商品的一部分，现房和“好房子”的定价权会往上走。对买家来说，所见即所得当然是好事，但现房项目的融资成本更高，价格未必更便宜。

土地：产业用地密集，宅地继续缺席

这一周深圳土地市场的关键词是“产业”，住宅用地继续缺席。

10月15日，大鹏新区葵涌街道坝光片区的G15401-1564宗地成交，竞得人为深圳市苇渡智能科技有限公司，土地用途为新型产业用地，面积14992.89平方米。

10月16日，坪山区坑梓街道挂出G14301-0120宗地，普通工业用地，准入行业为新能源产业，土地面积24930.07平方米，建筑面积112185平方米，挂牌起始价5620万元，挂牌期为11月5日至16日。

此外，坪山区坑梓街道的G14318-0133宗地（普通工业用地，面积4718.78平方米，起始价753万元）正在挂牌，将于10月20日截止。

把时间拉长看，2026年1至10月深圳宅地成交仅8宗，出让金331.54亿元，规划建筑面积86.12万平方米，平均溢价率61.56%——这个平均值被9月4日中海拿下的福田宅地（25.5亿元、溢价率125.46%、楼面价98069元/平方米）大幅抬高，多数地块仍是底价或低溢价成交。住宅土地审慎，产业用地继续供给，这座城市的土地逻辑，依旧是拿产业带人口。

商办：写字楼降价换量，零售靠调改回暖

三季度深圳商办的冷热，放在两家机构的报告里对照着看，格外清楚。写字楼仍在调整：高力国际数据显示，三季度深圳甲级写字楼零新增供应，连续两个季度没有新项目入市，净吸纳量约8.8万平方米，季末平均净有效租金约128.5元/平方米/月，环比下降2.0%，空置率23.6%，连续三个季度回落。第一太平戴维斯口径下，空置率为28.7%，租金129元/平方米/月，环比下降0.7%、同比下降3.9%。两家机构的存量和空置率口径不同，数字不能直接对照，但方向一致：租金还在跌，去化靠让价。

零售是另一番景象。第一太平戴维斯的数据显示，三季度深圳零售物业没有新增购物中心开业，存量818.8万平方米，空置率环比微降0.2个百分点至6.4%，首层平均租金524.2元/平方米/月，租金指数环比上涨0.6%、同比上涨2.5%；餐饮是拓店主力，新店占比36.6%。写字楼降租换成交，商场靠品牌迭代抬租金，两条曲线的背后是同一件事：需求在向运营能力强的楼宇和项目集中。世邦魏理仕统计，三季度深圳甲乙级办公楼净吸纳量31.1万平方米——量在动，价的修复没跟上。

接下来看什么

这一周最确定的事，是10月15日的现房销售细则已经把供给端的游戏规则改了。最不确定的事，是需求端的修复能走多远——10月前半月的签约热度，会在接下来两周陆续反映到网签数据里。

接下来要盯三条线：一是第42周的深房中协周报，看成交是如预判回落到常态区间，还是继续超预期；二是国家统计局即将公布的9月70城房价数据，深圳的环比正增长能不能续到第7个月；三是10月20日坪山G14318-0133工业用地的出让结果，以及四季度计划入市的27个项目、6251套房源（其中住宅5880套）投放之后，外围的去化能不能跟上。

（信息来源：深圳市住房和建设局网站及其实施意见深建文〔2026〕131号、深圳市房地产中介协会2026年第41周楼市周报、深圳市住房和建设局10月8日国庆假期成交数据、国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格数据、住房城乡建设部等部门《关于完善商品住房销售制度的通知》建房规〔2026〕3号、财政部及中国人民银行等部门购房贷款贴息通知、深圳交易集团、深圳市规划和自然资源局、中指数据、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、乐有家、贝壳研究院）

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

我们的使命是：星辰大海，只与梦想者同行！

拥有深圳梦，请关注（微信号ID：SZeverything）