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观点网 一个来自四川，一个来自鹤壁。郑州核心区这一轮土拍的竞得名单上，出现的是两家民企。
双民企分食
体量更大的一宗是24号地块。
地块位于颍河西路北、天山路东，用地性质为住宅用地，出让面积35837.52平方米，折合53.76亩。
资料显示，该地块规划建筑面积71675.04平方米，容积率2.0，起始价5.11亿元，起始楼面价7123元/平方米。
最终，湖北邦成宏泰置业有限公司（四川邦泰）以总价6.17亿元竞得，成交楼面价8602元/平方米，溢价率20.76%。
按起始价折算，这块地的亩均起拍价约950万元。20.76%的溢价，最终把亩均成本推高到约1147万元，一亩多付了近200万元。
另一宗25号地块位于天山路西、陇海西路北，出让面积13965.04平方米，合20.95亩，规划建筑面积18154.55平方米。
这块地的容积率只有1.3，起始价1.55亿元，起始楼面价8531元/平方米。最终鹤壁鑫亨元置业有限公司以1.69亿元摘得，成交楼面价9302元/平方米，溢价率9.04%。
以20.95亩计，25号地块的亩均成交价约806万元，比24号地块低约341万元。
总价门槛低，是它能被一家省内房企单独拿下的原因之一。
两宗地相距不远。24号地块距二砂地铁站0.7公里，25号地块约1.0公里，步行尺度上的差别并不大。
差别在指标上——2.0与1.3的容积率，7.17万平方米与1.82万平方米的建面，指向的是两种产品。
25号地块不到21亩、建面不足2万平方米，是一宗典型的“小而低密”地块。这种体量，对操盘速度的要求低于对产品溢价的要求。
单价也印证了这一点。25号地块成交楼面价9302元/平方米，比24号地块高出700元/平方米，贵约8.1%。
邦泰再拿地
9月30日，郑政出〔2026〕21号（网）地块由四川邦泰以9.52亿元竞得，成交楼面价8194元/平方米，溢价率35.62%。
20天后，邦泰再次出手，24号地块的成交楼面价到了8602元/平方米，比21号地块高408元/平方米，涨幅约5%。
但溢价率从35.62%回落到20.76%。溢价率降了，地价为什么还在涨？答案在起始价。
按21号地块的成交价与溢价率倒推，其起始楼面价约6042元/平方米，比24号地块的7123元/平方米低约1081元/平方米。
换言之，今天这两宗地的“贵”，有一部分在挂牌时就写好了。
溢价率的回落，更像起拍价抬升之后的算术结果，而不是争抢温度的骤降。
更值得注意的是拿地主体。24号、21号两宗地均归四川邦泰，20天内合计投入15.69亿元，在同一片区连落两子。
21号地块就在24号地块西北侧不远处。若两宗地统筹开发，配套与客群可以共享，成本也更容易摊薄。
加上25号地块的鹤壁鑫亨元，今日二砂的两宗宅地全部由民企摘得。一外来、一省内，是一组不太常见的组合。
邦泰的路径是典型的补仓：先以35.62%的溢价率拿下21号地块，再以20.76%的溢价率吃下体量更大的24号地块，把货值做厚。
鑫亨元拿的是一张低总价入场券。1.69亿元、20.95亩、容积率1.3，试错成本可控，产品也容易做出差异。
民企出现在核心区宅地的竞买席上，本身就是一个信号。对一家外来房企而言，连续两宗地落子同一板块，意味着它把这里当成了可以长做的市场，而不是一次机会性的试探。
但两宗地的溢价率差着11.72个百分点。对总价、容积率与产品确定性的定价，房企之间的判断并不一致。
对郑州而言，这一轮的意义不在总价，而在买家结构。7.85亿元放在郑州任何一年的土拍里都不算大数，但两宗地全部由民企拿下，且都在核心区，这个组合值得记一笔。
接下来要看入市。24号地块7.17万平方米建面，按110-140平方米的改善面积段粗算，可提供约510-650套住宅。
25号地块1.82万平方米、1.3的容积率，更适合做低密洋房或叠拼，按120-140平方米粗算，货量在130-150套。
两个项目的产品定位、入市价格与去化速度，将检验这18.03%的整体溢价是否划算。单场土拍说明不了趋势，却足以留下一个观察的起点。
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